대전지방법원 2026타경600238. 대전 중구 석교동 남양아파트 비동 3층 309호입니다. 등기상 소유자는 노희균이고, 1989년 2월 3일 증여를 원인으로 1989년 2월 8일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2014년 동대전농업협동조합의 채권최고액 12,000,000원 근저당이 설정됐지만 2017년 8월 10일 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2026년 2월 6일 신한카드 주식회사가 신청한 강제경매개시결정이며, 이 등기는 매각으로 소멸합니다.
현재 등기상 활성화된 근저당권과 압류·가압류는 확인되지 않고, 임차인도 없습니다. 따라서 제시된 배당구조에서는 낙찰자가 떠안을 금액이 0원입니다. 권리보다 더 중요한 변수는 가격입니다. 1회 유찰돼 최저가가 30,100,000원까지 내려왔지만, 2026년 9월 동일 면적 최신 거래가 28,000,000원으로 현재 최저가보다 낮고, 최근 거래 흐름 역시 -8.5%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600238 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 석교동 195 남양아파트 비동 3층 309호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 |
| 면적 | 공부상 46.61㎡ · 공유면적 일부가 포함된 면적으로 추정 |
| 소유자 | 노희균 (1989.02.08. 소유권이전 · 1989.02.03. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 30,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 4,145,804원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 인수 없이 단순하다
임차인 없음. 현재 등기상 존속하는 근저당권이나 압류·가압류도 없습니다. 2014년 동대전농업협동조합 근저당권은 2017년에 이미 말소됐고, 이번 강제경매에서는 2026년 2월 6일 경매개시결정이 기준권리 역할을 합니다. 제시된 권리와 배당 내역 기준으로 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 최신 거래보다 높다
동일 단지 ‘남양’, 동일 면적 46.61㎡의 거래 중 최근 12개월에 해당하는 6건을 보면 평균 거래금액은 35,500,000원입니다. 현재 최저가 30,100,000원은 이 최근 12개월 평균의 84.8%입니다. 하지만 최신 거래는 2026년 9월 28,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -8.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 46.61㎡ | 2 | 28,000,000원 |
| 2026.08 | 46.61㎡ | 2 | 37,000,000원 |
| 2026.07 | 46.61㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 46.61㎡ | 2 | 37,000,000원 |
| 2026.02 | 46.61㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2025.10 | 46.61㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 35,500,000원 |
전체 12건 평균은 37,141,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 35,500,000원과 최신 거래 28,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정하기 어려운 이유가 바로 최신 거래가격과 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 941,800원 |
| 1. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 4,145,804원 | 4,145,804원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,012,396원 |
현재 최저가 30,100,000원 가정에서는 신청채권자의 4,145,804원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 25,012,396원입니다. 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 매각가의 3.1% 수준으로 추정된 금액이며, 당해세 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 석교동 동명중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·주상복합건물이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지는 북서측 중로변과 북동측 세로변에 접합니다.
- 이용·설비. 주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 동명중학교 상대보호구역, 보문산 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 905,400원/㎡입니다.
- 단지 특성. 남양은 96세대, 사용승인일은 1971.04.19입니다. 동일 면적 거래 12건의 최저가는 28,000,000원, 최고가는 43,000,000원입니다.
- 공부 확인. 46.61㎡ 면적에 공유면적 일부가 포함된 것으로 추정되며, 건축법 및 관련 법규상 연립주택으로 분류될 가능성과 등기·건축물대장 면적 차이를 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 현재 최저가 30,100,000원은 최근 12개월 평균 35,500,000원의 84.8%이지만, 최신 거래는 28,000,000원이고 가격 추세는 -8.5%입니다.
- 회차별 가격 확인. 현재 회차는 30,100,000원이며, 2회 유찰 시 21,070,000원, 3회 유찰 시 14,748,999원으로 제시되어 있습니다.
- 면적·용도 원본 대조. 공부상 46.61㎡와 공유면적 포함 추정, 아파트 명칭과 연립주택 분류 가능성, 각 층 면적 559.32㎡와 559.33㎡ 차이를 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 임차인은 없지만 실제 인도 과정에 영향을 주는 현장 점유 상태는 입찰 전 확인하는 편이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 체납 내역과 배당요구 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘최근 가격’이 승부처다
이 사건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매개시결정 외에 인수 위험으로 연결되는 등기상 권리나 임차인은 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 84.8%까지 내려왔지만 최신 동일면적 거래는 28,000,000원이며, 최근 거래가격 추세도 -8.5%입니다.
따라서 이 물건은 ‘1회 유찰·감정가 70%’라는 숫자보다 최신 거래와 하락 추세를 먼저 볼 필요가 있습니다. 여기에 1971.04.19 사용승인, 96세대 규모, 46.61㎡ 면적 산정과 연립주택 분류 가능성까지 함께 확인해야 합니다. 종합하면 권리는 단순하지만 현재 가격은 최신 실거래와의 대조가 필수인 물건입니다.
