76,300,000원
대전지방법원 2026타경600309. 대전 서구 월평동 대전둔산지구우림필유 13층 1310호입니다. 건축물대장상 업무시설인 오피스텔이지만 감정평가 조사에서는 대부분 주거용으로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 등기상 소유자는 이미숙이며, 가장 중요한 권리관계는 소유권 자체보다 임차인 임도평입니다. 임도평은 2015.03.30. 주민등록을 마쳤고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 90,000,000원입니다. 이 전입은 말소기준이 되는 2021.07.19. 압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다.
매각물건명세서에도 을구 1번 임차권등기에 대해 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 회차의 예상배당에서는 임차인에게 74,526,600원이 배당되고, 부족분 15,473,400원이 남습니다. 따라서 낙찰가 76,300,000원만 보고 감정가 대비 70%라고 판단하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600309 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 월평동 244 대전둔산지구우림필유 13층 1310호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 대부분 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 15층 건물 중 13층 · 총 1개동 202세대 |
| 소유자 | 이미숙 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 76,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임도평 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2021.07.19. 영등포세무서장의 압류입니다. 이후 양천세무서장 압류, 국민건강보험공단 압류, 대전광역시 서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임도평의 주민등록일자 2015.03.30.은 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2025.03.07. 접수됐지만 임대차계약일은 2015.03.24., 점유개시일은 2015.03.29., 주민등록과 확정일자는 모두 2015.03.30.으로 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임도평 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 2015.03.30 · 2015.03.30 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 임도평은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당액이 보증금 90,000,000원에 못 미치면 그 차액은 매수인이 부담합니다. 현재 회차 기준 예상 미배당액은 15,473,400원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
현재 최저매각가는 76,300,000원으로 감정가 109,000,000원의 70%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서는 배당 후 남는 15,473,400원을 더한 실질취득 부담 91,773,400원을 기준으로 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 76,300,000원 | 15,473,400원 | 91,773,400원 |
| 2회 유찰 시 | 53,410,000원 | 37,951,380원 | 91,361,380원 |
| 3회 유찰 시 | 37,387,000원 | 53,685,966원 | 91,072,966원 |
유찰될수록 표면적인 최저가는 크게 낮아지지만, 동시에 임차인에게 배당되지 못하는 보증금이 증가합니다. 그래서 실질취득 부담은 91,773,400원 → 91,361,380원 → 91,072,966원으로 약 9천만원대에서 거의 고정되는 구조입니다. 확인 가능한 실거래 시세가 없어 이 실질취득 부담이 시장가격보다 낮은지 여부를 단정할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,773,400원 |
| 1. 임차인 임도평 보증금 | 90,000,000원 | 74,526,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 임도평 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 중 15,473,400원이 미배당되어 매수인 인수로 이어집니다. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세가 우선 차감될 경우 임차인 배당액과 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 둔산선사유적지 북측에 근접하고, 주변은 아파트단지·공공시설·업무시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 동측 인근에 정부대전청사, 남측 인근에 이마트가 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 남측 인근에 대전지하철 1호선 정부청사역, 동측에 대전청사시외버스정류소가 위치합니다.
- 이용. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이지만 대부분 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 중심상업지역·둔산지구 택지개발사업 지구단위계획구역이며, 보행자전용도로 접함·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 토지. 정방형 평지이며 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 동측 대로와 남측 소로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 15층 건물 중 13층이며, 총 1개동 202세대입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득액을 볼 것. 현재 회차는 76,300,000원이 아니라 인수액을 더한 91,773,400원이 핵심 부담입니다.
- 유찰을 곧바로 할인으로 해석하지 말 것. 2회·3회 유찰 시에도 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득 부담은 약 9천만원대에 머뭅니다.
- 임대차 원본 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 임도평으로 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급내역과 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 먼저 배당되는 경우 현재 예상보다 임차인 미배당액이 커질 수 있습니다.
- 오피스텔 이용형태 확인. 공부상 업무시설이지만 주거용 이용으로 조사돼 실제 점유·전입·관리규약과 이용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 오피스텔의 최근 거래·매물과 실질취득 부담을 비교해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 보증금 인수가 따라온다”
이 사건은 감정가 109,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 76,300,000원까지 내려왔지만, 단순한 70% 할인형 물건이 아닙니다. 임도평은 2015.03.30. 전입과 확정일자를 갖춘 선순위 대항력 임차인이고 보증금은 90,000,000원입니다. 현재 예상배당으로는 15,473,400원이 남아 매수인이 인수하므로 실질취득 부담은 91,773,400원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 인수액이 37,951,380원, 3회 유찰 시 53,685,966원으로 커져 실질취득 부담은 각각 91,361,380원과 91,072,966원입니다. 여기에 세금 우선배당 여부까지 확인해야 하므로, 표면 최저가보다 임차보증금 미배당과 실제 인수액을 먼저 계산하는 사건입니다. 확인 가능한 최근 실거래 시세와 대조하기 전에는 가격이 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
