대전지방법원 2026타경600336. 대전광역시 동구 하소동의 하소친환경일반산업단지 내 공장 이용 부동산과 토지가 묶인 사건입니다. 등기상 소유자는 주식회사현오토이고, 말소기준권리는 2019.09.25 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,980,000,000원입니다. 이후 압류·가압류·추가 근저당과 근저당권 가처분이 다수 중첩됐지만, 주어진 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 박창현이 D동에 대해 2021.07.02 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 2019.09.25 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 배당요구는 2026.05.26 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 이 미상 부분이 있더라도 현재 자료상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600336 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 하소동 843 · 대전광역시 동구 하소동 843, 843-1 제1동 · 도로명 대전광역시 동구 하소중로 62 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 이용 · 토지 지목 공장용지 |
| 토지 | 2,094.2㎡ · 일반공업지역 · 일반산업단지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 건물 이용 | 일련번호 3~6 공장 · 일련번호 7 공장(1층 사무실·식당, 2층 사무실·숙소, 3층 사무실) |
| 소유자 | 주식회사현오토 |
| 감정가 / 최저가 | 4,385,384,750원 / 4,385,384,750원 (신건) |
| 청구액 | 3,072,039,792원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 공시지가 | 303,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 기준은 2019.09.25
가장 먼저 잡힌 담보권은 2019.09.25 중소기업은행 근저당권 1,980,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 중소기업은행의 1,596,000,000원 근저당도 설정됐고, 이후 주식회사씨피엘대부 500,000,000원, 주식회사영성강업 200,000,000원, 안명훈 150,000,000원의 근저당과 각종 압류·가압류·가처분이 이어집니다. 제공된 권리판정상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 조사
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박창현 | D동 | 2021.07.02 | 2026.05.26 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고가 2019.09.25 말소기준권리보다 뒤입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당 여부·금액은 원문 확인이 필요합니다.
② 가격 검증 — 신건 43.85억, ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 4,385,384,750원으로 0회 유찰 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 현재 회차는 감정가의 100%, 1회 유찰 시 80%인 3,508,307,800원, 2회 유찰 시 64%인 2,806,646,240원으로 시나리오가 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,385,384,750원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 46,253,848원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,980,000,000원 | 1,980,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,596,000,000원 | 1,596,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사씨피엘대부 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사영성강업 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 382,500,000원 | 63,130,902원 |
| 6. 가압류 · 티엠산업주식회사 | 43,786,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 세주건설 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 762,535,400원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 333,682,448원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 안명훈 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,048,503,848원 중 예상 배당은 4,339,130,902원이며, 1,709,372,946원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
④ 일괄매각 범위 — 포함과 제외를 반드시 구분
- 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 기계기구가 포함됩니다.
- 수변전설비. 목록 2 소재 수변전설비가 포함됩니다.
- 컨테이너. 목록 1 지상 컨테이너 3동은 매각에서 제외됩니다.
- 유압프레스. 목록 3 공장 내 소재 유압프레스는 제외됩니다.
- 콤프레서. 제시외 건물 2-1 내 소재 콤프레서는 제외됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 하소동 소재 하소친환경일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장 등이 소재하는 산업단지입니다.
- 교통. 대상토지 일련번호 1, 2까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 2,094.2㎡ 공장용지로 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역에 속하며 중로2류에 접합니다.
- 건물. 일련번호 3~5는 일반철골구조 단층, 일련번호 6은 2층, 일련번호 7은 3층이며 사용승인일은 2019.08.30입니다.
- 설비. 일련번호 3~7에 전기시설이 있고, 일련번호 7에는 기본적인 급·배수시설과 2층 숙소의 전기패널 개별 난방설비가 조사됐습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없으며 대상토지 일련번호 1, 2는 2필 일단지로 이용 중입니다.
- 확인사항. 지적 관련 정확한 사항이 필요한 경우 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 감정평가서에 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 신건 최저가 4,385,384,750원이 감정가와 같습니다. 비교 실거래 자료가 없으므로 토지·건물·기계기구별 가치 검증 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 점유관계. 박창현의 전입일은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 포함되는 제시외 건물·기계기구와 제외되는 컨테이너 3동·유압프레스·콤프레서를 현장에서 정확히 대조해야 합니다.
- 세금·배당. 2026.02.25 국의 압류가 존재하고 예상배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 토지 경계. 감정평가서에서도 정확한 지적 확인이 필요한 경우 측량 재확인을 권고하고 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.22입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 최종 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 별개의 문제”
이 사건은 등기 권리의 개수만 보면 복잡합니다. 근저당 4건, 여러 압류·가압류와 가처분이 중첩돼 있지만 핵심 기준은 2019.09.25 중소기업은행 근저당입니다. 박창현의 전입도 그보다 늦고, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당 1,709,372,946원을 낙찰자가 대신 떠안는 사건은 아닙니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 4,385,384,750원이고, 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 게다가 공장·토지·제시외 건물· 기계기구를 일괄매각하면서 일부 설비는 제외됩니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리 인수는 0원으로 비교적 명확하지만, 신건 가격의 매력도는 검증되지 않았다입니다. 응찰 전에는 포함·제외 자산의 현장 대조와 개별 가치 검증이 먼저입니다.
