임차인 목록은 비어 있고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린시설이고, 현재 최저가가 감정가 752,000,000원에서 126,389,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 권리 인수보다 더 큰 쟁점은 상가 환금성, 임대관계 미상, 그리고 대규모 미배당입니다.
수원지방법원 2025타경169. 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 제1층 제121호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 “현황 근린생활시설(군고구마 판매점)”이고, 위치는 지하철 5호선 “미사역” 동측 인근으로 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 조준기이며, 2023.09.20 공유자전원지분전부 이전으로 거래가액 750,000,000원에 취득한 것으로 정리됩니다.
권리 흐름만 보면 말소기준권리 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건은 이미 5회 유찰되어 최저가가 126,389,000원까지 낮아졌고, 배당 시나리오상 채권자 총 미배당은 996,877,113원입니다. 즉 “낮은 최저가”는 안전마진의 증거라기보다, 시장이 상가 가격과 환금성을 강하게 할인하고 있다는 신호로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경169 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변한강로 295, 1층121호 (망월동,하남미사롯데캐슬헤븐시티2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 근린생활시설(군고구마 판매점) |
| 소유자 | 조준기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 752,000,000원 / 126,389,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 514,802,111원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 다만 원본 대조 필요
데이터상 말소기준은 2020.03.31 을구 1번 근저당권으로 산정되어 있고, 그 이후의 2024.12.30 서울신용보증재단 가압류, 2024.12.31 경기신용보증재단 가압류, 2025.01.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 또한 2023.09.20 을구 3번 우리은행 근저당 600,000,000원도 배당표상 후순위 미배당 항목으로 잡혀 있습니다.
② 임차인·인수 — 임차인 목록은 없지만, 상가 임대관계는 미상
제공된 tenants 배열은 비어 있어 실제 임차인으로 집계할 대상은 0명입니다. 배당 데이터의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조로 계산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,389,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,569,446원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 123,819,554원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,696,667원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 126,389,000원 기준, 집행비용 2,569,446원 공제 후 우리은행 선순위 배당은 123,819,554원입니다. 채권자 총 청구 1,120,696,667원 대비 총 미배당은 996,877,113원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 “미사역” 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 업무시설, 상업시설, 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 “미사역”이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층/지상10층 건물 내 제1층 제121호입니다. 사용승인일은 2020.01.15입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 천장 부착형 냉·난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 에스컬레이터설비, 주차장시설 등이 갖추어진 것으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 등으로 표시됩니다. 공부와의 차이는 “없음”, 위반건축물 플래그는 false입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 부재. 제공 데이터에 비교 실거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 저가율만 보고 시세 메리트를 단정하지 말아야 합니다.
- 임대관계 확인. tenants 배열은 비어 있지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 상가 점유자, 영업자, 보증금, 월차임, 사업자등록, 대항력 관련 원본을 반드시 확인해야 합니다.
- 상가 수익성. 현황 근린생활시설(군고구마 판매점)로 기재되어 있으므로, 해당 업종의 지속성보다 범용 임차 수요와 공실 리스크를 중심으로 봐야 합니다.
- 미배당 규모. 현재 회차 기준 채권자 총 미배당은 996,877,113원입니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하더라도, 이해관계가 복잡한 사건임을 보여주는 신호입니다.
- 등기 원본 대조. 을구 1번 근저당 말소 기재와 배당표 반영이 함께 존재하므로, 등기부·명세서·현황조사·배당요구 원본을 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비. 집합건물 상가는 공용부분 관리비와 장기 미납분이 문제될 수 있습니다. 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “상가 환금성”을 먼저 봐야 한다
이 사건의 표면은 매우 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 752,000,000원짜리 근린시설이 5회 유찰되어 최저가 126,389,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그만큼 시장이 이 물건의 가격을 강하게 깎아 보고 있다는 뜻이기도 합니다. 특히 제공 데이터에는 실거래 비교값이 없고, 임대관계도 미상으로 남아 있습니다.
결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로입니다. 주거용 아파트처럼 감정가 대비 저가율만으로 접근할 물건이 아닙니다. 실제 수익성, 공실 가능성, 점유·임대차 원본, 관리비, 상가 환금성을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.