수원지방법원 2025타경1940. 경기도 하남시 망월동 미사역파라곤스퀘어 판매시설동 지하 피118호입니다. 공부상 용도는 판매시설(상점)이고, 감정평가서에는 푸드코트로 이용될 예정이나 현재 공실인 것으로 기재되어 있습니다. 일반적인 아파트나 주거용 오피스텔이 아니라 지하 상업시설의 개별 구분소유 점포라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
소유자 황지윤 명의의 소유권이전등기는 2021년 9월 24일 접수됐으며, 등기상 거래가액은 534,500,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 429,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 우리은행이 임의경매를 신청했고, 신한카드의 가압류가 추가됐습니다. 권리의 선후관계는 비교적 단순하지만, 감정가에서 크게 하락한 최저가를 실제 상업적 가치와 동일시해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1940 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1125 미사역파라곤스퀘어 판매시설동 지1층 피118호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변동로 100-1 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 · 공부상 판매시설(상점) |
| 감정 이용상태 | 푸드코트로 이용될 예정이나 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2층 건물 내 지하 피118호 |
| 소유자 | 황지윤 (2021.09.24 소유권이전, 등기상 거래가액 534,500,000원) |
| 감정가 | 546,288,000원 |
| 현재 최저가 | 31,493,000원 (8회 유찰 · 감정가의 5.76%) |
| 신청채권자 | 주식회사 우리은행 |
| 신청채권 청구액 | 355,188,221원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 점유 현황 | 감정평가 당시 공실 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2021.09.24 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 429,600,000원이며, 해당 근저당권과 이후 등기된 신한카드 가압류 및 임의경매개시결정등기는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
신고된 임차인은 없습니다. 감정평가 당시 공실로 기재되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 직전 실제 점유와 임대차 존재 여부를 다시 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 5.76%, 그러나 시세 할인율은 아니다
이 물건의 감정가는 546,288,000원입니다. 현재까지 8회 유찰돼 최저매각가격은 31,493,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 5.76%입니다.
| 비교 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 등기상 과거 거래가액 | 534,500,000원 | 2021년 소유권이전등기 |
| 감정평가액 | 546,288,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저매각가격 | 31,493,000원 | 8회 유찰 · 감정가의 5.76% |
과거 거래가액과 감정가는 현재의 실거래 시세가 아닙니다. 특히 이 물건은 지하 판매시설로, 푸드코트 운영 여부와 점포별 영업 가능성에 따라 실제 시장가치가 달라질 수 있습니다. 동일 용도·동일 상권의 최근 거래가격이나 임대수익 자료가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시세보다 얼마나 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 966,874원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 429,600,000원 | 30,526,126원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 16,411,829원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 합계 | 446,011,829원 | 31,493,000원 |
현재 최저가를 매각대금으로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 우리은행 채권은 채권최고액 429,600,000원을 기준으로 계산했으며, 실제 확정 채권액과는 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
총 채권액은 446,011,829원으로 계산되지만, 집행비용을 제외한 채권자 예상배당액은 30,526,126원에 그칩니다. 예상 미배당액은 415,485,703원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 다만 이는 채권자의 회수 부족액으로, 매수인 인수액 0원과 구별해야 합니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 최저가는 낮아져도 미배당은 증가
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰) | 31,493,000원 | 30,526,126원 | 415,485,703원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 22,045,100원 | 21,248,288원 | 424,763,541원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 15,431,569원 | 14,753,801원 | 431,258,028원 | 0원 |
추가 유찰을 가정하면 최저가는 더 내려가지만, 그만큼 채권자의 회수액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 각 회차의 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이는 등기상 권리관계에 따른 시뮬레이션 결과일 뿐, 향후 상가의 임대수익이나 재매각 가능성이 개선된다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경 및 생활편익은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 미사역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설(상점)이며 푸드코트로 이용될 예정이나 현황은 공실입니다. 실제 영업 개시와 임대수익 실현 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트구조 건물로, 강화유리·석재붙임 외벽과 실내 인테리어 및 일부 타일 마감이 적용되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수·소방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북측 노폭 22m, 서측 약 30m, 남측 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 공공주택지구·과밀억제권역 및 관련 제한사항이 기재되어 있습니다. 도시철도 관련 저촉 사항도 포함되어 있어 실제 이용계획과의 적합성을 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 일치. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 반복 유찰 이력과 지하 판매시설의 공실 상태를 함께 고려해야 합니다. 미사역 인근이라는 입지적 특성만으로 개별 점포의 임대수익이나 매각 유동성이 보장되지는 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·임대차 재확인. 신고 임차인은 없고 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서 및 현장 방문을 통해 점유 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 푸드코트 운영 실태. 예정된 푸드코트의 실제 운영 여부, 개별 점포의 영업 가능성, 공용시설 운영 상태와 임대수요를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 조사. 과거 거래가액 534,500,000원과 감정가 546,288,000원을 현재 시장가격으로 대체해서는 안 됩니다. 동일 판매시설 내 실거래와 매물 호가를 별도로 비교해야 합니다.
- 임대수익 검증. 예상 보증금·월세뿐 아니라 실제 임차 수요, 공실 장기화 가능성, 점포 운영에 필요한 비용을 함께 검토해야 합니다.
- 관리비·운영비. 미납 관리비 및 공용부분 부담, 지하 상업시설의 관리비 부과 방식과 향후 유지비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 우리은행 근저당과 신한카드 가압류의 소멸 여부, 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서의 변경 사항을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.12 예정 매각의 진행 여부와 최저매각가격, 매각조건 변경 및 기일 변경 여부를 법원 공고에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 5.76% ≠ 시세의 5.76%”
이 물건은 말소기준이 명확하고 신고된 임차인이 없으며, 현재 예상되는 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
그러나 가장 중요한 판단 요소는 8회 유찰된 지하 판매시설의 실제 시장가치입니다. 감정가 546,288,000원이 현재 최저가 31,493,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 현황은 공실이며, 푸드코트 이용은 예정된 상태로 기재되어 있습니다.
권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 적정성과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 반복 유찰, 지하 상업시설이라는 용도, 실제 임대수익에 대한 불확실성을 함께 반영하면 현재 단계에서는 감정가 대비 할인율보다 실질적인 이용·수익·재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
