대전지방법원 2025타경12841. 천안시 동남구 풍세면 남관리 279에 있는 단독주택입니다. 감정평가상 기호(1)는 조적조 슬래브지붕 이층 농가주택 및 창고이고, 이용상태는 단독주택 및 창고(주택)입니다. 사용승인일은 1997.10.04., 2층 증측은 1998.10.29.입니다. 소유자는 유동기이며, 등기상 소유권보존은 1997.10.23.에 이뤄졌습니다.
권리의 기준점은 2002.12.06. 설정된 최승분의 근저당권으로 채권최고액은 50,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 최규섭 가압류, 최승분의 두 번째 근저당, 최재현·쌍용캐피탈주식회사·천안농업협동조합의 가압류, 천안시 압류, 주식회사 케이아이코아즈대부·신한카드 주식회사의 가압류 및 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 풍세면 남관리 279 · 충청남도 천안시 동남구 풍세면 공수골2길 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 · 단독주택 및 창고(주택) · 보일러실 · 창고 |
| 건물 구조 | 조적조 슬래브지붕 이층 농가주택 및 창고 · 사용승인 1997.10.04. · 2층 증측 1998.10.29. |
| 소유자 | 유동기 |
| 감정가 / 최저가 | 85,674,590원 / 85,674,590원 (신건) |
| 청구액 | 25,428,293원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 제시외 건물 ㉠~㉥ 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2001.07.12. 전연화 명의의 소유권이전청구권 가등기는 2002.11.08. 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2002.12.06. 최승분 근저당 50,000,000원이 현재 권리분석의 말소기준입니다. 2003.02.12. 최규섭 가압류 32,500,000원부터 이후 권리들은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
현대캐피탈주식회사 가압류 4,496,017원은 2008.03.28. 말소됐고, 2007.01.09. 천안시 압류도 2015.07.07. 말소됐습니다. 현재 남아 있는 후순위 가압류·압류와 강제경매개시결정도 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래가보다 먼저 ‘토지 사용권’을 본다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 85,674,590원으로 신건입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 85,674,590원입니다.
이 사건에서 확인 가능한 별도 실거래 가격을 근거로 가격 우위를 판단할 수는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정하지 않습니다. 특히 토지는 매각 대상이 아니고 법정지상권 성립 여부까지 불분명하므로, 일반적인 토지·건물 일괄매각 단독주택과 동일한 가격 기준으로 보기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 85,674,590원 | 138,637,107원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 68,539,672원 | 155,463,596원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 54,831,737원 | 168,924,788원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 85,674,590원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,942,143원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 최승분 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 최규섭 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 최승분 | 25,000,000원 | 1,232,447원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 최재현 | 5,900,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 쌍용캐피탈주식회사 | 16,770,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 천안농업협동조합 | 49,607,156원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 22,349,244원 | 0원 |
| 8. 갑구 15번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,243,154원 | 0원 |
| 9. 강제경매개시결정 · 주식회사케이아이코아즈대부 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 222,369,554원 중 예상 채권자 배당액은 83,732,447원, 미배당은 138,637,107원입니다. 집행비용 1,942,143원을 포함하면 현재 매각대금 85,674,590원이 전부 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·토지 조건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(1)는 단독주택 및 창고(주택), 기호(ㄱ,ㄴ)는 보일러실, 기호(ㄷ~ㅂ)는 창고로 이용 중입니다.
- 구조. 조적조 슬래브지붕 이층 농가주택 및 창고이며 외벽은 치장벽돌 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 바닥은 장판 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부와 차이. 일반건축물대장상 1층 창고로 등재된 부분은 현재 주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 매각외 대지. 토지면적 460.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 132,500원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 여부 재확인. 토지는 매각 대상에서 제외되고 제시외 건물 ㉠~㉥은 매각에 포함됩니다.
- 법정지상권 확인. 이 사건 건물을 위하여 매각외 대지에 법정지상권이 성립하는지는 불분명하다고 명시되어 있습니다.
- 대지 사용관계 확인. 낙찰 이후 토지를 계속 사용할 법적 근거와 대지 소유관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상이며 내부 이용상황도 이해관계인 부재로 외부 관찰·탐문 등을 참작해 평가됐습니다.
- 공부상 용도 확인. 일반건축물대장상 1층 창고 부분이 현재 주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 후순위 권리 원본 대조. 말소기준 2002.12.06. 근저당 이후의 가압류·압류·후순위 근저당 및 강제경매개시결정의 말소 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 토지 사용권
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2002.12.06. 최승분 근저당 50,000,000원이 말소기준이고 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 채권이 아닙니다. 건물만 매각되고, 그 건물이 서 있는 매각외 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 따라서 85,674,590원의 신건 가격이나 68,539,672원·54,831,737원의 유찰 시나리오만 보고 가격 매력을 판단하기보다, 낙찰 후 대지를 사용할 법적 근거가 무엇인지 확인하는 것이 먼저입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸, 그러나 취득 후 토지 사용관계는 미확정. 이 한 문장이 이 사건의 권리분석 핵심입니다.
