대구지방법원 2025타경567. 경주시 황성동 470, 통칭 세빌스타워의 2층 근린시설입니다. 감정요항상 기호(1) 201호와 기호(2) 202호는 경계구분 없이 일괄로 음식점으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 일괄매각이 기재돼 있습니다. 등기상 현재 공유자는 백그린 지분 3분의 2, 최용석 지분 3분의 1입니다.
가격만 보면 감정가 626,000,000원에서 두 번 유찰돼 306,740,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없기 때문에 306,740,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입할 자료가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 바꾸어 읽으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경567 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황성동 470 제2층 제201호 · 도로명 경상북도 경주시 황성로16번길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정요항상 기호(1)·(2) 경계구분 없이 일괄 음식점 이용 |
| 소유자 | 백그린 지분 3분의 2 · 최용석 지분 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 626,000,000원 / 306,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주축산업협동조합 / 360,985,310원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — ‘인수 0원’과 별개로 이력 대조가 필요하다
권리분석상 말소기준으로 제시된 것은 2019.03.13 경주시의 최용석 지분 압류입니다. 그런데 같은 등기부에는 이 압류가 2019.04.02 해제되어 말소된 이력이 함께 나타납니다. 또 2017.11.28 설정된 경주축산업협동조합 근저당권은 채권최고액이 252,000,000원에서 2018.09.18 302,000,000원으로 변경됐고, 2024.10.07 채무자가 백그린으로 변경됐으나 해당 근저당권 자체는 등기부상 이미 말소로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 관계인 여부가 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백그린 | 목록 1, 2번 일부 | 60,000,000원 | 2,500,000원 | 2023.03.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 백그린의 전입신고일은 2023.03.03이고, 대항력 판단은 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금 60,000,000원을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격 판단 — 49%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저가는 감정가 626,000,000원의 49%인 306,740,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 214,718,000원, 4회 유찰 시 150,302,600원으로 제시돼 있습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 숫자들만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 306,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,094,360원 |
| 갑구 6번 가압류 · 경북신용보증재단 | 41,802,835원 | 41,802,835원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 259,842,805원 |
현재 회차 시나리오의 채권 미배당액은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값이며 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 경주시 황성동 소재 계룡중학교 북측 인근. 주변은 아파트단지, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장이 위치해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(1) 201호와 기호(2) 202호는 경계구분 없이 일괄로 음식점으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물 중 2층 단위상가이며 급배수·공동위생·승강기설비가 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형에 유사한 평탄한 상업용 건부지이며 세로에 접합니다. 토지면적은 1,010.0㎡, 공시지가는 931,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2019.03.13 경주시 압류가 말소기준으로 제시되지만 2019.04.02 해제·말소 이력이 있으므로 매각물건명세서와 최신 등기부에서 실제 기준권리를 대조하세요.
- 신청채권자의 집행권원. 경주축산업협동조합 근저당은 등기상 이미 말소로 표시되는 반면 2025.10.29 임의경매가 개시돼 있습니다. 신청권원과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인 백그린은 공유자이자 근저당 채무자와 동일합니다. 보증금 60,000,000원·월세 2,500,000원의 실제 지급과 점유원인을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 명세서 비고는 일괄매각이고 감정요항은 201호·202호를 경계구분 없이 음식점으로 사용한다고 기재합니다. 매각 대상의 정확한 범위를 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 시세 자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 배당표 재검증. 신청채권자 청구 360,985,310원에 대해 시나리오상 배당 0원으로 표시되는 만큼 배당요구·우선순위·집행권원을 함께 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 = 바로 안전”은 아니다
이 사건의 표면은 단순합니다. 두 번 유찰돼 최저가가 306,740,000원까지 낮아졌고, 임차인 백그린은 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리 이력을 한 단계 더 들여다보면 말소기준으로 제시된 경주시 압류가 이미 해제·말소됐고, 경주축산업협동조합의 근저당도 등기상 이미 말소로 표시되는데 이후 같은 조합의 임의경매가 개시돼 있습니다.
여기에 임차인 백그린이 공유자·채무자와 동일하고, 신청채권자 청구액 360,985,310원에 대해 배당 시나리오상 예상배당이 0원으로 표시되는 점까지 겹칩니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 감정가의 49%라는 할인율을 가격 메리트로 바로 해석할 수도 없습니다. 인수는 0원이지만, 권리원인과 배당관계의 원본 확인이 선행돼야 하는 근린시설 사건으로 보는 것이 맞습니다.
