대전지방법원 2026타경600190. 세종 나성동 세종포레뷰원주건축물 1동 8층 801호입니다. 사건 분류는 아파트로 되어 있으나 감정평가 이용상태는 도시형생활주택으로 기재되어 있습니다. 소유자는 한해란 씨로, 2021.12.30 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 140,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 등기 순위만 보고 “후순위 임차권이 소멸한다”고 끝내면 안 됩니다. 임차인 이수경 씨의 전입일은 2022.01.16로 말소기준인 2024.03.29 압류보다 앞서며, 확정일자는 2021.12.20입니다.
따라서 핵심은 대항력 + 우선변제권입니다. 임차권등기 자체는 2025.02.13에 이루어져 말소기준권리보다 뒤지만, 매각물건명세서는 이 임차권에 대해 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다. 현재 최저가 137,000,000원 기준 예상배당에서도 임차보증금 140,000,000원 중 134,282,000원만 배당되고 5,718,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 738 세종포레뷰원주건축물 1동 8층 801호 · 한누리대로 287 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 아파트 · 감정 이용상태 도시형생활주택 · 전용 28.43㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 중 8층 · 사용승인 2016.09.06 |
| 소유자 | 한해란 · 2021.12.30 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권이어도 보증금은 남는다
말소기준은 2024.03.29 세종세무서장의 압류입니다. 그 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권도 등기 순위만 놓고 보면 말소기준 이후지만, 임차인의 주민등록일자·점유개시일자는 모두 2022.01.16입니다. 즉 말소기준보다 앞선 대항요건이 있고, 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시한 대항력 인수형입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당액은 매수인에게 승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수경 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.16 | 2021.12.20 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 이수경 씨는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 기재되어 있으므로 보증금 140,000,000원을 별도로 중복 합산할 사안도 아닙니다. 배당요구도 2025.02.13에 이루어진 것으로 정리되어 있어 우선변제권 행사가 예정됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 137,000,000원 | 134,282,000원 | 5,718,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 109,600,000원 | 107,265,600원 | 32,734,400원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 87,680,000원 | 85,701,760원 | 54,298,240원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 유찰로 법원 최저가가 109,600,000원, 87,680,000원으로 내려가도 미배당 보증금 인수액은 각각 32,734,400원, 54,298,240원으로 커집니다. 따라서 일반 물건처럼 “유찰 = 실질 매입가격 하락”으로 읽으면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 실질취득 부담이 보증금 140,000,000원 수준에 사실상 고정되는 것이 본질입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 기준이 최근 시장보다 높다
세종포레뷰원은 204세대, 사용승인일 2016.09.06이며 대상 전용면적은 28.43㎡입니다. 최근 거래 표본은 25.61㎡~28.43㎡ 구간입니다. 전체 12건 평균은 119,500,000원이지만, 과거 높은 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 117,000,000원과 최신 거래 114,000,000원을 우선해서 보는 것이 안전합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -6.0%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 26.19㎡ | 8 | 114,000,000원 |
| 2026.05 | 28.43㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 28.43㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 2026.04 | 26.19㎡ | 7 | 124,000,000원 |
| 2026.03 | 28.43㎡ | 7 | 112,000,000원 |
| 2026.01 | 26.19㎡ | 7 | 116,000,000원 |
| 2025.12 | 26.19㎡ | 8 | 113,000,000원 |
| 2025.09 | 26.19㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2025.06 | 25.61㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2025.05 | 28.43㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2025.04 | 28.43㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2025.03 | 26.19㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 117,000,000원 |
최저매각가 137,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 117.1%입니다. 여기에 대항력 보증금 인수 구조까지 반영하면 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 140,000,000원 보증금 수준의 실질취득 부담입니다. 최신 거래 114,000,000원, 최근 12개월 평균 117,000,000원보다 높은 구간이므로 시세보다 저렴하다는 평가나 가격 가점은 줄 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 1. 임차인 이수경 보증금 | 140,000,000원 | 134,282,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이수경 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 임차보증금 중 5,718,000원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 아파트이나 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 9층 건물 중 8층 801호입니다.
- 입지. 세종특별자치시 나성동 새뜸중학교 북동측 인근으로, 도로변에 중대형 상업·업무용건물 및 주상복합건물이 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 약 40m 내외 포장도로와 서측 약 15m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 비교 거래 12건이 확인되지만 최근 12개월 평균은 117,000,000원이고 최신 거래는 114,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -6.0%입니다.
- 경매 체질. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 이 사건은 유찰되더라도 대항력 보증금 인수액이 커지는 구조여서 통상적인 유찰 할인 전략의 효과가 제한됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준으로 판단. 137,000,000원만 보지 말고 대항력 보증금 140,000,000원과 미배당 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수 32,734,400원, 2회 유찰 시 인수 54,298,240원으로 증가합니다. 최저가 하락을 그대로 할인으로 보면 안 됩니다.
- 매각물건명세서 인수 문구 재확인. 을구 1번 임차권의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 핵심입니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 이수경 씨가 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으므로 임대차계약서, 점유·전입 및 채권 발생 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 시장 가격 재검증. 최근 12개월 평균 117,000,000원, 최신 114,000,000원, 최근 추세 -6.0%를 기준으로 입찰 직전 거래를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 이용상황은 건축물현황도·탐문조사 등을 통해 평가되었습니다.
- 배당 변동요인 확인. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 서류와 세금 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰을 기다리면 싸진다”가 통하지 않는 물건
이 사건은 표면상 신건 최저가가 137,000,000원이지만, 핵심 권리는 그 숫자 밖에 있습니다. 이수경 씨는 2022.01.16 전입·점유, 2021.12.20 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금은 140,000,000원입니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
그래서 1회, 2회 유찰돼 법원 최저가가 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 보증금 140,000,000원 수준의 실질취득 부담입니다. 반면 최근 12개월 평균은 117,000,000원, 최신 거래는 114,000,000원이고 시장 추세도 -6.0%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰도 2.8회입니다. 권리 인수 부담이 크고, 실질취득 가격은 최근 시세보다 높으며, 유찰로도 그 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 이 물건은 최저가 숫자보다 임차보증금의 승계 구조를 먼저 봐야 합니다.
