대전지방법원 2026타경600574. 대전 유성구 지족동 반석마을아파트2단지 208동 14층 1401호입니다. 현재 소유자는 천음결이고, 2024.10.16. 매매로 거래가액 1,000,000,000원에 취득해 2024.10.25. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 주식회사이지론대부가 채권최고액 845,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 국의 가압류와 현재 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
권리구조에서 눈에 띄는 점은 말소기준이 통상적인 근저당보다 앞선 2023.08.11. 국 압류로 계산돼 있다는 점입니다. 이후 현 소유자의 소유권이전, 주식회사이지론대부 근저당, 국 가압류, 현재 경매개시결정이 이어집니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 말소기준이 세무서 압류인 구조이므로 압류 원문과 체납세 관계는 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서로 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600574 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 지족동 978 반석마을아파트2단지 208동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일평형 150.018㎡ · 20층 중 14층 |
| 소유자 | 천음결 · 2024.10.16. 매매 · 거래가액 1,000,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 989,000,000원 / 692,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 이지론대부 / 721,945,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 등기상 인수 문제와 별개로 실제 점유자·인도 상태는 현장과 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 72.6%
동일 평형 실거래는 총 12건이 확인되지만, 가격 판단은 오래된 고가 거래보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.10., 2025.11., 2026.01.의 3건이고 평균은 953,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.01. 990,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 150.02㎡ | 18 | 990,000,000원 |
| 2025.11 | 150.02㎡ | 11 | 970,000,000원 |
| 2025.10 | 150.02㎡ | 12 | 900,000,000원 |
| 2024.12 | 150.02㎡ | 9 | 900,000,000원 |
| 2024.10 | 150.02㎡ | 14 | 1,000,000,000원 |
| 2024.10 | 150.02㎡ | 12 | 975,000,000원 |
| 2024.06 | 150.02㎡ | 4 | 880,000,000원 |
| 2024.04 | 150.02㎡ | 7 | 965,000,000원 |
| 2024.01 | 150.02㎡ | 12 | 1,040,000,000원 |
| 2024.01 | 150.02㎡ | 2 | 800,000,000원 |
| 2023.11 | 150.02㎡ | 16 | 930,000,000원 |
| 2021.10 | 150.02㎡ | 19 | 1,150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 953,333,333원 |
| 전체 12건 평균 | — | 12건 | 958,333,333원 |
현재 최저매각가 692,300,000원은 최근 12개월 평균 953,333,333원의 72.6%입니다. 최신 거래 990,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 이번 사건은 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 현재 최저가와 동일한 692,300,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 692,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,323,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이지론대부 | 845,000,000원 | 682,977,000원 |
| 3. 가압류 · 국 | 213,708,640원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,058,708,640원 중 예상 배당은 682,977,000원이고, 미배당액은 375,731,640원입니다. 신청채권 721,945,205원도 전액 충족되지 않는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 변수를 모두 반영한 확정액은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 692,300,000원 | 682,977,000원 | 375,731,640원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 484,609,999원 | 477,363,899원 | 581,344,741원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 339,226,999원 | 333,677,821원 | 725,030,819원 | 0원 |
유찰이 늘어날수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이 사건에서 계산된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 고정되는 유형과는 다릅니다. 현재 회차에서는 실질취득액이 그대로 692,300,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대전반석고등학교 북동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 14층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 택지개발지구기타와 교육환경 보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 1,575,000원/㎡. 토지는 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 외곽이 공도에 접해 있습니다.
- 단지. 반석마을2단지(계룡리슈빌) 561세대, 2005.11.11. 준공. 동일평형 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계돼 있고, 이 물건도 현재 1회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 12건 평균 958,333,333원보다 최근 12개월 평균 953,333,333원과 최신 거래 990,000,000원을 우선해 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 추세가 -0.7%이므로 현재 할인폭만 보고 과거 고가 구간을 그대로 회복한다고 가정하지 마세요.
- 점유관계 확인. 임차인 인수는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 세무서 압류 원문 대조. 2023.08.11. 북대전세무서 관련 국 압류가 기준권리로 계산된 사건이므로 최신 등기·매각물건명세서·세금 관련 내용을 함께 확인하세요.
- 관리비 확인. 아파트 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 배당표는 확정액이 아님. 예상배당에는 실제 당해세·최우선변제 등 변동 요소가 있을 수 있으므로 배당표 자체를 확정 배당으로 보지 마세요.
맺으며 — 권리 인수 0원, 가격은 최근 시세보다 낮은 구간
이 사건은 현재 최저매각가가 692,300,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 953,333,333원, 최신 거래는 990,000,000원이고, 현재 최저가는 최근 평균의 72.6%입니다. 매수인 인수액도 0원이어서 실질취득액은 최저가와 동일합니다.
반면 최근 가격 추세는 -0.7% 하락이고, 감정요항표상 임대관계가 미상이며, 말소기준이 국 압류로 잡혀 있는 점은 반드시 원문 대조가 필요한 부분입니다. 가격상 할인폭은 분명하지만, 최종 입찰 판단은 실제 점유관계와 세금 압류의 최신 상태를 확인한 뒤 현재의 0원 인수 구조가 유지되는지 확인하는 것이 핵심입니다.
