수원지방법원 2025타경2271. 하남시 감이동 퀸즈에비뉴 제1층 제116호, 현재 감정평가서상 YOGURT WORLD 상호의 집합상가로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 엄상재는 2022년 12월 28일 거래가액 1,324,270,080원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 960,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국민은행이 임의경매를 신청한 구조입니다.

핵심은 두 가지입니다. 먼저 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 다음으로 임차인 최솔지의 전입신고일은 말소기준일보다 늦으며, 조사상 대항력이 없습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계에서 낙찰자가 승계할 보증금은 없습니다.

그런데 매각가격은 감정가에서 크게 낮아졌습니다. 4회 유찰 후 최저가가 감정가의 약 24%라는 사실은 분명하지만, 이를 실제 시장가격 대비 할인율로 받아들이면 안 됩니다. 상가는 임대료의 지속성, 영업 입지, 공실 위험과 향후 매수 수요에 따라 가격이 크게 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

말소기준은 2022.12.28 접수된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이며, 이번 임의경매의 신청채권자도 국민은행입니다. 해당 근저당과 후순위 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.

2023년 모아디앤씨컴퍼니 명의로 설정됐던 채권최고액 36,000,000원의 후순위 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 최초 신탁등기도 말소된 상태입니다. 따라서 이 두 권리를 현재의 매수인 인수채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 최솔지 1명입니다. 퀸즈에비뉴 1층 116호에 보증금 30,000,000원, 월차임 2,300,000원의 임대차 관계가 확인됩니다.

전입신고일인 2024.06.12는 국민은행의 말소기준일인 2022.12.28보다 늦습니다. 조사상 대항력이 없는 임차인으로 분류되므로, 현재 확인된 권리관계에서는 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 그대로 승계하는 구조가 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 24%, 그러나 시세 검증은 별개

이 물건은 감정가 1,345,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가가 322,935,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 24.01%입니다.

그러나 감정가와 실제 거래 가능한 시장가격은 같은 개념이 아닙니다. 특히 본건은 주거용 아파트가 아닌 1층 근린상가로서, 임대수익·영업 지속성·공실 가능성·상권 경쟁력이 가격에 직접 영향을 줍니다.

후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 진행 여부와 매각조건은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 322,935,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 5,321,090원을 공제한 뒤 국민은행에 317,613,910원이 배당되는 구조입니다. 국민은행 채권최고액 960,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 642,386,090원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구액은 819,204,045원으로, 현재 회차의 예상배당금만으로는 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 채권자에게 발생하는 미배당액과 낙찰자가 인수하는 금액은 다릅니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위·채권액·배당금은 확정 절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 감이동 감일동 행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건물·영업 현황. 2022.10.14 사용승인된 철근콘크리트구조 건물의 1층 상가입니다. 감정 당시 YOGURT WORLD 상호로 이용 중이었습니다. 외벽은 강화유리 마감 등이 적용됐으며 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 확인됩니다.
• 도로 접근. 건물 남동측으로 폭 약 20m, 남서측으로 폭 약 12m의 포장도로와 접합니다. 도로 접면이 유동인구 및 영업 매출로 직접 연결되는지는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(감일지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 7,279,000원/㎡이며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 주거용 물건과 달리 상가의 재매각 가능성은 임대차 유지, 업종 수요, 공실, 수익률 및 상권 변화에 영향을 받습니다. 특히 본건은 4회 유찰 이력이 있으므로 감정가 대비 가격 하락만으로 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 감정가 1,345,000,000원 대비 현재 최저가 322,935,000원이라는 차이만으로 입찰가격을 결정하지 마세요. 동일 건물과 인근 1층 상가의 최근 실거래·현재 매물 및 실제 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 임대차 확인. 임차인 최솔지의 보증금 30,000,000원·월차임 2,300,000원과 조사상 대항력 없음이라는 판단을 매각물건명세서 원본, 사업자등록 및 실제 점유현황과 대조하세요.
• 명도·인도. 감정 당시 상가가 영업 용도로 이용되고 있었으므로 낙찰 이후 실제 점유자, 임대차 유지 여부, 인도 및 시설물 처리 문제를 확인해야 합니다.
• 수익성. 확인된 월차임 2,300,000원이 실제로 정상 수납되고 있는지, 임대차 종료 시 재임대 가능성과 공실 기간은 어떠한지 검토하세요. 표시된 월차임을 곧바로 순수익으로 계산하지 마세요.
• 관리비·공용부. 관리비 체납 여부와 공용부분에 관련된 매수인 부담 가능성을 확인하세요. 영업시설의 설비 유지비와 관리규약도 함께 검토할 필요가 있습니다.
• 배당 원본 대조. 예상배당은 국민은행 채권최고액을 기준으로 산정된 추정치입니다. 실제 채권액과 당해세·임차인 최우선변제 등을 포함한 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 매각조건 재확인. 2026.10.12 매각기일의 진행 여부, 입찰보증금, 매각조건 및 변경사항을 법원 공고와 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “24%라는 숫자보다, 실제 거래 가능한 가격이 중요하다”

하남 퀸즈에비뉴 116호는 4회 유찰로 최저매각가가 322,935,000원까지 내려온 근린상가입니다. 국민은행 근저당은 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인 최솔지도 대항력이 없는 것으로 확인돼 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 권리상 인수액이 없다는 사실과 가격이 적정하다는 판단은 별개입니다. 감정가 대비 24.01%라는 현재 가격만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없고, 4회 유찰된 상가의 환금성과 임대수익 지속성은 반드시 별도로 검토해야 합니다.

권리관계는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 핵심은 감정가에서 얼마나 떨어졌느냐가 아니라, 실제 상권과 임대수익을 기준으로 현재 최저가를 설명할 수 있느냐에 있습니다.