수원지방법원 2025타경923. 하남시 망월동 트레비타워 1층 107호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 공실입니다. 소유자 조영길은 2024년 6월 7일 매매를 원인으로 2024년 7월 4일 거래가 1,150,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 앞으로 채권최고액 804,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 신한은행 근저당권이 말소기준이며 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 125,532,000원까지 내려왔지만 동일 호실이나 유사 근린시설의 최근 실거래 시세를 확인할 자료가 없어, 감정가 대비 할인폭만을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 6회 유찰 자체가 수요·임대·환금성을 현장에서 다시 확인해야 한다는 강한 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경923 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1147 트레비타워 1층107호 · 경기도 하남시 미사대로 424 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제107호 · 2019.01.14. 사용승인 |
| 소유자 | 조영길 (2024.07.04. 소유권이전 · 거래가액 1,150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,067,000,000원 / 125,532,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 685,389,458원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
말소기준은 2024.07.04. 을구 2번 신한은행 근저당권 (채권최고액 804,000,000원)입니다. 그 뒤 하나카드 5,707,350원, 농협은행 6,735,828원, 중소기업은행 103,695,897원, 삼성카드 5,844,665원의 가압류와 하남시 압류, 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다. 2019년 설정됐던 우리은행 근저당권 600,000,000원은 2024.07.04. 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 11.76%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 125,532,000원으로 감정가 1,067,000,000원의 11.76%입니다. 직전 거래 이력으로는 유정순이 2019.03.22. 거래가액 1,111,981,000원에 소유권을 취득했고, 조영길은 2024.07.04. 거래가액 1,150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 다만 이 등기상 거래가액과 감정가는 현재 실거래 시세 그 자체가 아니므로, 현재 최저가와 단순 비교해 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,557,448원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 804,000,000원 | 122,974,552원 |
| 3. 가압류 · 하나카드주식회사 | 5,707,350원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,735,828원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 103,695,897원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,844,665원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총액 925,983,740원 중 122,974,552원이 배당되고 803,009,188원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 하남시 압류가 등기되어 있고 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미사역(5호선) 북동측 인근으로 각종 근린생활시설·업무용부동산·오피스텔이 소재하는 상가지대이며, 하남미사지구 대규모 아파트 단지를 배후지로 하고 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 미사역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 현황. 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용되며 현재 공실 상태입니다. 상세 임대내역은 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물의 제1층 제107호이며 2019.01.14. 사용승인됐습니다. 위생·소방·승강기·천정매립형 시스템에어컨 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 40m 미사대로, 남서측 및 북서측으로 폭 약 10m·15m 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 반복 유찰 원인 확인. 6회 유찰의 배경을 현장 공실 상태·점포 가시성·상권·임대수요와 함께 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 현황은 공실이지만 상세 임대내역은 미상입니다. 실제 점유자·열쇠 인도·잔존 물품 여부를 확인해야 합니다.
- 시세를 별도 검증. 현재 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 11.76%라는 숫자만으로 응찰 상한을 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 세금 배당 확인. 하남시 압류가 존재하고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계와 매각조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본 서류, 현장 상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 6회 유찰을 가볍게 보면 안 된다
이 물건의 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 2024.07.04. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단에서 더 무거운 숫자는 6회 유찰입니다. 일반음식점 용도의 공실 근린시설이 최저가 125,532,000원, 감정가의 11.76%까지 내려왔다는 사실은 단순한 할인폭이 아니라 시장 수요를 다시 검증해야 한다는 신호입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
