대전지방법원 2026타경600115. 갈마동 대풍빌라 전용 59.77㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사해민으로 2021.08.26 소유권을 이전받았고 거래가액은 91,000,000원입니다. 현재 등기에서 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 2023.07.26 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임차보증금은 85,200,000원, 확정일자는 2021.06.17, 점유개시는 2021.07.07, 주민등록일자는 2021.07.08입니다.
이 임차권은 2026.01.16 강제경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 실제 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서도 85,200,000원 중 66,277,800원이 배당되고 18,922,200원이 미배당으로 남습니다. 하지만 이 사건은 그 잔액에 관해 서울보증보험 주식회사가 대항력 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각하도록 정리돼 있어, 정확도 규칙상 해당 권리의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600115 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 갈마동 300-18 나동 4층401호 · 신갈마로209번길 75 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.77㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사해민 (2021.08.26 소유권이전 · 거래가액 91,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 95,372,151원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘확약’이 승부처
말소기준으로 계산된 권리는 2026.01.16 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 한국토지주택공사의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 보증금 85,200,000원 전액을 기준으로 단순 배당하면 현재 최저가에서는 18,922,200원이 남습니다. 다만 매각물건명세서상 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 미배당 잔액의 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 해당 권리의 실질 인수액은 0원입니다.
임차권·승계 관계
실제 임차인 0명. 아래 건은 보증기관의 임차권·승계 관계로 분류되는 신고이며 보증금을 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 권리자 | 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 주택임차권등기 | 건물 전부 | 2021.07.08 / 2021.06.17 | 85,200,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 서울보증보험 주식회사 | 실질 0원 대항력 포기·임차권 말소 조건 |
* 현재 회차 배당 시뮬레이션상 미배당액은 18,922,200원이지만, 확약이 적용되는 이 권리에 대해서는 실질 인수 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 지표 아래
대풍빌라는 18세대, 1991.11.21 준공이며 대상 면적은 59.77㎡입니다. 동일 면적 거래 9건의 전체 평균은 92,777,777원이지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 91,000,000원과 최신 거래 2024.05의 100,000,000원을 우선합니다. 현재 최저가 67,900,000원은 최근 12개월 평균의 74.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.77㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2024.05 | 59.77㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2023.05 | 59.77㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2023.05 | 59.77㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2022.05 | 59.77㎡ | 4 | 132,000,000원 |
| 2021.08 | 59.77㎡ | 4 | 91,000,000원 |
| 2021.07 | 59.77㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2021.06 | 59.77㎡ | 1 | 113,000,000원 |
| 2021.06 | 59.77㎡ | 4 | 72,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 91,000,000원 |
가격만 놓고 보면 실질취득 67,900,000원은 최근 12개월 평균 91,000,000원과 최신 거래 100,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래 구간과 이전 거래 구간을 비교한 추세가 -2.5%로 하락 방향이고, 최신 거래 자체도 2024.05입니다. 2026.09.30 매각기일과 시차가 있으므로 “과거 거래보다 낮다”는 사실만으로 현재 환금가격을 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 85,200,000원 | 66,277,800원 |
| 2. 강제경매 신청 · 서울보증보험 주식회사 | 95,372,151원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 18,922,200원입니다. 그러나 매각조건의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 금액의 실질 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈마하나어린이집 북서측 인근. 다세대주택·연립주택·단독주택·점포 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 북측 근거리에 위치한 계룡로변에 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 4층 401호. 외벽은 적벽돌치장쌓기, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 마감입니다.
- 토지. 세장형 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 524.8㎡, 공시지가는 1,021,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 도솔산 중점경관관리구역입니다.
- 환금성. 18세대 규모, 1991.11.21 준공 다세대주택이며 최신 확인 거래가 2024.05입니다. 최근 거래 공백과 하락 추세 -2.5%를 감안해 현재 매수층을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 서울보증보험 주식회사의 미배당 잔액 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 매각물건명세서 원문과 적용 범위를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 이 권리 밖 인수 여부 확인. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 다른 권리·점유관계가 새로 확인되는 경우에는 별도로 판단해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 현재는 확약 때문에 실질 인수가 0원이므로 실질취득 67,900,000원을 최근 12개월 평균 91,000,000원 및 최신 거래 100,000,000원과 비교합니다.
- 시세의 시차. 최신 실거래가 2024.05이고 거래 추세도 -2.5%입니다. 최근 호가·매수 수요·대출 가능 여부를 별도 점검해야 합니다.
- 다세대 환금성. 18세대·1991.11.21 준공 물건이므로 아파트와 동일한 환금성을 전제로 잡지 말고 실제 매도기간과 수요층을 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 집행비용은 1,622,200원으로 추정돼 있고 당해세·최우선변제는 미반영이므로 실제 배당액은 변동할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 범위가 핵심”
이 사건을 겉으로만 보면 보증금 85,200,000원의 선순위 주택임차권이 감정가 97,000,000원에 육박해 부담이 큰 물건입니다. 실제 배당표도 현재 최저가 67,900,000원에서 18,922,200원의 미배당액을 계산합니다. 그러나 매각조건에 서울보증보험 주식회사의 미배당 잔액 반환청구권·대항력 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 해당 권리에 관한 실질 인수는 0원, 실질취득은 67,900,000원으로 정리됩니다.
가격은 최근 12개월 평균 91,000,000원의 74.6%로 내려와 있지만, 거래 추세 -2.5%, 최신 거래 2024.05, 18세대 규모와 1991.11.21 준공이라는 환금성 요소가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 확약의 적용 범위를 원문에서 정확히 확인하고, 할인된 가격이 현재의 실제 매도 가능 가격에도 유효한지를 검증하는 것입니다.
