대전지방법원 2026타경600206. 대전 중구 대흥동 36-3, 36-4의 단독주택 + 토지 일괄매각 물건입니다. 현재 소유자는 정상순이며, 2022년 4월 11일 한밭새마을금고 근저당권이 설정됐고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2026년 한밭새마을금고의 임의경매개시결정과 대전신용보증재단의 45,000,000원 가압류가 등기됐으나 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 제시된 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순히 ‘권리가 깨끗한 70% 가격’으로 보면 곤란합니다. 감정평가상 주택은 사용승인 1944년의 목조 기와지붕 단층이고, 현재 빈집 관리대상으로 공실이며 위생·난방·전기설비의 관리상태가 불량하다고 기재돼 있습니다. 실거래 비교자료도 없으므로 최저가 163,426,000원이 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600206 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 대흥동 36-3, 36-4 · 대전광역시 중구 문창로 119-7 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 단독주택이나 현재 빈집 관리대상으로 현황 공실 |
| 건물 | 목조 기와지붕 단층 · 사용승인일 1944년 |
| 소유자 | 정상순 · 2022.04.11 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 233,465,160원 / 163,426,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 120,516,370원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.11 한밭새마을금고 근저당권 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 현재 배당 기준 인수 0원
과거 남대전신용협동조합·중앙시장새마을금고 계열 근저당과 가압류, 종전 강제경매 등은 이미 말소된 이력입니다. 현 소유자 정상순의 2022년 소유권이전 직후 설정된 한밭새마을금고 근저당권이 현재 말소기준권리이고, 그 이후의 임의경매개시결정 및 대전신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 233,465,160원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 163,426,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않아 현재 최저가가 최근 시장 거래가격보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다.
특히 본건은 일반적인 공동주택과 달리 1944년 목조 단독주택이고 현재 공실·관리상태 불량으로 평가되어 있습니다. 따라서 가격 판단에서는 건물 자체의 현재 이용가치뿐 아니라 토지의 형태, 진입 조건, 철거·보수 가능성, 현황상 제시외 시설과 공부 불일치 요소까지 함께 보아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,426,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,087,964원 |
| 2. 근저당 · 한밭새마을금고 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 45,000,000원 | 16,338,036원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권 189,000,000원 중 160,338,036원이 배당되고, 미배당은 28,661,964원입니다. 한밭새마을금고는 채권최고액 144,000,000원을 기준으로 배당한 추정표이며, 신청채권 청구액은 120,516,370원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 현황·토지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 주택 상태. 목조 기와지붕 단층, 사용승인일 1944년. 외벽은 치장벽돌 및 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창호로 기재돼 있습니다.
- 설비 상태. 빈집 관리대상으로 위생설비·난방설비·전기설비 등의 관리상태가 불량하다고 평가돼 있습니다.
- 일괄매각. 목록1은 진입로로 이용 중이고, 목록2에는 경제적 가치가 없는 창고가 소재하며 제시외 수목인 단풍나무 1주는 토지에 포함하여 평가했습니다.
- 미등기 건축물 기록. 목조주택 27.57㎡와 목조주택 21.09㎡가 기재된 미등기 건축물대장이 열람되지만, 해당 건축물은 소재불명으로 정리돼 있습니다.
- 건축물대장 소유자. 2022.03.30 매매로 소유권이전이 완료됐으나 건축물대장상 소유자 현황이 정리되지 않아 종전 소유자로 표시되어 있습니다.
- 토지. 토지정보상 지목은 대, 이용상황은 주상기타, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 면적 정보는 36.0㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역, 도시지역, 도시계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 693,300원/㎡입니다.
- 입지. 대흥동 현대1차아파트 서측 인근, 대전 오토바이 특화거리 주변으로 점포·숙박시설, 소규모 아파트단지·단독주택·창고 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 163,426,000원 | 160,338,036원 | 28,661,964원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 114,398,200원 | 111,996,625원 | 77,003,375원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 80,078,740원 | 78,237,323원 | 110,762,677원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차 0원입니다. 다만 이것은 배당·등기 권리 기준이며, 건물 상태나 현황상 시설의 처리비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자 유무와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 목조주택 상태 확인. 사용승인 1944년이고 설비 관리상태가 불량하므로 구조·누수·전기·난방·위생설비 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 진입로와 토지 경계 확인. 목록1이 진입로로 이용 중이고 토지 도로접면도 세로한면(불)로 기재되어 있으므로 실제 출입·경계 상태를 확인해야 합니다.
- 창고·제시외 수목 확인. 목록2의 경제적 가치가 없는 창고와 토지에 포함 평가된 단풍나무 1주의 실제 상태를 확인하세요.
- 미등기 건축물 기록 대조. 소재불명으로 정리된 목조주택 27.57㎡·21.09㎡ 기록이 실제 현황과 일치하는지 현장 및 관련 공부를 대조해야 합니다.
- 건축물대장 명의 정리 여부. 소유권이전은 완료됐지만 건축물대장에는 종전 소유자가 표시된 상태이므로 관련 공부의 정리 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 토지·노후 단독주택 거래와 현장 상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현물’을 봐야 하는 사건
이 사건은 등기 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2022년 한밭새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정과 가압류가 소멸하며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 그보다 1944년 목조주택의 공실·관리상태 불량, 진입로 이용 토지, 경제적 가치가 없는 창고, 소재불명 미등기 건축물 기록, 건축물대장 명의 미정리와 같은 현황 요소입니다.
또한 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없으므로 ‘1회 유찰 = 싸다’라는 결론은 성립하지 않습니다. 등기상 인수 부담은 낮지만, 실제 취득가치와 환금성은 토지와 노후 건물의 현황을 직접 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
