대전지방법원 2026타경600336. 대전 동구 하소동 하소친환경일반산업단지 안에 있는 공장용지와 공장 건물 일괄매각 사건입니다. 감정가는 4,385,384,750원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 3,069,769,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사현오토이고, 현 경매개시결정 채권자는 에이치에프아이삼삼유동화전문유한회사, 청구금액은 3,072,039,792원입니다.
권리분석의 출발점은 2019.09.25 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 1,980,000,000원이고, 같은 날 중소기업은행의 또 다른 근저당 1,596,000,000원도 설정되어 있습니다. 이후 씨피엘대부·영성강업·안명훈의 근저당, 국민건강보험공단·국의 압류, 여러 가압류와 근저당권 가처분 등이 이어지지만 자료상 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600336 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 하소동 843, 843-1 제1동 · 대전광역시 동구 하소중로 62 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장용지 및 공장 |
| 토지 | 2,094.2㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 일반산업단지 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 건물 이용 | 일련번호 3~6 공장 · 일련번호 7 공장(1층 사무실·식당, 2층 사무실·숙소, 3층 사무실) |
| 소유자 | 주식회사현오토 |
| 감정가 / 최저가 | 4,385,384,750원 / 3,069,769,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 에이치에프아이삼삼유동화전문유한회사 / 3,072,039,792원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.09.25 중소기업은행 근저당권입니다. 2022년 이후의 압류·가압류와 후순위 근저당, 해당 근저당에 대한 가처분은 모두 말소기준 뒤에 들어왔고 제공된 권리판정에서도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2023.06.15 중소기업은행이 신청한 이전 임의경매는 2026.01.29 취하되어 2026.02.03 말소되었고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2026.02.24 접수되었습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박창현 | D동 | 2021.07.02 | 미상 | 2026.05.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박창현의 전입신고일은 2021.07.02로 말소기준인 2019.09.25보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.05.26 접수되어 있으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제 범위 자체는 자료만으로 확정할 수 없지만, 대항력에 기초한 보증금 승계 위험은 없는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,069,769,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 33,097,690원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행(을구 1) | 1,980,000,000원 | 1,980,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행(을구 2) | 1,596,000,000원 | 1,056,671,310원 |
| 3. 근저당 · 주식회사씨피엘대부 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사영성강업 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 382,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 티엠산업주식회사 | 43,786,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 세주건설 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 762,535,400원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 333,682,448원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 안명훈 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,048,503,848원 중 예상 배당액은 3,036,671,310원, 미배당은 3,011,832,538원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 회차별 자금 구조 — 싸다는 판단은 아직 금물
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 3,069,769,000원 | 3,036,671,310원 | 3,011,832,538원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 2,148,838,300원 | 2,124,949,917원 | 3,923,553,931원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 1,504,186,810원 | 1,486,744,942원 | 4,561,758,906원 | 0원 |
⑤ 일괄매각 범위 — 포함·제외 대상을 분리해서 봐야 한다
이 사건은 일괄매각이고 제시외 건물과 제시외 기계기구가 포함됩니다. 또한 목록 2 소재 수변전설비도 매각에 포함됩니다. 반대로 목록 1 지상의 컨테이너 3동은 제외되고, 목록 3 공장 안의 유압프레스 및 제시외 건물 2-1 안의 콤프레서도 제외됩니다.
⑥ 입지·물적 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 산업 입지. 하소친환경일반산업단지 안에 위치하며 주위는 중·소규모 공장이 소재하는 산업단지입니다.
- 교통. 대상 토지 일련번호 1, 2까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 2,094.2㎡, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 303,600원/㎡입니다.
- 건물. 일련번호 3~5는 일반철골구조 단층, 일련번호 6은 2층, 일련번호 7은 3층이며 사용승인일은 2019.08.30입니다.
- 설비. 일련번호 3~7에 전기시설이 있고, 일련번호 7에는 기본적인 급·배수시설과 2층 숙소의 전기패널 개별 난방설비가 조사됐습니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되고 가축사육제한구역에 해당하며 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 박창현은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 매각 대상 특정. 제시외 건물·제시외 기계기구·수변전설비의 포함 범위와 컨테이너 3동·유압프레스·콤프레서의 제외 범위를 현장에서 구분하세요.
- 지적 확인. 토지는 지적공부 등을 이용해 목측 조사됐으므로 정확한 경계가 중요하면 측량을 통한 재확인이 필요합니다.
- 2필지 일단지. 토지 일련번호 1, 2는 용도상 불가분 관계의 2필 일단지로 평가되었습니다.
- 권리 소멸 재확인. 다수 근저당·가압류·압류·가처분이 얽혀 있으므로 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 공장용 부동산의 현장 상태와 사용 적합성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘무엇을 얼마에 사는가’가 핵심
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.09.25 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 자료상 매각으로 소멸하며 D동 점유자도 말소기준 뒤 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 소멸한다고 곧바로 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실거래 비교 자료가 없고, 물건 자체도 공장용지와 여러 공장 건물, 제시외 건물·기계기구를 묶은 산업용 부동산입니다. 특히 일부 설비와 컨테이너는 매각에서 빠집니다. 이 사건은 단순히 “감정가의 70%”라는 숫자보다, 실제 낙찰 대상의 물적 범위와 현장 사용가치를 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단을 좌우합니다.
