부산지방법원 2024타경1049. 부산진구 부암동 백양산쌍용스윗닷홈 108동 13층 1303호 아파트입니다. 감정가는 311,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 217,700,000원입니다. 공부상 이용상태도 공동주택(아파트)이며, 철근콘크리트조 20층 건물 중 13층에 위치합니다. 소유자는 강지숙으로 등기되어 있고, 소유자 세대의 전입신고가 확인됩니다.
권리분석의 기준점은 2017.09.12. 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 40,000,000원이고, 이 권리 이후 남아 있는 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조사 내역은 없으며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1049 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 백양산로 70, 108동 13층1303호 (부암동,백양산쌍용스윗닷홈) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 공동주택(아파트) |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건내 제13층 제1303호 |
| 소유자 | 강지숙 · 2010.12.30. 소유권이전 · 거래가액 242,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 217,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 235,949,458원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 소유자 세대가 전입신고 되어 있고 임대관계는 미상으로 조사됐지만, 별도의 임차인 조사 내역은 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음이고, 법정지상권 역시 해당사항 없음입니다. 기준권리인 비엔케이캐피탈 근저당 이후의 국세·건강보험 압류, 하이드로텍 가압류, 부산진구 압류, 경매개시결정, 강서구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 시세보다 낮다
쌍용스윗닷홈은 718세대, 사용승인일은 2004.12.17.입니다. 대상 면적은 95.043㎡이며 동일 평형으로 매칭된 최근 거래 12건의 평균은 291,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.07월 315,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 94.41㎡ | 9 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 94.41㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2026.04 | 94.41㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 94.41㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 95.04㎡ | 10 | 319,000,000원 |
| 2026.03 | 94.41㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2026.03 | 94.41㎡ | 15 | 304,000,000원 |
| 2026.03 | 94.41㎡ | 14 | 282,500,000원 |
| 2026.03 | 95.04㎡ | 14 | 309,000,000원 |
| 2026.03 | 94.41㎡ | 7 | 264,000,000원 |
| 2026.02 | 94.41㎡ | 7 | 279,000,000원 |
| 2026.02 | 95.04㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 291,875,000원 |
최근 12건의 실거래 범위는 260,000,000원~319,000,000원이고 평균은 291,875,000원입니다. 현재 최저가는 217,700,000원으로 이 평균의 74.6%입니다. 실거래 최저 260,000,000원보다도 42,300,000원 낮고, 최신 거래 315,000,000원보다 97,300,000원 낮습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 217,700,000원으로 볼 수 있어 가격 비교가 왜곡되지 않습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 50.0%입니다. 이 물건은 바로 그 평균 유찰 횟수인 1회 유찰 상태에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,847,800원 |
| 1. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 가압류 · 하이드로텍 주식회사 | 24,391,505원 | 24,391,505원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 149,460,695원 |
현재 회차 217,700,000원 가정 시 표시된 채권 합계 64,391,505원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여액은 149,460,695원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 217,700,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 152,390,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 106,673,000원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 70%인 217,700,000원입니다. 2회 유찰 시 152,390,000원, 3회 유찰 시 106,673,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부암동 동양초등학교 남측 인근. 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 13층. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있습니다.
- 단지. 쌍용스윗닷홈 718세대, 사용승인일 2004.12.17. 최근 동일 평형 12건이 260,000,000원~319,000,000원에 거래됐습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구, 절대보호구역·상대보호구역 등이 확인되며 공시지가는 1,445,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 가로망이 정비되어 있고 토지는 부정형 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 217,700,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 291,875,000원의 74.6%입니다. 최근 실거래 최저 260,000,000원과 최신 315,000,000원도 함께 비교하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재하므로 당해세 여부와 배당요구·교부청구 내역을 원본에서 확인하세요.
- 점유 확인. 소유자 세대가 전입신고 되어 있습니다. 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차인 조사 내역은 없지만 입찰 직전 현황조사와 전입세대열람 등 최신 상태를 다시 확인하세요.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 들어오는 회차
이 물건은 현재 자료 기준으로 매수인 인수 0원이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 기준권리 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국세·지방세 압류의 당해세 여부는 별도 확인해야 하지만, 매수인이 떠안을 권리 자체가 표시된 사건은 아닙니다.
가격은 감정가 311,000,000원에서 1회 유찰되어 217,700,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 평형 평균 291,875,000원의 74.6%, 최신 거래 315,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 단순히 “유찰됐다”는 수준을 넘어 최근 실거래 대비 가격 차이가 실제로 발생한 구간입니다. 권리는 비교적 단순하고 가격은 최근 시세 아래로 내려온 만큼, 입찰 전에는 세금 압류의 우선순위와 실제 점유상태를 마지막으로 확인하는 것이 핵심입니다.
