핵심지표 🛡️ 인수 0원 · 💰 최근시세 대비 95.2% · 🏠 전용 149.5041㎡ · 📅 2026.08.26
대전지방법원 2026타경600398. 대전 유성구 덕명동 하우스토리아파트 108동 801호, 전용 149.5041㎡ 아파트입니다. 소유자 김상도는 2011.02.01. 거래가액 551,108,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 말소기준권리는 2016.06.28. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 378,000,000원이며, 이 권리 이후의 국세 압류·대성종합주류 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 과거 신한은행 근저당권 2건과 여러 압류가 보이지만 이미 말소된 권리가 다수입니다. 현재 입찰자가 집중해서 볼 것은 2016년 신한은행 근저당권을 기준으로 한 이후 권리입니다. 확인된 임차인이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원이라, 가격 외 별도 승계부담은 나타나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600398 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 덕명동 528 하우스토리아파트 108동 8층 801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 149.5041㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 8층 |
| 소유자 | 김상도 · 2011.02.01. 거래가액 551,108,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 619,000,000원 / 619,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 170,218,016원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.08.24 · 대전지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 을구 3번 신한은행 근저당권으로, 2016.06.28. 접수됐고 채권최고액은 378,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 2022.07.04. 국 압류, 2025.07.02. 유한회사대성종합주류 근저당권 150,000,000원, 2026.02.27. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
과거 을구 1번·2번 신한은행 근저당권은 각각 채권최고액 387,600,000원이었으나 2016.06.28. 해지로 말소됐습니다. 2024.06.04. 합자회사한국주류 근저당권 200,000,000원 역시 2025.07.15. 해지로 말소되어 현재 인수 판단 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 신건
하우스토리네오미아 동일 면적대 실거래는 총 7건이 확인되며, 가격 판단에는 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 자료를 우선했습니다. 최근 12개월 거래는 2025.12. 620,000,000원과 2026.03. 680,000,000원으로 평균 650,000,000원입니다. 현재 최저가 619,000,000원은 이 평균의 95.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 149.5㎡ | 12 | 680,000,000원 |
| 2025.12 | 149.5㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2023.05 | 149.5㎡ | 1 | 580,000,000원 |
| 2021.12 | 149.5㎡ | 4 | 680,000,000원 |
| 2021.09 | 149.5㎡ | 3 | 650,000,000원 |
| 2021.08 | 149.5㎡ | 2 | 630,000,000원 |
| 2021.08 | 149.5㎡ | 5 | 700,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 149.5㎡ | 2건 | 650,000,000원 |
전체 7건 평균은 648,571,428원이지만 최근 12개월 평균도 650,000,000원으로 비슷하고, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 0.3%입니다. 최신 거래는 2026.03. 680,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 619,000,000원은 최근 평균과 최신 거래를 모두 밑돕니다. 다만 최근 12개월 표본은 2건뿐이므로 개별 층·상태 차이를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 619,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,590,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 378,000,000원 | 378,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 유한회사대성종합주류 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 82,410,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 528,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 82,410,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값으로 실제 배당에서는 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 619,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 495,200,000원 | 40,152,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 396,160,000원 | 138,186,240원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 이 사건에서는 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 덕명동 한밭대학교 북동측 인근으로, 대단위 아파트단지·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 8층 801호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역에 포함되고, 보행자전용도로·소로1류·중로1류 등에 접합니다. 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 하우스토리네오미아는 474세대, 2010.05.28. 준공이며, 동일 면적 실거래 7건의 범위는 580,000,000원~700,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 3번 2016.06.28. 신한은행 근저당권이 기준이며, 이후 현존 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 임차관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계를 입찰 전 대조하는 것이 필요합니다.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 평균은 650,000,000원이지만 표본은 2건입니다. 8층 801호의 내부 상태와 층·향 차이를 함께 반영해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 유찰 시 채권 미배당액이 생겨도 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액을 낙찰자가 그대로 부담하는 것으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표의 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 신건 가격도 최근 시세 아래
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2016.06.28. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 국 압류·대성종합주류 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재로서는 불리하지 않습니다. 최저가 619,000,000원은 최근 12개월 평균 650,000,000원의 95.2%이고, 최신 2026.03. 거래 680,000,000원보다도 낮습니다. 최근 구간 추세도 0.3%로 하락장이 아닙니다. 다만 최근 12개월 거래가 2건에 불과하므로 권리는 합격, 가격은 현장 상태와 개별 호수 조건을 확인한 뒤 최종 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
