대전지방법원 2026타경600164. 대전 대덕구 비래동 127-6, 통칭 ‘대우주택 4동’ 3층 301호로 평가된 전유면적 45.27㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 지미경이며 2019년 62,000,000원에 취득했습니다. 말소기준권리는 2020년 11월 23일 설정된 이한호의 근저당권 20,000,000원입니다. 이후의 문진우 근저당권, 국·부여군 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 말소기준권리보다 앞선 시점부터 대항요건을 갖춘 임차권입니다. 등기상 한국토지주택공사 명의의 보증금 66,000,000원 주택임차권이 있고 전입일은 2019년 10월 30일, 확정일자는 2019년 10월 18일입니다. 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조지만, 이번 매각에서는 승계인 서울보증보험 주식회사가 미배당 잔액과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600164 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 비래동 127-6 3층301호 · 도로명 비래동로23번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.27㎡ · 조적조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 지미경 (2019.05.22. 소유권이전 · 거래가액 62,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 58,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 67,319,999원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 ‘확약 조건’으로 해소
말소기준권리는 2020년 이한호 근저당권입니다. 그런데 한국토지주택공사의 임대차계약은 2019년 10월, 전입신고 2019년 10월 30일로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2019년 10월 18일이고 배당요구가 이루어져 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 현재 최저가 58,100,000원을 기준으로 집행비용 1,445,800원을 제외하면 임차보증금에 56,654,200원이 배당되고, 계산상 9,345,800원이 남습니다.
임차·승계 관계
실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 등기·명세서에 나타난 한국토지주택공사 건은 보증기관 성격의 승계·신고 관계이므로 보증금을 별도 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
| 명의 | 성격 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택임차권등기 · 보증기관 신고 | 66,000,000원 | 있음 전입 2019.10.30 | 행사 확정 2019.10.18 · 배당요구 | 실질 0원 서울보증보험 승계 · 미배당 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 조금 낮지만, 최신 거래보다는 높다
가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 65,833,333원보다 최근 12개월 평균 60,000,000원과 최신 거래 55,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가이자 확약을 반영한 실질취득가 58,100,000원은 최근 12개월 평균의 96.8%입니다. 평균보다는 1,900,000원 낮지만, 2025년 3월 최신 거래 55,000,000원보다는 3,100,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 45.27㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2024.08 | 45.27㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2024.02 | 45.27㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 2023.10 | 45.27㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2023.08 | 45.27㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2021.12 | 45.27㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 60,000,000원 |
더 중요한 신호는 거래 방향입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 12.7% 하락했습니다. 감정가 83,000,000원은 2024년 2월의 84,000,000원 거래와는 가깝지만, 최신 거래는 55,000,000원까지 내려왔습니다. 따라서 현재 최저가 58,100,000원을 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,445,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 66,000,000원 | 56,654,200원 |
| 2. 근저당 · 이한호 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 문진우 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 서울보증보험 | 67,319,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미회수액은 9,345,800원입니다. 다만 이 금액은 매각물건명세서상 서울보증보험의 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다. 확약을 반영한 실질취득가는 58,100,000원입니다.
④ 회차별 인수 계산 — 최저가가 내려가도 원래는 인수가 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 58,100,000원 | 9,345,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 40,670,000원 | 26,462,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 28,469,000원 | 38,443,442원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 보증금 66,000,000원 때문에 유찰될수록 미배당 인수액이 커져 매수인의 총 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 해당 승계인의 미배당 반환청구권·대항력 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로 이 건에 한해 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 이 조건을 다른 점유자나 별도 임차관계에 확대 적용해서는 안 됩니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — ‘301호’ 위치가 현장에서 명확하지 않다
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 전유면적은 45.27㎡입니다.
- 입지. 비래동 행정복지센터 북서측 인근으로 주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
- 토지. 대지 421.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 평지의 세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 884,900원/㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 공동주택이고 1992년 12월 31일 준공됐습니다. 확인된 동일 면적 거래는 6건이며 최근 가격 흐름은 -12.7%로 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 서울보증보험의 반환청구권·대항력 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재되어 있는지 최신 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 별도 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자가 있다면 전입·점유개시일·보증금·확정일자를 확인해야 하며, 미상 점유자를 곧바로 대항력 임차인으로 단정하면 안 됩니다.
- 301호 위치 특정. 외부 호수표시가 없는 상태에서 위치를 추정해 감정한 물건입니다. 건축물대장·현황도·현장 동선을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 실질취득 58,100,000원은 최근 12개월 평균 60,000,000원의 96.8%이지만 최신 55,000,000원보다 높습니다. 최근 추세 -12.7%를 반영해 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 낮은 환금성 고려. 12세대의 1992년 준공 다세대이고 확인 거래 표본도 많지 않습니다. 매도 시 거래기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격과 목적물 확인이 남았다”
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 66,000,000원의 대항력 임차권 때문에 최저가 58,100,000원보다 실제 부담이 커질 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 확약 조건 때문에 해당 승계 건의 미배당 보증금은 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 그래서 실질취득가는 현재 최저가와 같은 58,100,000원입니다.
그렇다고 가격까지 강하다고 보기는 어렵습니다. 최근 12개월 평균 60,000,000원과 차이가 1,900,000원에 불과하고, 최신 거래는 오히려 55,000,000원으로 더 낮습니다. 최근 가격 흐름도 -12.7%입니다. 여기에 12세대 소규모·1992년 준공의 다세대주택이라는 환금성, 그리고 현관에 301호 표식이 없어 감정평가사가 위치를 추정했다는 목적물 특정 리스크가 겹칩니다. 이 물건의 승부처는 ‘낮아진 최저가’ 자체가 아니라 확약의 효력 확인, 실제 점유관계, 301호 위치 특정, 그리고 하락 중인 최근 시세에 맞춘 입찰가입니다.
