대전지방법원 2025타경12841. 충청남도 천안시 동남구 풍세면 남관리 279의 단독주택입니다. 감정평가상 기호(1)는 단독주택 및 창고(주택)로 이용되고, 부합물·종물인 보일러실과 창고가 함께 존재합니다. 현재 최저매각가는 59,972,000원으로 감정가 85,674,590원의 70%입니다.
등기 자체의 기준점은 명확합니다. 2002.12.06 최승분 근저당권 50,000,000원이 말소기준권리이고, 이후의 가압류·압류·두 번째 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 권리순서보다 토지와 건물의 관계가 훨씬 중요합니다. 매각물건명세서에는 건물만 매각이라고 적혀 있고, 이 사건 건물을 위하여 매각외 대지에 법정지상권이 성립하는지는 불분명하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 풍세면 남관리 279 · 충청남도 천안시 동남구 풍세면 공수골2길 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 · 단독주택 및 창고(주택) · 보일러실 · 창고 |
| 소유자 | 유동기 |
| 감정가 / 최저가 | 85,674,590원 / 59,972,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 25,428,293원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각범위 | 건물만 매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 토지 문제가 남는다
임차인 없음. 배당 계산상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 2002.12.06 최승분의 근저당권을 기준으로 이후 등기된 가압류·압류·근저당권·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2001.07.12 전연화의 소유권이전청구권 가등기는 2002.11.08 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘70%니까 싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 1회 유찰된 최저매각가 59,972,000원으로, 감정가 85,674,590원의 70%입니다. 다음 시나리오는 41,980,400원(49%), 그 다음은 29,386,279원(34%)입니다.
다만 동일 물건의 최근 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가에서 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 일반적인 토지·건물 일괄매각이 아니라 건물만 매각되고 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 단순 할인율보다 토지사용 가능성과 환금성을 먼저 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,972,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,479,496원 |
| 2. 근저당권 · 최승분 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 최규섭 | 32,500,000원 | 8,492,504원 |
| 4. 근저당권 · 최승분 | 25,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 최재현 | 5,900,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 쌍용캐피탈주식회사 | 16,770,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 천안농업협동조합 | 49,607,156원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 22,349,244원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,243,154원 | 0원 |
| 10. 강제경매개시결정 · 주식회사케이아이코아즈대부 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 222,369,554원 중 58,492,504원이 배당되고, 미배당은 163,877,050원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택 및 창고(주택)로 이용 중이며 보일러실·창고가 부합물 및 종물로 존재합니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 이층 농가주택 및 창고이며 사용승인일은 1997.10.04, 2층 증축은 1998.10.29입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 460.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 132,500원/㎡입니다.
- 접면. 평지의 부정형 토지로 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 환금성. 토지와 건물을 함께 취득하는 구조가 아니라 건물만 매각되고 법정지상권 성립 여부가 불분명해 재매각·담보·사용 관계를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 이 사건 건물을 위한 매각외 대지에 법정지상권이 성립하는지 불분명하므로 토지·건물 소유관계와 성립요건을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 건물만 매각 확인. 낙찰 대상에 토지가 포함되지 않는다는 점을 전제로 사용·출입·재건축·처분 가능성을 검토해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 이용상황과 마감재 일부는 외부 관찰·탐문 및 건축물현황도를 토대로 평가됐습니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 시세 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 미배당 채권이 163,877,050원 발생하지만 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 사용”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기 순서만 보면 기준이 분명합니다. 2002.12.06 최승분 근저당권 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없으며 배당 계산상 인수금도 0원입니다. 그러나 건물만 매각되는 사건이고, 매각외 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 핵심입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔더라도 시세 자료가 없고 토지사용 관계도 확정적이지 않으므로, 할인율보다 먼저 토지사용권과 낙찰 후 처분 가능성을 확인해야 하는 물건입니다.
