수원지방법원 2025타경2080. 하남시 망월동 이편한세상시티미사 1층 133호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 요항상 이용상태는 소매점(현황 공실)이고, 주위는 업무용 및 상업용 건물이 밀집한 상업지대입니다. 권리의 말소기준은 2019.10.16 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤의 국민은행 근저당, 카드·은행·보증보험 가압류, 경매개시결정, 하남시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 정리됩니다.
이 사건을 볼 때 가장 위험한 착시는 “감정가 12.9억이 2.1681억까지 내려왔으니 싸다”는 판단입니다. 제공 데이터에는 실거래가나 임대수익 자료가 없고, 물건은 공실 상가입니다. 따라서 비교 기준은 시세가 아니라, 우선 최저가 216,810,000원에 인수액 0원을 더한 실질취득 216,810,000원입니다. 이 실질취득이 시장가격보다 싼지는 별도 원본·현장·임대수요 확인 없이는 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2080 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1094 이편한세상시티미사 1층133호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 소매점(현황 공실) · 철근콘크리트구조 28층 건내 1층 133호 |
| 소유자 | 김재철 (2024.01.05. 거래가액 1,306,412,400원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,290,000,000원 / 216,810,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 907,554,733원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 임차인 데이터 | 임차인 목록 0명 · 감정요항상 “임대관계는 미상임” |
① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행 근저당
말소기준권리는 2019.10.16 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 9,000,000,000원이고, 채무자는 지희산업주식회사입니다. 이후 2024.01.05 김재철 소유권이전과 국민은행 근저당권, 2024년의 다수 가압류, 2025년 경매개시결정과 하남시 압류가 이어집니다. 데이터상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·환금성 — 최저가는 낮지만 시세 검증 자료가 없다
현재 최저매각가는 216,810,000원으로 감정가 1,290,000,000원의 16.8% 수준입니다. 이 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 제공 데이터에는 실거래 평균이나 임대료 자료가 없고, 감정평가상 이용상태는 소매점(현황 공실)입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “감정가 대비 저렴”이 아니라 공실 근린시설을 216,810,000원에 취득해도 회수 가능한가로 보아야 합니다.
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 216,810,000원 | 212,974,660원 | 10,443,573,484원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 151,767,000원 | 148,842,262원 | 10,507,705,882원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 106,236,900원 | 103,949,583원 | 10,552,598,561원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 216,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,835,340원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 9,000,000,000원 | 212,974,660원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,056,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 20,585,666원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,754,549원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 주식회사우리카드 | 7,443,999원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 주식회사신한은행 | 21,237,184원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 주식회사전북은행 | 9,020,442원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 주식회사전북은행 | 46,212,782원 | 0원 |
| 10. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 95,904,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 11번 가압류 · 중소기업은행 | 388,389,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 216,810,000원 기준으로 집행비용 3,835,340원을 제외하면 중소기업은행에 212,974,660원이 배당되고, 나머지 채권자는 전부 0원 배당으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 “지하철5호선미사역” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무용 및 상업용 건물이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 소매점(현황 공실)로 이용 중입니다. 공실 상가이므로 매수 후 임대수요와 공실기간을 별도로 검토해야 합니다.
- 도로. 남·서·북측으로 각각 노폭 약 20~24미터, 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등으로 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 사항은 false로 제공됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 아파트로 보면 안 됩니다. 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 소매점(현황 공실)입니다. 주거용 환금성 기준을 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 시세 확인. 제공 데이터에는 실거래·임대료 자료가 없습니다. 최저가 216,810,000원이 싼지 여부는 현장 임대수요와 유사 상가 거래로 따로 검증해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 목록은 0명이지만 감정요항에는 임대관계 미상이라고 되어 있습니다. 명세서·현황조사 원본과 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 현재 회차 기준 신청채권자 국민은행의 배당은 0원으로 산정됩니다. 배당 구조와 절차 진행 상황을 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 관리비·공용부담. 집합건물 상가이므로 관리비 체납, 공용부분 부담, 상가 운영비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “회수 가능성”이 먼저다
이 사건은 권리상 인수액이 0원으로 산정되는 점은 분명한 장점입니다. 하지만 물건은 하남 미사역 인근 근린시설 소매점이고, 현재 공실입니다. 감정가 1,290,000,000원이 5회 유찰되어 216,810,000원까지 내려온 숫자만 보면 눈길이 가지만, 제공 데이터상 실거래 시세가 없으므로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 더구나 현재 회차에서도 총 미배당은 10,443,573,484원입니다. 결론은 간단합니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 보수적으로 검증. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 공실 상가를 얼마에, 얼마나 빨리 회수할 수 있느냐입니다.
