대전지방법원 2026타경600269. 세종특별자치시 소정면 운당리 무궁화아파트 4층 405호, 동일면적 실거래 비교 기준 59.4㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이재구이고, 현 등기부상 말소기준권리는 2025.02.11. 접수된 세종강남농업협동조합(변경전:남세종농업협동조합)의 가압류 140,827,489원입니다. 이후 2026.02.10. 신한카드 주식회사가 강제경매를 신청했습니다. 배당 시 선순위 가압류에서 대규모 미배당이 발생하지만, 데이터상 두 권리는 모두 매각으로 소멸하고 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
이 사건의 핵심은 채권자의 미배당 규모와 매수인 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 현재 최저가 45,500,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 167,793,551원이고 예상 배당액은 44,281,000원, 미배당은 123,512,551원입니다. 하지만 그 미배당이 곧 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소정면 운당리 35-1 무궁화아파트 4층 405호 · 세종로 4283 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 59.4㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 12층 중 4층 |
| 소유자 | 이재구 · 2004.12.21. 매매로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 45,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 26,966,062원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 단지 | 무궁화 · 176세대 · 1996.05.13. 준공 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대내역이 미상이고, 수차 방문에도 거주자가 부재해 내부 상태를 탐문조사 등을 통해 평가했다고 기재돼 있습니다. 따라서 법률상 인수금액은 데이터상 0원이지만, 실제 점유관계와 명도 대상은 입찰 전에 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.5%
무궁화아파트 동일면적 59.4㎡ 거래는 최근 자료에서 12건 확인됩니다. 전체 평균은 61,416,666원이고, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균은 61,090,909원, 최신 거래는 2026.03. 60,000,000원입니다. 현재 최저가 45,500,000원은 최근 12개월 평균의 74.5%이며, 전체 평균과 비교하면 74.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.4㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 59.4㎡ | 7 | 62,000,000원 |
| 2026.02 | 59.4㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2025.12 | 59.4㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 59.4㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2025.11 | 59.4㎡ | 7 | 61,000,000원 |
| 2025.10 | 59.4㎡ | 8 | 61,500,000원 |
| 2025.10 | 59.4㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2025.08 | 59.4㎡ | 5 | 63,000,000원 |
| 2025.07 | 59.4㎡ | 4 | 62,500,000원 |
| 2025.06 | 59.4㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2025.03 | 59.4㎡ | 7 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.4㎡ | 11건 | 61,090,909원 |
③ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,219,000원 |
| 2. 가압류 · 세종강남농업협동조합 | 140,827,489원 | 44,281,000원 |
| 3. 강제경매 신청 · 신한카드 주식회사 | 26,966,062원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권자 총 청구액은 167,793,551원, 예상 배당액은 44,281,000원, 미배당은 123,512,551원입니다. 신청채권자 신한카드 주식회사의 예상 배당은 0원이지만, 매수인 인수액 역시 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 45,500,000원 | 44,281,000원 | 123,512,551원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 31,849,999원 | 30,876,699원 | 136,916,852원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 22,294,999원 | 21,493,689원 | 146,299,862원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 운당1리 마을회관 북서측 인근이며, 주변은 국도변 근린생활시설·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다. 감정평가상 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 12층 건물의 4층 405호이며, 위생·급배수·승강기·난방·소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 중로1류에 접하고 가축사육제한구역·접도구역·공장설립승인지역 관련 제한이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장 흐름. 176세대, 1996.05.13. 준공 단지이며 최근 12개월 동일면적 거래는 11건입니다. 최신 거래는 60,000,000원, 최근 12개월 평균은 61,090,909원이고 최근 추세는 -6.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.02.11. 세종강남농업협동조합 가압류가 말소기준권리로 계산돼 있으므로 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 시나리오의 미배당 123,512,551원과 매수인 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 당시 임대내역 미상·거주자 부재였습니다. 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 61,090,909원과 최신 거래 60,000,000원을 우선 비교하고, 최근 추세 -6.0%를 함께 반영하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 수리 상태와 비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격 간격은 있지만, 하락 추세 확인이 먼저
이 사건은 현재 데이터 기준으로 매수인 인수 0원인 구조입니다. 1회 유찰된 최저가 45,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 61,090,909원의 74.5%로, 최신 거래 60,000,000원보다도 낮습니다. 권리와 가격만 놓고 보면 관심을 가질 만한 구간입니다.
다만 시장 방향은 별개입니다. 최근 거래 추세는 -6.0%이고, 감정평가 당시 임대내역과 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 대비 할인율만 보고 판단하기보다, 최근 시세 하락 흐름·실제 점유관계·내부 상태를 확인한 뒤 현재 가격 간격이 충분한지 판단하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
