부산지방법원 2023타경62702. 연제구 연산동 연산엘지아파트 101동 13층 1304호, 전용 119.25㎡ 아파트입니다. 소유자는 이미숙이며, 현재 경매의 말소기준권리는 2021.08.05 주식회사엠에이피대부의 근저당권 562,900,000원입니다. 경매개시결정은 2023.11.30 등기됐고 신청채권자의 청구금액은 455,905,258원입니다.
등기상 과거 근저당과 가압류 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 매각으로 소멸하는 것으로 정리된 말소기준 근저당과 경매개시결정 자체보다 더 중요한 변수는 점유·임차관계입니다. 김기배의 전입일은 말소기준보다 훨씬 앞선 2004.07.06이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경62702 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 고분로 200, 101동 13층1304호 (연산동,연산엘지아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 119.25㎡ · 지상25층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 이미숙 |
| 감정가 / 최저가 | 531,000,000원 / 339,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엠에이피대부 / 455,905,258원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.05 주식회사엠에이피대부 근저당권 · 채권최고액 562,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 확인 필요
말소기준은 2021.08.05 설정된 주식회사엠에이피대부 근저당권입니다. 앞선 근저당권과 가압류·과거 경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 전입은 선순위, 보증금은 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기배 | 1304호 | 2004.07.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김기배의 전입일 2004.07.06은 말소기준일 2021.08.05보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자 및 실제 임대차관계가 미상이므로 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 매수인이 부담할 보증금 역시 현재 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 ‘해당사항없음’으로 기재되어 있고, 비고에는 소유자 세대가 전입신고 되어 있음이라고 적혀 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 보이지만 시장도 하락 중
연산엘지는 2,302세대, 1999.03.27 준공 단지입니다. 비교 면적은 전용 119.25㎡로 본건과 일치합니다. 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 418,333,333원, 최신 2026.08 거래는 405,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 119.25㎡ | 10 | 405,000,000원 |
| 2026.07 | 119.25㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.10 | 119.25㎡ | 15 | 500,000,000원 |
| 2025.06 | 119.25㎡ | 19 | 515,000,000원 |
| 2025.02 | 119.25㎡ | 25 | 450,000,000원 |
| 2025.01 | 119.25㎡ | 17 | 508,000,000원 |
| 2024.11 | 119.25㎡ | 4 | 423,000,000원 |
| 2024.07 | 119.25㎡ | 23 | 513,000,000원 |
| 2024.07 | 119.25㎡ | 20 | 450,000,000원 |
| 2024.03 | 119.25㎡ | 12 | 488,000,000원 |
| 2023.10 | 119.25㎡ | 17 | 540,000,000원 |
| 2023.05 | 119.25㎡ | 21 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 119.25㎡ | 3건 | 418,333,333원 |
현재 최저가 339,840,000원은 최근 12개월 평균 418,333,333원의 81.2%이고 최신 거래 405,000,000원보다 낮습니다. 따라서 확정된 인수액이 0원이라는 전제에서만 가격상 할인 구간으로 볼 수 있습니다. 하지만 최근 거래가격은 이전 거래군보다 -14.2% 낮아진 추세입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 470,166,666원만 놓고 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 339,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,557,760원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엠에이피대부 | 562,900,000원 | 334,282,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권에 334,282,240원이 배당되고 미배당액은 228,617,760원입니다. 표에 잡힌 확정 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 김기배의 보증금도 미상입니다. 따라서 이 0원을 최종 실질 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상25층 건물 내 13층 1304호입니다.
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연천중학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 연산엘지는 2,302세대이며 준공일은 1999.03.27입니다. 동일 119.25㎡ 거래 표본이 이어지고 있으나 최근 거래 추세는 -14.2%입니다.
- 토지·도로. 제3종일반주거지역이며 단지 북측·서측으로 중로와 접하고 단지 내 가로망이 확보돼 있습니다. 공시지가는 2,265,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역·절대보호구역·상대보호구역 관련 사항이 확인되며, 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김기배 임차관계 확인. 2004.07.06 전입의 실제 임대차 여부, 보증금, 확정일자, 현재 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 명세서 원문 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있으나, 선순위 전입자의 보증금이 미상인 만큼 매각물건명세서·현황조사 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 임차인 인수액이 확인되기 전에는 최저가 339,840,000원을 실질취득비용으로 고정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 418,333,333원이고 최신 거래는 405,000,000원이지만 최근 거래군 추세가 -14.2%이므로 과거 평균을 가격 상한으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 근저당부채권 질권 확인. 메리츠캐피탈주식회사 450,000,000원, 김명옥 75,400,000원의 질권 설정에 따른 배당관계와 말소 방식을 원문에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 추가 부담 가능성을 점검하세요.
맺으며 — “가격 할인보다 선순위 전입 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 531,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 339,840,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 418,333,333원의 81.2%이고 최신 거래 405,000,000원보다 낮아 표면 가격만 보면 할인 구간입니다. 그러나 시장 자체가 최근 -14.2% 하락한 데다, 말소기준보다 앞선 2004.07.06 전입자 김기배의 보증금·확정일자가 미상입니다.
매각물건명세서에 명시 인수권리가 없다는 점은 긍정적이지만, 그 사실만으로 미상 임차관계를 지워버릴 수는 없습니다. 김기배의 실제 임대차와 보증금 인수 여부가 0원으로 확인되면 가격 매력이 살아나고, 반대로 인수 보증금이 확인되면 실질취득비용은 그만큼 높아집니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 가격 계산보다 임차관계 확정이 먼저입니다.
