대전지방법원 2026타경10150. 천안시 서북구 백석동 천안백석푸르지오 103동 16층 1603호 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등으로 이용 중이고, 23층 건물 중 16층입니다. 2010년 2월 25일 사용승인된 아파트로, 비교되는 면적은 84.9222㎡입니다.
권리의 기준점은 2017.04.27. 천안신용협동조합 근저당권 204,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 천안신용협동조합 추가 근저당, 윤석준 근저당, 현대캐피탈·충남신용보증재단·신한카드·하나카드 가압류와 경매개시결정, 윤석준 근저당에 대한 가처분은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10150 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 979 천안백석푸르지오 103동 16층 1603호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 한들2로 88 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 23층 중 16층 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 |
| 비교 면적 | 84.9222㎡ |
| 소유자 | 최병헌 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2017.04.27. 천안신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 204,000,000원 |
| 청구액 | 200,995,828원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
확인된 임차인 등재는 없습니다. 다만 감정평가 기재상 임대관계는 미상입니다. 따라서 별도의 대항력 임차인이 있다고 단정할 자료도, 임차관계가 전혀 없다고 단정할 자료도 없으며, 현재 제공된 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 103.6%
천안백석푸르지오 동일 면적대의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 296,333,333원, 최신 거래는 2026.08. 307,500,000원입니다. 현재 최저매각가 307,000,000원은 최근 평균의 103.6%로, 평균 시세보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.89㎡ | 13 | 307,500,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 10 | 304,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 18 | 310,000,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 14 | 293,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 6 | 297,000,000원 |
| 2026.03 | 84.78㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 21 | 289,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 7 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 22 | 297,000,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 2 | 283,500,000원 |
| 평균 | 84.9222㎡ | 12건 | 296,333,333원 |
거래 범위는 270,000,000원~315,000,000원입니다. 현재 최저가 307,000,000원은 최근 12개월 평균보다 10,666,667원 높고, 최신 거래 307,500,000원보다는 500,000원 낮습니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 천안신용협동조합 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 천안신용협동조합 | 71,500,000원 | 71,500,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 윤석준 | 90,000,000원 | 26,402,000원 |
| 갑구 11번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 12,843,322원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 충남신용보증재단 | 26,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 82,886,420원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,664,169원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 492,893,911원 중 예상 배당액은 301,902,000원, 미배당액은 190,991,911원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 307,000,000원 | 301,902,000원 | 190,991,911원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 245,600,000원 | 241,361,600원 | 251,532,311원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 196,480,000원 | 192,929,280원 | 299,964,631원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 200,995,828원이 충족되는 것으로 계산돼 있고, 2회 유찰 시에는 신청채권자 예상 배당액이 192,929,280원으로 청구액에 미달합니다. 다만 세 회차 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 환서초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·각급 학교 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 23층 건물 중 16층이며 2010.02.25. 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 천안백석푸르지오 746세대이며, 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,338,000원/㎡입니다.
- 도로. 아파트단지는 동측·남측·북측으로 중로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통 상태가 양호한 편입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 최저가 307,000,000원은 최근12개월 평균 296,333,333원의 103.6%입니다. 평균 대비 가격 할인은 없습니다.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.08. 307,500,000원으로 현재 최저가와 500,000원 차이입니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 등재는 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 후순위 권리. 천안신용협동조합 추가 근저당, 윤석준 근저당, 현대캐피탈·충남신용보증재단·신한카드·하나카드 가압류와 가처분은 말소기준 이후 권리입니다.
- 배당 한계. 신건 가정에서도 총 채권 492,893,911원 가운데 190,991,911원이 미배당으로 남지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.22.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·점유관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 신중”
이 사건의 권리구조는 기준점이 분명합니다. 2017.04.27. 천안신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 후순위 등기는 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 신건 가격 307,000,000원은 동일 면적대 최근 12개월 평균 296,333,333원보다 높아 103.6% 수준입니다. 최신 거래 307,500,000원과는 거의 같은 가격이므로 ‘싸게 나온 경매’라고 보기는 어렵습니다. 권리 정리는 긍정적이지만, 신건 가격 메리트는 제한적입니다.
