수원지방법원 2025타경2271. 하남시 감이동 퀸즈에비뉴 1층 116호로, 감정평가상 현황은 집합상가(YOGURT WORLD)입니다. 소유자 엄상재는 2022년 12월 28일 거래가액 1,324,270,080원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 960,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 461,335,000원으로 감정가 1,345,000,000원의 약 34.3%입니다. 표면 할인폭은 크지만, 이 사건에는 비교할 최근 실거래 가격이 없으므로 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 오히려 3회 유찰이라는 사실 자체가 현재 가격대에서의 수요와 환금성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2271 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감이동 440-2 퀸즈에비뉴주건축물제1동 1층 116호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합상가(YOGURT WORLD) · 지하3층 지상8층 건물 내 1층 116호 |
| 소유자 | 엄상재 (2022.12.28. 거래가액 1,324,270,080원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,345,000,000원 / 461,335,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 819,204,045원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.28. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인이라 인수 0원
말소기준은 2022.12.28. 국민은행 근저당권입니다. 이후 2024.06.12. 전입한 최솔지는 말소기준보다 뒤에 들어온 임차인이므로 자료상 대항력이 없습니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 2,300,000원이며 실제 임차인은 1명입니다. 따라서 이 임차인 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최솔지 | 퀸즈에비뉴 1층 116호 | 30,000,000원 | 2,300,000원 | 2024.06.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 1,345,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 461,335,000원입니다. 절대금액으로는 감정가보다 883,665,000원 낮아졌고, 감정가 대비 약 34.3% 수준입니다. 그러나 현재 비교 가능한 실거래 데이터가 없어 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 461,335,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,013,350원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 960,000,000원 | 454,321,650원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 461,335,000원 가정 시 국민은행 근저당은 454,321,650원을 배당받고 505,678,350원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감일동 행정복지센터 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현황 이용. 1층 116호는 현재 집합상가로 이용 중이며 상호명은 YOGURT WORLD로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상8층 규모이며 사용승인일은 2022.10.14입니다. 승강기·소화전·화재탐지·급배수 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 20m, 남서측 약 12m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(감일지구)이며 공시지가는 7,279,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 점검. 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다. 상가 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 실제 임차인 1명이며 보증금 30,000,000원·월차임 2,300,000원입니다. 대항력은 없지만 확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계는 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 수익성 확인. 현재 상호가 확인되는 만큼 실제 임대차 지속 여부, 월차임 수취 가능성, 관리비·부가비용을 점검해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 322,934,500원, 5회 유찰 시 226,054,150원으로 내려가며 채권자 미배당액은 더 커집니다. 가격 하락 자체와 투자 메리트는 별개입니다.
- 명도·점유. 임차인이 현재 점유 중인 상가이므로 낙찰 후 인도·명도 과정과 영업 중단 협의 가능성을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 최솔지의 전입은 2024년으로 늦어 대항력 인수는 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 461,335,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액 역시 461,335,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 이미 3회 유찰되어 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이 사건에는 가격을 검증할 최근 실거래 자료가 없습니다. 근린시설 상가는 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수익과 공실, 상권 내 거래가격, 재매각 가능성이 더 중요합니다. 권리는 통과, 가격은 추가 검증. 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 많이 떨어졌는가’보다 ‘461,335,000원이 실제 상권 가치와 임대수익에 비해 적정한가’입니다.
