대전지방법원 2026타경10150. 천안시 서북구 백석동 ‘천안백석푸르지오’ 103동 16층 1603호입니다. 감정평가상 아파트 1세대로 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등으로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트구조 23층 중 16층입니다. 말소기준권리는 2017년 4월 27일 설정된 천안신용협동조합 근저당권 204,000,000원입니다.
이후 2021년 천안신용협동조합 근저당, 2025년 윤석준 근저당, 현대캐피탈·충남신용보증재단·신한카드·하나카드의 가압류와 경매개시결정, 윤석준 근저당권에 대한 충남신용보증재단의 가처분까지 등기되어 있으나 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당에서 후순위 채권에 큰 미배당이 발생해도 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10150 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 979 천안백석푸르지오 103동 16층 1603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9222㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 · 23층 중 16층 |
| 소유자 | 최병헌 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 214,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안신용협동조합 / 200,995,828원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 | 2010.02.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 내역은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 천안신용협동조합 근저당 이후의 근저당·가압류·가처분 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 12개월 평균의 72.2%
천안백석푸르지오 동일 면적대 최근 거래 12건의 평균은 297,708,333원입니다. 최신 거래는 2026.08의 300,000,000원이고, 최근 12건의 거래 범위는 270,000,000원~315,000,000원입니다. 현재 최저매각가 214,900,000원은 최근 12개월 평균의 72.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.89㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.89㎡ | 13 | 307,500,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 10 | 304,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 18 | 310,000,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 14 | 293,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 6 | 297,000,000원 |
| 2026.03 | 84.78㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 21 | 289,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 7 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 22 | 297,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 297,708,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 214,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,808,600원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 천안신용협동조합 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 천안신용협동조합 | 71,500,000원 | 7,091,400원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 윤석준 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 12,843,322원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 충남신용보증재단 | 26,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 82,886,420원 | 0원 |
| 7. 갑구 16번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,664,169원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 214,900,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 492,893,911원, 총 배당액은 211,091,400원, 미배당액은 281,802,511원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 214,900,000원 | 211,091,400원 | 281,802,511원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 150,430,000원 | 147,523,980원 | 345,369,931원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 105,301,000원 | 103,026,786원 | 389,867,125원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 후순위 채권자의 미배당 규모는 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 가격 하락과 후순위 채권자의 손실은 낙찰자의 추가 인수부담으로 연결되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 환서초등학교 북측 인근으로 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 단지. 천안백석푸르지오 746세대, 2010.02.25 사용승인입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 사다리형, 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지는 동측·남측·북측으로 중로에 접하고, 토지정보상 중로각지입니다.
- 공시지가. 1,338,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 중 16층이며 승강기·도시가스 난방·지하주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 특이사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 최근 12개월 평균 297,708,333원, 최신 거래 300,000,000원, 현재 최저가 214,900,000원을 함께 비교하세요.
- 말소기준 확인. 2017.04.27. 천안신용협동조합 근저당권이 말소기준권리인지 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 후순위 권리. 윤석준 근저당과 그 근저당권에 대한 충남신용보증재단 가처분 등 후순위 등기의 매각 소멸 여부를 원본에서 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 배당표 한계. 집행비용과 채권액을 기준으로 한 예상치이므로 실제 배당요구·당해세 등은 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격에서 강점이 드러나는 회차
이 사건의 말소기준은 2017.04.27. 천안신용협동조합 근저당입니다. 이후의 근저당·가압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 동시에 1회 유찰된 현재 최저가 214,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 297,708,333원의 72.2%입니다.
후순위 채권은 상당 부분 미배당되지만 이를 낙찰자 인수액과 혼동할 필요는 없습니다. 이번 사건의 핵심은 말소기준 이후 권리의 소멸 구조와 최근 실거래 대비 낮아진 현재 최저가입니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 최종 입찰 전에는 점유와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
