수원지방법원 2025타경1940. 하남시 망월동 미사역파라곤스퀘어 판매시설동 지하층 P118호로, 공부상 용도는 판매시설(상점)입니다. 감정평가 이용상태는 푸드코트로 이용될 예정이나 현황 공실로 기재되어 있습니다. 소유자 황지윤은 거래가 534,500,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당 429,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 우리은행 근저당 이후 접수된 임의경매개시결정과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 환금성과 가격 검증입니다. 7회 유찰되어 최저가가 크게 낮아졌다는 사실은 확인되지만, 실거래 비교 기준 없이 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1940 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1125 미사역파라곤스퀘어 판매시설동 지1층피118호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 푸드코트 이용 예정 · 현황 공실 |
| 소유자 | 황지윤 · 거래가액 534,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 546,288,000원 / 44,990,000원 |
| 유찰 | 7회 · 현재 회차 감정가의 8.24% |
| 신청채권액 | 355,188,221원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로, 이용상태는 공실로 기재되어 있습니다. 따라서 확인된 대항력 임차인이나 보증금 인수액은 없지만, 실제 점유·임대관계는 입찰 전에 현황조사와 현장 점유 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다. 등기상으로는 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 임의경매개시결정과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 8.24%라도 ‘싼 가격’ 확정은 금물
현재 최저매각가는 44,990,000원이고, 감정가는 546,288,000원입니다. 현재 회차 기준 비율은 8.24%입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 지하 판매시설(상점)이며 현황은 공실입니다. 동일 용도 실거래 비교 기준이 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 큰 하락폭만으로 시장가보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,209,820원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 429,600,000원 | 43,780,180원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,411,829원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 446,011,829원 중 예상배당은 43,780,180원이며, 미배당은 402,231,649원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 북동측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 미사역이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설(상점)이고 푸드코트로 이용될 예정이나, 감정평가 당시 현황은 공실입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 건물 내 지1층 P118호이며, 기본적인 위생·급배수·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 노폭 22m, 서측 약 30m, 남측 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 도시철도 정거장 관련 철도 구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지하 판매시설이면서 현황 공실이고 7회 유찰됐다는 점은 재임대·재매각 시 수요 검증이 중요하다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 감정가 대비 8.24%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 상가의 실제 거래가격을 대조해야 합니다.
- 임대수익 검증. 푸드코트 예정 공간이 현황 공실이므로 실제 임대 가능 여부와 임차 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 실제 점유자와 사용 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·운영비. 상가 공실은 관리비와 공용비용 부담이 수익성을 크게 바꿀 수 있으므로 관리주체에 체납·월 부담액을 확인해야 합니다.
- 상권·동선. 지하층 P118호가 실제 보행동선·푸드코트 집객·점포 가시성 측면에서 어느 위치인지 현장 확인이 필수입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 경매개시결정, 가압류의 최신 등기 상태와 매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리가 깨끗해도 7회 유찰에는 이유가 있다”
이 사건은 등기상 권리 인수보다는 상가 자체의 경제성이 승부처입니다. 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이라 권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 물건은 지하 판매시설·현황 공실이고 이미 7회 유찰됐습니다. 현재 최저가 44,990,000원이 감정가 546,288,000원의 8.24%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증. 이 물건은 낮아진 최저가보다 실제 임대수요와 재매각 수요를 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다.
