대구지방법원 2025타경567. 경주시 황성동 470, 통칭 ‘세빌스타워’ 2층의 201호와 202호를 경계 구분 없이 음식점으로 이용하는 근린시설입니다. 등기상 소유자는 백그린 지분 3분의 2, 최용석 지분 3분의 1이며, 매각물건명세서 비고에 따라 목록 1·2가 일괄매각됩니다.
가격만 보면 감정가 626,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 306,740,000원, 즉 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 권리 흐름과 임차인 관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경567 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황성동 470 제2층 제201호 · 황성로16번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 세빌스타워 2층 201호 및 202호 · 경계 구분 없이 음식점으로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물 중 2층 · 외벽 돌붙임 · 내벽 및 바닥 타일 · 새시창호 |
| 소유자 | 백그린 지분 3분의 2 · 최용석 지분 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 626,000,000원 / 306,740,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주축산업협동조합 / 360,985,310원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각 조건 | 목록 1·2 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소 이력을 원본과 대조해야 한다
말소기준으로 산정된 권리는 2019.03.13. 경주시 압류입니다. 다만 해당 압류는 2019.04.02. 해제를 원인으로 말소된 이력이 있습니다. 그보다 앞선 2017.11.28. 경주축산업협동조합 근저당은 최초 채권최고액 252,000,000원에서 2018.09.18. 302,000,000원으로 변경됐지만, 등기 내역상 기존 근저당에는 이미 말소된 권리라는 표시가 함께 존재합니다.
그 후 2024.10.07. 백그린이 배소현·오세윤 지분 합계 3분의 2를 취득하면서 근저당 채무자도 오세윤에서 백그린으로 계약 인수됐고, 2025.10.29. 경주축산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 2025.11.06. 경북신용보증재단의 41,802,835원 가압류는 경매개시결정 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 관계인 가능성 확인
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 백그린 | 목록 1·2번 일부 | 2023.03.03 확정일자 확인 없음 | 60,000,000원 2,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
백그린의 전입일은 2023.03.03.으로, 말소기준 산정일인 2019.03.13.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 60,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권은 미상으로 표시합니다.
③ 가격 판단 — 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 306,740,000원으로 감정가 626,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 306,740,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 306,740,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 214,718,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 150,302,600원 | 24.01% | 0원 |
다만 동일 물건 또는 인근 유사 상가의 실거래 자료가 없어 306,740,000원이 최근 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 특히 201호와 202호를 경계 없이 음식점으로 사용하는 일괄매각 물건이므로, 감정가 대비 할인율과 실제 영업용 상가의 시장가치는 구분해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 306,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.7% 추정) | - | 5,094,360원 |
| 1. 신청채권자 · 경주축산업협동조합 | 360,985,310원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 경북신용보증재단 | 41,802,835원 | 41,802,835원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 259,842,805원 |
현재 회차 가정에서는 경북신용보증재단 가압류가 전액 배당되고 소유자에게 259,842,805원이 교부되는 반면, 신청채권자 경주축산업협동조합의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경주시 황성동 계룡중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 이용. 세빌스타워 2층 201호와 202호를 경계 구분 없이 일괄로 음식점으로 이용하고 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 급배수설비·공동위생설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,010㎡, 공시지가 931,900원/㎡이며 평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 소로 한 면에 접하며 감정평가상 세로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·소로2류 접합·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 등기 주소는 제201호로 표시되지만 감정 이용상태는 201호·202호 일괄 음식점입니다. 목록별 대지권·전유면적과 매각 포함 범위를 대조하세요.
- 말소기준 재검증. 2019.03.13. 경주시 압류가 기준으로 산정됐으나 2019.04.02. 해제·말소 이력이 있습니다.
- 근저당 상태. 2017년 근저당에는 말소 표시가 있으면서 채권최고액 변경·채무자 계약 인수·임의경매 신청이 이어집니다. 부기등기와 말소사항을 원본에서 확인하세요.
- 임차인 실체. 백그린은 임차인 신고자이면서 지분 3분의 2 공유자·근저당 채무자입니다. 임대차계약서와 보증금 지급 사실, 사업자등록을 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 201호·202호 통합 상가의 임대료, 공실 여부, 인근 음식점 상가의 실제 거래를 별도로 확인하세요.
- 운영 상태. 현재 음식점으로 이용 중이므로 시설물 소유관계, 영업 인수 여부, 원상복구 범위와 명도 조건을 점검하세요.
- 미반영 금액. 당해세·최우선변제·체납 관리비와 공용부분 부담을 관리주체 및 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하고 배당표의 신청채권자 0원 산정 근거를 확인하세요.
맺으며 — “반값처럼 보여도 권리 확인이 우선”
이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌고, 신고 임차인의 전입이 말소기준 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 가격과 권리가 모두 유리해 보일 수 있습니다.
하지만 임차인 백그린이 공유자이자 근저당 채무자와 동일하고, 말소기준 압류에는 해제 이력이 있으며, 신청채권자 경주축산업협동조합의 예상배당도 0원으로 산정돼 있습니다. 실거래 시세도 없어 306,740,000원이 실제 시장가보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 인수액은 0원이지만 권리관계는 재확인, 가격 평가는 보류입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 원본 등기의 말소 상태와 일괄매각 상가의 실제 시장가를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.