대전지방법원 2026타경600269. 세종특별자치시 소정면 운당리 35-1 무궁화아파트 4층 405호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 12층 중 4층입니다. 현재 소유자는 이재구이고, 등기상 현존하는 핵심 권리는 2025.02.11. 세종강남농업협동조합의 가압류와 2026.02.10. 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2025.02.11. 가압류이며, 이 권리와 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없어 매수인이 떠안을 임차보증금도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 신건 최저가가 최근 거래 수준을 이미 웃돌고 있어 권리 안전성과 가격 매력도를 분리해서 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600269 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소정면 운당리 35-1 무궁화아파트 4층 405호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 소정면 세종로 4283 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 대상 면적 | 59.4㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 · 12층 중 4층 405호 |
| 소유자 | 이재구 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 26,966,062원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 1996년 설정된 한국주택은행 근저당권은 2001년 임의경매 낙찰을 거쳐 2002.01.10. 이미 말소됐습니다. 현 소유자 이재구는 2004.12.21. 매매로 소유권을 취득했습니다. 이후 2025.02.11. 세종강남농업협동조합의 청구금액 140,827,489원 가압류가 등기됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준으로 계산됩니다. 2026.02.10. 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정도 그 뒤 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래 모두 신건보다 낮다
무궁화아파트 동일평형 59.4㎡의 실거래 12건은 50,000,000원~65,000,000원 범위입니다. 전체 12건 평균은 61,416,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 11건 평균은 61,090,909원, 최신 2026.03 거래는 60,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -6.0%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.4㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 59.4㎡ | 7 | 62,000,000원 |
| 2026.02 | 59.4㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2025.12 | 59.4㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 59.4㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2025.11 | 59.4㎡ | 7 | 61,000,000원 |
| 2025.10 | 59.4㎡ | 8 | 61,500,000원 |
| 2025.10 | 59.4㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2025.08 | 59.4㎡ | 5 | 63,000,000원 |
| 2025.07 | 59.4㎡ | 4 | 62,500,000원 |
| 2025.06 | 59.4㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2025.03 | 59.4㎡ | 7 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.4㎡ | 11건 | 61,090,909원 |
신건 최저가 65,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.4%입니다. 최신 거래 60,000,000원과 비교해도 최저가가 더 높습니다. 전체 12건 평균 61,416,666원을 기준으로 해도 최저가는 105.8% 수준입니다. 따라서 현 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 2. 가압류 · 세종강남농업협동조합 | 140,827,489원 | 63,430,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 26,966,062원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 167,793,551원 중 예상 배당액은 63,430,000원이며, 미배당은 104,363,551원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 1,570,000원으로 계산돼 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 65,000,000원 | 63,430,000원 | 104,363,551원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 52,000,000원 | 50,664,000원 | 117,129,551원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 41,600,000원 | 40,451,200원 | 127,342,351원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰은 권리위험을 키우는 요소라기보다 이 사건에서는 매수가격을 최근 시장가격 아래로 낮추는 변수로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운당1리 마을회관 북서측 인근이며, 국도변 근린생활시설·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다. 제반 입지조건과 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정도 보통인 편입니다.
- 단지. 무궁화아파트는 176세대이며 준공일은 1996.05.13.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 난방, 소화전, 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 주변으로 대로 및 소로 등에 접하고 단지 내 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 229,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 접도구역, 공장설립승인지역 등의 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 65,000,000원은 최근 12개월 평균 61,090,909원의 106.4%입니다. 최근 시세보다 낮은 가격인지부터 확인해야 합니다.
- 최근 하락 흐름. 최근 구간이 이전보다 -6.0%이므로 전체 평균만 보고 가격을 판단하지 말고 최신 거래 60,000,000원도 함께 기준으로 삼아야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 과정에서 수차 방문했으나 거주자가 부재해 내부 상태는 탐문조사 등을 감안해 평가했습니다. 실제 점유와 내부 상태를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 임대 관계. 감정평가상 임대내역은 미상으로 기재됐으나, 현재 경매 권리분석상 확인된 임차인은 없습니다. 현장 및 원본 서류 대조가 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 104,363,551원이 발생하지만 이를 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 매수인 인수 계산액은 0원입니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 현황조사, 매각물건명세서와 최신 실거래를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보류”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 그러나 감정가와 신건 최저가 65,000,000원은 최근 12개월 평균 61,090,909원보다 높고, 최신 거래 60,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 가격 흐름이 -6.0%이므로 신건에서 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리는 합격권이지만 가격은 보류. 현 회차의 핵심은 권리위험보다 최근 시세를 웃도는 매수가격입니다.
