대전지방법원 2026타경600498. 문창동 386-10의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 공부상 용도는 주택이며, 건물은 세멘벽돌조 스라브즙 단층, 사용승인은 1973.10.05.입니다. 토지는 103.1㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다. 매각에는 제시외 건물과 비가림시설·외부계단·담장·대문도 포함됩니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2023.06.30. 설정된 창신새마을금고 근저당권 42,000,000원이 말소기준이고, 이후 신한카드·케이비캐피탈·서민금융진흥원의 가압류와 창신새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 사건 청구액은 34,373,401원이고, 배당 시뮬레이션에서는 근저당 채권최고액 42,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600498 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문창동 386-10 · 대전광역시 중구 대종로280번길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 공부상 용도 주택 · 세멘벽돌조 스라브즙 단층 |
| 토지 | 103.1㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이양수 · 2025.10.03. 상속 · 2026.03.19. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 160,687,000원 / 112,481,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창신새마을금고 / 34,373,401원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 비가림시설·외부계단·담장·대문 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 0명입니다. 따라서 현재 배당표에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 확인되지 않은 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고 반대로 점유 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수도 없습니다. 보증금·확정일자 등 임차권 자료가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 여부 역시 미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰이 곧 ‘시세 메리트’는 아니다
감정가는 160,687,000원, 현재 최저매각가는 112,481,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 배당표상 실질취득액은 112,481,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 112,481,000원 | 65,445,254원 | 0원 | 44,661,012원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 78,736,700원 | 65,445,254원 | 0원 | 11,474,185원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 55,115,690원 | 53,723,608원 | 11,721,646원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 채권자 총액 65,445,254원이 전액 배당되는 구조이고, 3회 유찰 시에는 11,721,646원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액으로 계산된 것이 아니며, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,481,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,374,734원 |
| 2. 근저당 · 창신새마을금고 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,733,046원 | 8,733,046원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 10,433,364원 | 10,433,364원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 4,278,844원 | 4,278,844원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,661,012원 |
현재 최저가 112,481,000원을 매각가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 2,374,734원, 채권자 총 배당은 65,445,254원, 소유자 잔여는 44,661,012원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문창동 행정복지센터 남측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 간선도로 접근성과 버스승강장 거리를 감안한 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 세멘벽돌조 스라브즙 단층 건물로 사용승인은 1973.10.05.이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호 마감입니다. 위생·급배수·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 103.1㎡의 대지로 평지·사다리형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 724,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 문창석교1구역 재개발정비구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역과 중점경관관리구역도 확인됩니다.
- 매각 범위. 토지·건물 일괄매각이고 제시외 건물과 비가림시설·외부계단·담장·대문이 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 점유자가 있다면 보증금·전입·확정일자 등 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 현재 최저가 112,481,000원이 감정가 70%라는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 단독주택·토지의 실제 거래가치를 별도로 비교해야 합니다.
- 정비구역 확인. 문창석교1구역 재개발정비구역에 포함돼 있으므로 정비사업 진행 단계와 해당 부동산에 미치는 권리·사용상의 영향을 확인해야 합니다.
- 제시외 포함범위 확인. 제시외 건물, 비가림시설, 외부계단, 담장, 대문이 매각에 포함돼 있으므로 감정평가서상 위치와 상태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 배당표의 전제 확인. 근저당 배당은 채권최고액 42,000,000원 기준이고 사건 청구액은 34,373,401원입니다. 실제 배당은 배당기일의 채권신고·세금 등으로 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이 사건은 등기만 보면 구조가 명확합니다. 2023.06.30. 창신새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 112,481,000원 기준 배당에서도 채권자 총액 65,445,254원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 깨끗한 것과 가격이 싼 것은 별개입니다. 현재 회차는 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 시세 근거 없이 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 여기에 임대관계 미상, 1973.10.05. 사용승인 주택, 문창석교1구역 재개발정비구역이라는 요소가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 말소 여부가 아니라 실제 점유·건물 상태·정비사업 현황을 확인한 뒤 112,481,000원이 적정한지를 판단하는 것입니다.
