대전지방법원 2026타경600560. 충청남도 금산군 추부면 추정리 362-4, 도로명주소 추동길 21의 단독주택 + 토지입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 90,703,520원이고 소유자는 최선만입니다. 등기상 근저당은 없고 압류도 확인되지 않습니다. 권리 흐름의 기준은 2026.03.19. 채권자 김수현의 강제경매개시결정으로 계산되어 있으며, 신청채권 청구액은 37,355,033원입니다.
등기만 보면 단순하지만, 이 사건은 임차인 조사에서 천옥란이 확인됐다는 점이 핵심입니다. 전입신고일과 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확정되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 판단할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 어디까지나 현재 계산에 반영된 값이고, 실제 권리분석에서는 임차인의 선순위 여부와 보증금 확인이 끝나기 전까지 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600560 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 추부면 추정리 362-4 · 충청남도 금산군 추부면 추동길 21 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 등으로 이용중 |
| 토지 | 297㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 | 목조 · 공부상 스레트지붕, 현황 철판지붕 등 · 단층 |
| 소유자 | 최선만 |
| 감정가 / 최저가 | 90,703,520원 / 90,703,520원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김수현 / 37,355,033원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차인이 변수
현재 등기에는 근저당권이 없고 압류도 확인되지 않습니다. 2026.03.19. 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산되어 있고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 등기상 깨끗함과 임차인 대항력은 별개의 문제입니다. 천옥란의 전입 시점과 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 선순위 임차인 가능성을 배제할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천옥란 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 회차별 가격·배당 구조
현재 회차는 신건으로 최저매각가 90,703,520원입니다. 1회 유찰 시 시나리오 매각가는 72,562,816원, 2회 유찰 시에는 58,050,252원입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 세 회차 모두 신청채권 37,355,033원이 전액 배당되어 계산상 미배당액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 90,703,520원 | 37,355,033원 | 0원 | 51,315,824원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,562,816원 | 37,355,033원 | 0원 | 33,501,652원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,050,252원 | 37,355,033원 | 0원 | 19,250,314원 |
③ 예상배당표 (매각가 90,703,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,032,663원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 김수현 | 37,355,033원 | 37,355,033원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,315,824원 |
현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 배당 추정입니다. 천옥란의 보증금과 권리순위가 확인되면 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 물건 현황 — 토지·건물 차이까지 확인
- 일괄매각. 제시외 건물은 매각에 포함되지만, 목록1 지상 소재 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 주소. 목록2 도로명주소 ‘충남 금산군 추부면 추동길 19’는 ‘충남 금산군 추부면 추동길 21’의 착오 기재로 보입니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 ‘대’이나 현황 일부가 ‘도로 등’으로 이용 중입니다. 토지면적은 297㎡이고 공시지가는 122,800원/㎡입니다.
- 건물 현황. 주택 등으로 이용 중이며 목조 단층입니다. 공부상 스레트지붕이나 현황은 철판지붕 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, 전기설비, 난방설비가 갖추어져 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금산군 추부면 추정리 ‘추정마을’ 내에 위치하며 주택·농경지·임야 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진출입은 가능하나, 근거리에 간선도로와 버스정류장이 소재하는 교통상황은 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 배수구역·하수처리구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 형상. 평지의 사다리형 토지로 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 확인 필요. 일부 도로 및 인접 도로의 사실적·법적 성격, 소유 및 이용관계에 따른 권리·의무는 입찰자가 직접 재조사·재확인해야 할 사항으로 적시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 천옥란 전입일 확인. 전입신고일이 말소기준인 2026.03.19.보다 앞서는지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 배당 후 미회수액과 매수인 승계 가능액을 산정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 실제 배당 순위를 판단하기 위해 원문 명세서와 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 컨테이너 구분. 목록1 지상 컨테이너는 매각 제외이므로 소유관계와 점유·철거 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일부 도로 이용 확인. 공부상 대지 중 현황 일부가 도로 등으로 이용되고 있어 실제 사용면적과 통행관계를 확인해야 합니다.
- 지붕 현황 대조. 공부상 스레트지붕과 현황 철판지붕 등의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 최신본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.24.입니다. 입찰 전 권리변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기가 깨끗해도, 임차인이 미상이면 끝난 게 아니다”
이 사건의 등기구조는 복잡하지 않습니다. 근저당과 압류가 확인되지 않고, 2026.03.19. 강제경매개시결정이 기준이 되어 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임차인 천옥란의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않은 상태라 권리분석의 결론은 달라집니다. 대항력이 선순위로 확인되고 보증금이 배당으로 전부 회수되지 않는다면, 매수인이 떠안을 금액이 발생할 수 있기 때문입니다.
여기에 일괄매각·제시외 건물 포함, 컨테이너 매각 제외, 토지 일부 도로 이용, 지붕의 공부·현황 차이까지 있습니다. 따라서 이 물건은 등기는 단순하지만 현장과 임차관계를 확인해야 비로소 가격 판단이 가능한 유형입니다. 현재 단계의 결론은 배당 계산상 인수 0원, 실제 인수액은 미확정입니다.
