대전지방법원 2026타경600090. 노은동 535-9 토지와 철근콘크리트구조 3층 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 2가구, 2층 4가구, 3층 3가구이며, 발코니와 확장형 발코니도 감정평가와 매각에 포함됩니다. 핵심은 현재 등기부에 존속하는 선순위 권리가 많다는 점입니다. 과거 하나은행 근저당은 2019.10.14. 이미 말소됐고, 2018년에 설정됐던 윤지섭 전세권도 2020.11.04. 말소됐습니다. 그 결과 이 사건에서 제시된 말소기준은 2026.01.16. 강제경매개시결정입니다.

따라서 그보다 앞서 설정·발생한 권리와 점유관계는 단순히 “경매니까 모두 지워진다”고 볼 수 없습니다. 특히 을구 6번 한국도로공사 전세권은 매각물건명세서에 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있습니다. 2022.11.25.의 을구 6-1은 새로운 별도 전세권이 아니라 기존 6번 전세권의 변경등기이며, 전세금이 55,000,000원에서 57,750,000원으로 변경된 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 권리가 핵심

한국토지주택공사의 70,000,000원 임차권등기는 외형상 별도 임차권으로 나타나지만, 임차인 자료에서는 구기평 보증금의 보증기관 대위·승계 중복 신고로 확인됩니다. 따라서 구기평 70,000,000원과 한국토지주택공사 70,000,000원을 서로 다른 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 보증기관 건을 제외하면 실제 임차·점유 신고 인원은 11명입니다.

①-1 임차인·점유자 — 보증금 미상자가 많다

② 가격 판단 — 70% 최저가를 ‘시세 할인’으로 볼 수 없다

현재 최저매각가는 581,925,000원으로 감정가 831,321,800원의 70%입니다. 그러나 동일·유사 다가구주택의 최근 12개월 실거래나 최신 거래가격이 없어, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 명시된 전세권 인수만 반영해도 최저가에 57,750,000원이 더해져 최소 실질부담이 639,675,000원이 됩니다.

게다가 보증금이 확인되지 않은 임차·점유자가 9명입니다. 이들의 실제 임대차관계와 보증금, 배당 여부가 확인되기 전에는 총 실질취득비용을 하나의 금액으로 고정할 수 없습니다. 따라서 최저가 581,925,000원 자체를 시세와 직접 비교하거나 ‘싸다’고 표현하는 것은 부적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 581,925,000원 가정)

위 배당 시뮬레이션에는 한국토지주택공사 70,000,000원과 구기평 70,000,000원이 각각 표시되어 있으나, 한국토지주택공사는 구기평 보증금의 대위·승계 중복 신고이므로 실제 보증금 총액에 이중 합산하면 안 됩니다. 또한 을구 6-1은 을구 6번 전세권의 변경등기이므로 55,000,000원과 57,750,000원을 서로 다른 전세권으로 합산해서도 안 됩니다. 특히 한국도로공사 전세권은 매수인 인수 명시 권리이므로 배당표 숫자만으로 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 노은동 노은초등학교 남측 인근. 단독주택, 공동주택, 학교와 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 대전지하철 월드컵경기장역이 있어 일반적인 교통사정은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 1층 2가구, 2층 4가구, 3층 3가구의 다가구주택으로 사용 중입니다. 집합건물 아파트가 아니라 다수 임차관계가 얽히기 쉬운 구조입니다.
• 토지. 토지면적 202.5㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로한면. 공시지가는 1,227,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 단독주택용지, 지구단위계획구역(노은1지구 택지개발사업)이며 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 토지와 9가구 다가구주택을 일괄 취득하는 구조로, 다수 점유자 명도·보증금 정리가 필요한 만큼 단순 주거용 집합건물보다 매수자 검토 항목이 많습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 한국도로공사 전세권 확인. 을구 6번과 6-1은 하나의 전세권과 그 변경등기입니다. 현재 전세금 57,750,000원과 매수인 인수 조건을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 미상 보증금 9명 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력이 확정된 것으로 단정할 수 없습니다. 각 임대차계약서, 주민등록, 점유시점, 확정일자와 실제 보증금 지급액 확인이 핵심입니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 70,000,000원은 구기평 보증금의 대위·승계로 기재돼 있어 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
• 관계인 여부 확인. 박민후는 소유자와 동일명, 조은별은 신청채권자와 동일명입니다. 가장임차인 여부나 관계인 여부는 지급증빙과 실제 점유관계로 확인해야 합니다.
• 유찰이 곧 저가매수는 아님. 3회 유찰 가정에서는 산정표상 106,207,812원의 미배당이 발생합니다. 가격이 낮아질수록 선순위 임차인의 잔액 승계 가능성을 함께 계산해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 현재 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 주변 다가구주택 거래를 별도로 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 권리의 총액이 먼저다”

이 사건의 가장 큰 착시는 831,321,800원짜리 물건이 581,925,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 권리까지 보면 얘기가 달라집니다. 한국도로공사 전세권 57,750,000원이 매수인에게 인수되므로 현재 회차의 보수적 최소 실질부담은 639,675,000원 이상이고, 보증금이 확인되지 않은 다수 점유자의 승계 가능성까지 남아 있습니다.

구기평·조은별은 대항력과 우선변제권 자료가 확인되고, 한국토지주택공사는 구기평 보증금의 대위·승계라 중복 합산해서는 안 됩니다. 반면 나머지 미상 점유자는 보증금과 확정일자가 충분히 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼, 이 사건은 “1회 유찰이라 싸다”가 아니라 인수 전세권과 미상 보증금을 먼저 확정한 뒤 실질취득비용으로 판단해야 하는 권리검토형 물건입니다.