수원지방법원 2025타경923. 하남시 망월동 1147 트레비타워 1층 107호, 용도는 근린시설입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실 상태로 조사되어 있습니다. 말소기준은 2019.03.22. 우리은행 근저당권이며, 이후의 신한은행 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 자료가 없어 대항력 있는 임차인 인수형은 아니고, 매수인 인수액은 배당표상 0원입니다.
다만 이 물건은 감정가 대비 낙폭이 매우 큽니다. 감정가 1,067,000,000원에서 현재 최저가 256,187,000원까지 4회 유찰되었고, 현재 회차 배당 가정에서도 우리은행 일부만 배당되고 후순위권자는 대부분 배당을 받지 못합니다. 권리가 복잡해서 위험한 물건이라기보다, 상가 공실과 환금성이 입찰 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경923 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1147 트레비타워 1층107호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사대로 424 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 상태 |
| 소유자 | 조영길 (2024.07.04. 거래가 1,150,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,067,000,000원 / 256,187,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 685,389,458원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 내역은 없습니다. 감정평가상 현황도 공실 상태이며, 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2019.03.22. 우리은행 근저당권입니다. 2024.07.04. 신한은행 근저당, 2024년의 카드사·은행 가압류, 2025.01.23. 하남시 압류, 2025.03.12. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 관계
| 구분 | 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 내역 없음 · 현황 공실 상태 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
tenants 자료가 비어 있으므로 실제 임차인은 0명으로 보았습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다.
③ 배당표 — 현재 최저가 256,187,000원 가정
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,386,618원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 251,800,382원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 804,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 하나카드주식회사 | 5,707,350원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,735,828원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 103,695,897원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,844,665원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서 총 채권액 1,525,983,740원 중 채권자 배당은 251,800,382원, 미배당은 1,274,183,358원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸진 가격보다 공실 상가 리스크가 먼저
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 24.01% | 256,187,000원 | 1,274,183,358원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 16.81% | 179,330,900원 | 1,349,963,473원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 11.76% | 125,531,629원 | 1,403,009,554원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 “미사역(5호선)” 북동측 인근에 위치합니다. 부근은 각종 근린생활시설, 업무용부동산, 오피스텔 등이 소재하는 상가지대이며 하남미사지구의 대규모 아파트 단지 등을 배후지로 하고 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 미사역이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현황 공실 상태입니다. 상세 임대내역은 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제107호이며, 2019.01.14. 사용승인되었습니다. 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 천정매립형 시스템에어컨설비 등이 되어 있습니다.
- 도로·규제. 북동측으로 폭 약 40m의 미사대로, 남서측 및 북서측으로 폭 약 10m, 15m의 보행자전용도로와 접합니다. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없는 것으로 정리되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 현황 공실 상태입니다. 실제 영업 가능 상태, 원상복구 필요 여부, 내부 설비 상태를 현장 확인해야 합니다.
- 임대 가능성. 감정평가상 상세 임대내역은 미상입니다. 일반음식점 용도에 맞는 임차 수요와 예상 임대료를 따로 검증해야 합니다.
- 채권 미배당. 현재 회차 기준 미배당이 1,274,183,358원으로 큽니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원이지만, 유찰이 많이 진행된 배경을 가격·환금성 측면에서 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물 상가는 공용부분 관리비 문제가 남을 수 있으니 관리주체에 체납액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 실제 점유 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 결론은 공실 상가의 수익성
이 물건은 대항력 임차인이나 보증금 인수형 물건은 아닙니다. 권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 4회 유찰로 최저가가 256,187,000원까지 내려왔고, 감정평가상 현황은 공실입니다. 즉 승부처는 권리분석이 아니라 이 가격에 공실 상가를 사서 임대·매각할 수 있느냐입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 접근하기보다, 현장 상권과 임대 가능성을 확인한 뒤 보수적으로 판단해야 합니다.