수원지방법원 성남지원 2025타경251. 성남시 중원구 금광동 단대시장 1층 63호의 근린시설입니다. 감정 이용상태는 일명 ‘오픈상가’로 시장으로 이용 중이며, 건물은 1985.07.22. 사용승인된 철근콘크리트조 지하1층·지상6층 건물입니다. 현재 소유자는 윤명숙으로, 2024.02.16. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 14,000,000원입니다.
같은 날 유지영 명의 채권최고액 13,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.01.24. 유지영의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기부 구조 자체는 단순하지만, 이 물건의 핵심은 등기부 밖의 임차관계 불확실성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 성남지원 2025타경251 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 산성대로372번길 10, 1층63호 (금광동, 단대시장) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오픈상가 · 시장으로 이용 중 |
| 건물 | 1985.07.22. 사용승인 · 철근콘크리트조 · 지하1층, 지상6층 |
| 소유자 | 윤명숙 · 2024.02.16. 소유권이전 · 거래가액 14,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 12,005,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유지영 / 13,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소는 단순, 임차는 미확정
말소기준은 2024.02.16. 설정된 유지영의 근저당권 13,000,000원입니다. 경매개시결정은 그 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부에 나타난 권리만 놓고 보면 매수인이 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차관계 — 보증금부터 확인해야 한다
| 임차관계 | 점유 / 이용 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영규 | 1층 63호 | 미상 | 미상 | 2025.05.16. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
최영규는 2025.05.16. 배당요구를 했지만 보증금과 전입신고일, 확정일자가 확인되지 않습니다. 별도로 ‘점포’라는 임차관계 표기도 있으며 이용 내용에는 ‘주거’가 기재돼 있습니다. 반면 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 오픈상가로 시장 이용 중이라고 되어 있어, 실제 점유 형태 역시 원본과 현장을 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 거래는 있지만 본건 비교자료로 쓰기 어렵다
확인되는 거래자료는 ‘현대빌라’의 전용 89.67㎡ 거래로, 2024.10. 355,000,000원, 2026.02. 390,000,000원입니다. 반면 본건의 비교대상 면적은 13.76㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 89.67㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2024.10 | 89.67㎡ | 5 | 355,000,000원 |
최근 12개월 평균은 390,000,000원, 최신 거래도 390,000,000원, 과거 거래 대비 최근 추세는 9.9%로 집계돼 있습니다. 하지만 거래 표본의 면적이 본건과 맞지 않으므로 이 수치들을 본건의 직접 시세로 적용할 수 없습니다. 따라서 최저가가 해당 거래가격의 일부에 불과하다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,005,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 616,090원 |
| 1. 근저당 · 유지영 | 13,000,000원 | 11,388,910원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 12,005,000원 가정 시 유지영 근저당에는 11,388,910원이 배당되고 1,611,090원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 임차보증금 및 대항력도 미상이라 실제 인수관계를 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 12,005,000원 | 11,388,910원 | 1,611,090원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 8,403,500원 | 7,852,237원 | 5,147,763원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 5,882,450원 | 5,376,566원 | 7,623,434원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 단대오거리역(지하철 8호선) 남동측 인근으로 각종 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 단대오거리역이 있어 전반적인 교통여건은 양호합니다.
- 이용상태. 일명 오픈상가로 시장으로 이용 중이며, 토지도 시장·부대시설·연립주택·운동시설 등의 건부지로 이용됩니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며, 토지 공시지가는 7,682,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 1985.07.22. 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최영규 보증금 확인. 배당요구일은 2025.05.16.이나 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서 원본을 우선 대조해야 합니다.
- 대항력 확정. 전입신고일과 확정일자가 미상이므로 대항력과 우선변제권을 현재 단계에서 단정하지 않습니다.
- 점포 표기 확인. 별도의 ‘점포’ 임차관계에 ‘주거’ 이용이 기재돼 있어 감정서의 ‘오픈상가·시장 이용’ 내용과 실제 점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 오인 금지. 355,000,000원·390,000,000원 거래는 89.67㎡ 자료로 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 이를 직접 시세로 삼지 마세요.
- 유찰 할인과 인수비용 분리. 4회 유찰로 최저가가 12,005,000원까지 내려왔어도 임차보증금 인수 여부가 확정되지 않으면 실질취득가는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·점유관계와 임차보증금을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격”보다 먼저 풀어야 할 임차관계
이 사건은 숫자만 보면 감정가 50,000,000원에서 4회 유찰돼 12,005,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 오픈상가라는 용도, 최영규의 전입·확정일자·보증금 미상, 그리고 별도의 점포 임차관계 표기가 동시에 존재합니다. 등기부만 보면 말소구조는 단순하지만, 경매에서 매수인의 실제 비용을 결정하는 것은 등기부만이 아닙니다.
특히 현재 확보된 실거래는 89.67㎡ 자료로 본건과 면적이 맞지 않아, 12,005,000원이 시장가 대비 얼마나 낮은지 객관적으로 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “임차관계를 확인해야 가격을 평가할 수 있다”가 결론입니다. 등기 권리는 단순하지만, 임차관계가 해소되지 않은 상태에서는 보수적으로 접근해야 합니다.
