수원지방법원 2025타경1940. 하남시 망월동 미사역파라곤스퀘어 판매시설동 지하 1층 피118호입니다. 소유자 황지윤 씨가 2021년 소유권을 이전받고, 같은 날 주식회사우리은행 근저당권 429,600,000원이 설정되었습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정과 신한카드 가압류가 붙었지만, 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 권리만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 용도와 환금성입니다. 감정평가 이용상태는 “공부상 판매시설(상점)이며, 푸드코트로 이용될 예정이나 현황은 공실”입니다. 즉 즉시 주거 수요로 환금되는 물건이 아니라, 지하 판매시설의 임대수요와 공실 리스크를 직접 검증해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1940 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1125 미사역파라곤스퀘어 판매시설동 지1층피118호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설(상점) · 푸드코트로 이용될 예정이나 현황은 공실 |
| 소유자 | 황지윤 (2021.09.24. 거래가액 534,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 546,288,000원 / 91,815,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 355,188,221원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 내역 없음. 이 데이터상 tenants는 비어 있고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2021.09.24. 주식회사우리은행 근저당권 429,600,000원이며, 2025.05.16. 임의경매개시결정과 2025.06.27. 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 감정평가서 기타참고사항에는 “임대관계 미상”으로 기재되어 있으므로, 현장에서는 공실 여부와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유/보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신고 내역 없음 | 임대관계 미상 | 단정 불가 | 해당 내역 없음 | 인수 0원 |
② 가격 구조 — 최저가 17%보다 ‘공실 판매시설’이 먼저다
현재 최저매각가는 91,815,000원으로 감정가 546,288,000원의 약 17%입니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 데이터에는 실거래 비교자료가 없고, 대상은 지하 1층 판매시설입니다. 최저가가 낮아진 이유를 단순한 가격 메리트로 보지 말고, 다회유찰·공실·상가 환금성이 반영된 신호로 읽어야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 91,815,000원 | 17% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 64,270,499원 | 12% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 44,989,349원 | 8% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 91,815,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,052,670원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 429,600,000원 | 89,762,330원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,411,829원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 446,011,829원 중 89,762,330원만 배당되고, 미배당은 356,249,499원입니다. 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·각종 근린생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 미사역이 소재합니다.
- 용도. 공부상 판매시설(상점)이고, 푸드코트로 이용될 예정이나 현황은 공실입니다. 주거용 물건처럼 임차 수요를 단순 추정하면 안 됩니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물 내 지1층 피118호이며 기본적인 위생·급배수·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구) 등이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 감정평가상 현황은 공실입니다. 현장 점유·집기·영업 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 기타참고사항은 임대관계 미상입니다. 임차인 신고가 없다는 점만으로 현장 점유 리스크가 완전히 사라졌다고 보기는 어렵습니다.
- 관리비 확인. 판매시설은 관리비 부담이 수익률을 크게 깎을 수 있습니다. 체납 관리비와 월 관리비를 관리단에 확인해야 합니다.
- 업종·동선 점검. 푸드코트 예정 물건이므로 지하 1층 유입동선, 영업 가능 업종, 배기·급배수 조건을 확인해야 합니다.
- 수익률 역산. 최저가 91,815,000원이 낮아 보여도 실거래 자료가 없습니다. 기대 임대료와 공실기간을 넣어 낙찰가 상한을 역산해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 0원”보다 “공실 상가”가 더 크다
이 사건은 권리상으로는 단순합니다. 말소기준은 우리은행 근저당이고, 이후 경매개시결정과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 물건의 본질은 다섯 번 유찰된 지하 판매시설입니다. 최저가 91,815,000원은 감정가 대비 17%까지 내려왔지만, 시세 비교자료가 없고 현황은 공실입니다. 결론은 권리는 통과, 투자성은 보수적 검토입니다. 임대수익과 관리비를 확인하기 전까지는 낮은 최저가만 보고 들어갈 물건이 아닙니다.