대전지방법원 2026타경600257. 대전광역시 서구 갈마동 306-38 소재 다가구주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 다가구주택으로, 1층 2개호와 2층 1개호로 이용 중입니다. 건물은 벽돌 및 시멘트 벽돌조 슬래브 위 칼라강판지붕 2층 건물이고 사용승인일은 1990.09.20입니다. 토지는 165.3㎡, 지목은 대이며 제3종일반주거지역입니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 소유자 이재만이 2017.12.28 소유권을 취득한 날 대전온누리신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 제주은행·서울보증보험·제이티친애저축은행·신한카드·아프로에프앤아이대부의 가압류와 이수민의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순서가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 101호 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 갈마동 306-38 · 대전광역시 서구 신갈마로209번길 13-8 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 다가구주택으로 이용 중 · 1층 2개호 / 2층 1개호 |
| 건물 | 벽돌 및 시멘트 벽돌조 슬래브 위 칼라강판지붕 2층 · 사용승인일 1990.09.20 |
| 토지 | 165.3㎡ · 지목 대 · 제3종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 |
| 소유자 | 이재만 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 418,520,160원 / 418,520,160원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이수민 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 101호 선순위 전입이 핵심
말소기준권리는 2017.12.28 설정된 대전온누리신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 96,200,000원으로 기재돼 있고, 2022.12.01 변경등기에는 채권최고액 80,670,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 예상배당 계산은 96,200,000원을 기준으로 작성돼 있으므로 아래 배당표 역시 그 계산값을 그대로 표시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정이열 | 101호 | 2017.07.03 | 미상 | 2026.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 박종윤 | 102호 | 2018.06.07 | 미상 | 2026.02.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수민 | 2층 | 2022.12.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박종윤은 2018.06.07, 이수민은 2022.12.26 전입으로 모두 말소기준 2017.12.28 이후입니다. 따라서 전입 순서상 대항력은 없습니다. 반면 정이열은 말소기준 전 전입이므로 세 사람을 한꺼번에 “인수 없음”으로 처리하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 418,520,160원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,585,202원 |
| 2. 근저당 · 대전온누리신용협동조합 | 96,200,000원 | 96,200,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주은행 | 56,479,439원 | 56,479,439원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 11,165,500원 | 11,165,500원 |
| 5. 경매개시결정 · 이수민 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 6. 가압류 · 제이티친애저축은행 주식회사 | 7,512,957원 | 7,512,957원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,737,950원 | 6,737,950원 |
| 8. 가압류 · 아프로에프앤아이대부 주식회사 | 4,074,495원 | 4,074,495원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 129,764,617원 |
제공된 배당계산에서는 채권자 총 청구액 282,170,341원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 129,764,617원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 101호 정이열의 보증금이 미상이므로 이 0원은 실제 인수액 확정값으로 볼 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 418,520,160원 | 282,170,341원 | 0원 | 129,764,617원 |
| 1회 유찰 시 | 334,816,128원 | 282,170,341원 | 0원 | 47,158,361원 |
| 2회 유찰 시 | 267,852,902원 | 263,302,961원 | 18,867,380원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 신청채권자 이수민의 100,000,000원 청구액 중 99,458,022원이 배당되는 것으로 계산돼 전액 변제가 되지 않습니다. 그러나 이 시나리오의 “매수인 인수 0원” 계산과 101호 임차인의 실제 승계 여부는 별개입니다. 정이열의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려가더라도 실질취득비용이 얼마인지 계산할 수 없습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다가구주택으로 이용 중이며 1층 2개호, 2층 1개호입니다.
- 주위환경. 갈마1동 행정복지센터 북측 인근으로 단독주택·다가구주택·근린생활시설 및 소규모 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 벽돌 및 시멘트 벽돌조 슬래브 위 칼라강판지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1990.09.20입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 165.3㎡, 지목 대, 평지·가로장방이며 공시지가는 832,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 보증금 확인. 정이열의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 매수인 승계액과 실질취득비용을 확정하지 마세요.
- 101호 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위도 현재 미상입니다.
- 배당요구 확인. 정이열·박종윤은 2026.02.20 배당요구가 접수돼 있으므로 배당요구 서류와 임대차 자료를 대조해야 합니다.
- 이수민 관계 확인. 2층 임차인으로 조사된 이수민과 강제경매 신청채권자 이수민의 관계를 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 대전온누리신용협동조합 근저당은 최초 96,200,000원에서 2022.12.01 변경등기에 80,670,000원이 기재돼 있으므로 원본 등기의 현재 효력을 대조하세요.
- 다가구 전체 점유 확인. 1층 2개호·2층 1개호의 실제 점유자, 계약서, 보증금, 확정일자 및 전입세대를 현장에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “후순위 소멸”만으로 안전형은 아니다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 정돈돼 있습니다. 말소기준은 2017.12.28 대전온누리신용협동조합 근저당이고 이후 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 다가구주택 경매에서 실제 승부처는 점유·임대차입니다. 101호 정이열은 2017.07.03 전입으로 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상, 승계액 미상, 실질취득비용 미상이 현재의 정확한 결론입니다. 배당계산상의 인수액 0원보다 먼저 확인해야 할 숫자는 바로 101호의 실제 보증금입니다.
