🏷 최저가 95,900,000원 🧾 인수 46,226,200원 💰 실질취득 ≈ 140,000,000원 📉 최근 추세 -6.0%
대전지방법원 2026타경600190. 세종 나성동 세종포레뷰원주건축물 1동 8층 801호입니다. 사건상 용도 표기는 아파트이지만, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택이고 전용면적은 28.43㎡입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차인 이수경은 2022.01.16. 전입·점유했고 확정일자는 2021.12.20.입니다. 말소기준권리로 잡힌 2024.03.29. 국 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에, 배당에서 보증금 140,000,000원을 전액 회수하지 못한 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 95,900,000원에서 예상 배당은 집행비용 2,126,200원을 먼저 공제하고, 임차인에게 93,773,800원이 배당되는 구조입니다. 따라서 보증금 부족분 46,226,200원이 남습니다. 낙찰가가 67,130,000원으로 내려가면 인수액은 74,478,340원, 46,991,000원까지 내려가면 인수액은 94,254,838원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 연결되지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 738 세종포레뷰원주건축물 제1동 제8층 제801호 · 한누리대로 287 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 감정 이용상태 도시형생활주택 · 전용 28.43㎡ · 9층 중 8층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.12.30. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 95,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이수경 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2016.09.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준은 2024.03.29. 국 압류입니다. 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 을구 1번 임차권의 임차인 이수경은 말소기준보다 앞선 2022.01.16.에 전입·점유한 대항력 있는 임차인입니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소되더라도 보증금 140,000,000원 중 배당으로 변제되지 않은 잔액까지 사라지는 것은 아니며, 매각물건명세서에도 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수경 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.16 | 2021.12.20 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 46,226,200원 |
③ 시세 비교 — 최저가는 82%지만 실질취득은 시세 위
세종포레뷰원은 204세대, 2016.09.06. 사용승인 건물입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 117,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 114,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 119,500,000원이지만, 최근 시장 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 특히 최근 구간은 과거 구간 대비 -6.0%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 26.19㎡ | 8 | 114,000,000원 |
| 2026.05 | 28.43㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 28.43㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 2026.04 | 26.19㎡ | 7 | 124,000,000원 |
| 2026.03 | 28.43㎡ | 7 | 112,000,000원 |
| 2026.01 | 26.19㎡ | 7 | 116,000,000원 |
| 2025.12 | 26.19㎡ | 8 | 113,000,000원 |
| 2025.09 | 26.19㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 117,000,000원 |
최저매각가 95,900,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 82.0%입니다. 하지만 이 사건은 최저가에 46,226,200원의 미배당 보증금 인수 위험이 붙는 구조이므로 그 82.0%를 가격 할인율로 읽으면 안 됩니다. 실질취득 기준 약 140,000,000원은 최근 12개월 평균 117,000,000원의 119.7%, 최신 거래 114,000,000원의 122.8% 수준입니다. 가격 메리트가 아니라 오히려 최근 시세 이상의 취득부담을 경계해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,126,200원 |
| 1. 임차인 이수경 보증금 | 140,000,000원 | 93,773,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 이수경 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서 임차보증금 미배당액은 46,226,200원이며 매수인 인수 예상액과 같습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 95,900,000원 | 93,773,800원 | 46,226,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 67,130,000원 | 65,521,660원 | 74,478,340원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 46,991,000원 | 45,745,162원 | 94,254,838원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도 표기는 아파트이나 감정평가서상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 28.43㎡입니다.
- 입지. 세종특별자치시 나성동 새뜸중학교 북동측 인근이며, 주변에는 도로변을 따라 중대형 상업·업무용건물과 주상복합건물이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 동측 약 40m 내외 포장도로, 서측 약 15m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 8층이며 사용승인일은 2016.09.06입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 환금성 지표. 동일 건물 경매 데이터의 평균 유찰 횟수는 3.4회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 95,900,000원이 최근 12개월 평균의 82.0%라는 숫자만으로 저가라고 판단하면 안 됩니다. 실질취득은 대항력 보증금 때문에 약 140,000,000원 수준입니다.
- 미배당 보증금 확인. 현재 회차 예상 인수액 46,226,200원이 실제 배당기일에도 동일한지 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 전입 2022.01.16., 확정일자 2021.12.20., 보증금 140,000,000원, 임차권등기 2025.02.13. 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이수경과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 기재돼 있으므로 채권의 발생관계와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 실거래 추세가 -6.0%이고 최신 거래가 114,000,000원이므로 과거 고가 거래를 기준으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유·내부상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 이용상황 등은 건축물현황도와 탐문조사를 참고해 평가됐으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,590만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 137,000,000원에서 한 차례 유찰돼 95,900,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리관계를 합치면 전혀 다른 그림이 됩니다. 이수경의 보증금은 140,000,000원이고, 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이라 배당 부족분이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 예상 인수액은 46,226,200원이며 추가 유찰 시 인수액은 더 커집니다. 따라서 이 물건은 최저가가 내려가도 실질취득은 약 1.4억원대로 유지되는 구조입니다.
그 실질취득 수준은 최근 12개월 평균 117,000,000원과 최신 거래 114,000,000원을 모두 웃돕니다. 게다가 최근 거래 추세도 -6.0%입니다. 권리 리스크와 가격을 함께 보면 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 미배당 보증금을 포함해 얼마를 실제로 부담하느냐입니다. 이 사건에서는 최저가 95,900,000원보다 대항력 보증금 140,000,000원을 먼저 보는 것이 권리분석의 출발점입니다.
