대전지방법원 2026타경600076. 비래동 120-11 토지 605.6㎡와 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용은 1층 근린생활시설, 2층부터 4층까지 각 층별 다가구주택 5가구, 5층 근린생활시설 2개호입니다. 다만 매각물건명세서에는 5층이 공부상 근린생활시설(한의원)이나 현황은 다가구주택 2개호로 이용 중이라고 적혀 있습니다.
등기상 말소기준은 2023.01.10 대전서부새마을금고 근저당권입니다. 이후 가압류·압류와 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인 조사에서 말소기준보다 훨씬 앞선 2008.01.11 전입자 나현수가 확인됩니다. 보증금 액수가 확인되지 않아, 현재 최저가만으로 실제 취득원가를 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600076 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 비래동 120-11 · 비래동로23번길 42 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층~4층 다가구주택 · 5층 근린생활시설 |
| 토지 | 605.6㎡ · 대 · 주상기타 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 사용승인 2023.01.02 |
| 소유자 | 남성호 |
| 감정가 / 최저가 | 2,781,910,200원 / 1,947,337,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,792,893,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 별도
반면 노형민의 302호 임차권등기는 전입·확정일자 모두 2023.10.16으로 말소기준보다 뒤이고, 보증금은 20,000,000원입니다. 등기상 임차권 역시 매각으로 소멸하는 후순위입니다. 이광선의 304호 임차권등기는 보증금 30,000,000원이었으나 2025.11.17 말소된 상태입니다.
② 임차인 현황 — ‘대항력 없음’ 다수, 선순위 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미숙 | 501호 | 2023.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종선 | 401호 | 2023.08.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 사공우정 | 202호 | 2023.05.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한영창 | 202호 | 2023.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서종필 | 305호 | 2023.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임명성 | 205호 | 2023.06.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김시우 | 403호 | 2025.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정선호 | 303호 | 2024.02.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황아름 | 404호 | 2023.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승호 | 201호 | 2024.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄준상 | 402호 | 2023.11.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재동 | 502호 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정인실 | 301호 | 2023.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예원 | 302호 | 2024.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 201호 | 2023.04.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나현 | 405호 | 2023.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현주 | 304호 | 2025.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은서 | 304호 | 2025.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송지우 | 203호 | 2025.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 채근병 | 204호 | 2023.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나현수 | 미상 | 2008.01.11 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능 |
| 노형민 | 302호 | 2023.10.16 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 0원 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 0원 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 년치 | 미상 | 2025.10.17 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 없음으로 표시된 점유자는 전입일이 2023.01.10 말소기준권리보다 늦습니다. 전입일을 확인할 수 없는 점유관계는 대항력을 단정하지 않고 미상으로 표시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,947,337,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,873,370원 |
| 1. 근저당 · 대전서부새마을금고 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대전서부새마을금고 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 근저당 · 대전서부새마을금고 | 120,000,000원 | 5,463,630원 |
| 4. 가압류 · 김나현 | 110,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대전대덕새마을금고 | 171,069,940원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당계산에서는 채권자 총 2,321,069,940원 중 1,925,463,630원이 배당되고, 미배당은 395,606,310원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 나현수의 선순위 임차보증금이 미상이라 실제 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,947,337,000원 | 1,925,463,630원 | 395,606,310원 |
| 2회 유찰 · 49% | 1,363,135,900원 | 1,347,104,541원 | 973,965,399원 |
| 3회 유찰 · 34% | 954,195,129원 | 942,253,178원 | 1,378,816,762원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 내려가지만, 선순위 임차인의 인수 여부는 낙찰가 하락과 별개의 문제입니다. 나현수의 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 회수되지 못하는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 그 미배당액을 추가 부담할 수 있습니다. 따라서 회차별 가격만 보고 접근하기보다 보증금·점유 범위·배당요구 여부를 먼저 확정해야 합니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비래동 행정복지센터 북서측 인근으로, 다가구주택·단독주택·공동주택·주상용건물이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 5층, 사용승인일 2023.01.02. 위생·급배수·소방·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 887,000원/㎡, 소로2류에 접하며 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 이용상태. 1층 근린생활시설, 2층~4층은 층별 5가구의 다가구주택, 5층은 공부상 근린생활시설입니다.
- 5층 현황. 매각물건명세서상 공부는 근린생활시설(한의원)이지만 현황은 다가구주택 2개호로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 확장형발코니와 옥탑 소재 계단실·엘리베이터실이 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 나현수 보증금 확인. 2008.01.11 전입의 선순위 대항력 임차인입니다. 보증금과 배당요구 여부, 현재 점유·임대차 존속 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 나현수의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 미상 점유관계 확인. 전입일이 확인되지 않은 점유관계는 대항력을 확정할 수 없으므로 원본 명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 김나현 관계 확인. 405호 점유자와 110,000,000원 가압류 채권자의 이름이 동일합니다. 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 5층 용도 확인. 공부상 근린생활시설과 현황상 다가구주택 이용이 다르므로 용도·임대차·행정상 문제를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 선순위 임차보증금이 먼저다
이 사건은 후순위 등기만 보면 단순합니다. 2023.01.10 대전서부새마을금고 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류·후순위 임차권은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 조사에서는 2008.01.11 전입한 나현수가 대항력 있는 선순위 임차인으로 잡혀 있고, 정작 보증금이 확인되지 않습니다.
따라서 현재 최저가가 감정가의 70%인 1,947,337,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 논할 수 없습니다. 나현수의 보증금과 배당 후 미회수액을 확인한 뒤 ‘낙찰가 + 인수액’으로 실질취득가를 계산하는 것이 이 물건의 핵심입니다. 실거래 비교 자료도 없는 만큼, 권리와 총취득비용을 확정하기 전에는 가격 판단을 보류하는 편이 타당합니다.
