부산지방법원 2024타경4433. 해운대구 우동 해운대자이2차1단지 103동 21층 2101호, 전용 약 84.92㎡의 아파트입니다. 소유자는 정홍규·홍정연 각 2분의 1 공유이고, 2020.01.17 매매를 원인으로 거래가액 810,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 농협은행 근저당권 638,400,000원입니다.
이후 설정된 엔에이치농협캐피탈 근저당권 2건과 부산신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 후순위 채권에 대규모 미배당이 생기지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4433 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로469번길 110, 103동 21층 2101호 (우동, 해운대자이2차1단지) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 약 84.92㎡ · 철근콘크리트구조 32층 중 21층 · 사용승인 2018.01.31 |
| 소유자 | 정홍규 2분의 1 · 홍정연 2분의 1 (2020.01.17 매매, 거래가액 810,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 998,000,000원 / 698,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 521,291,916원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 등기상 말소기준은 2020.04.23 농협은행 근저당권이고, 이후 엔에이치농협캐피탈 근저당권 2건, 부산신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2024.09.04 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 낮다
해운대자이2차1단지 전용 84.76~84.97㎡의 최근 거래 12건을 보면 평균은 1,097,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 1,040,000,000원입니다. 현재 최저가 698,600,000원은 최근 12개월 평균의 63.7%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 18 | 1,040,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 11 | 1,070,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 21 | 1,160,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 5 | 940,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 5 | 1,020,000,000원 |
| 2026.06 | 84.76㎡ | 22 | 1,200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 6 | 1,096,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 13 | 1,140,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 24 | 1,000,000,000원 |
| 2026.03 | 84.76㎡ | 27 | 1,308,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 10 | 1,090,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 4 | 1,100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,097,000,000원 |
거래 범위는 940,000,000원~1,308,000,000원이고, 본건과 같은 21층 거래도 2026.07에 1,160,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가는 최근 거래 최저 940,000,000원보다도 241,400,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준이 되는 실질취득액 역시 698,600,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 698,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,386,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 638,400,000원 | 638,400,000원 |
| 2. 근저당 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 330,000,000원 | 50,814,000원 |
| 3. 근저당 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 108,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 39,790,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,116,190,000원 중 채권자 배당은 689,214,000원, 미배당은 426,976,000원으로 계산됩니다. 이 미배당은 후순위 채권자 측 손실 영역이며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 698,600,000원 | 689,214,000원 | 426,976,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 489,019,999원 | 481,729,799원 | 634,460,201원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 342,313,999원 | 336,721,603원 | 779,468,397원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 반면 현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 521,291,916원이 충족되는 것으로 계산되고, 2회 유찰부터는 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대공업고등학교 북측 인근. 주변은 대단지 공동주택·근린생활시설과 북측 임야지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 지하철 2호선 벡스코역, 시내버스 정류장, 근거리에 동해선 벡스코역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.01.31 사용승인, 철근콘크리트구조 32층 중 21층. 급배수·위생·승강기·도시가스·화재경보·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 감정요항표상 아파트 총 8개동 813세대 부지이며, 중개 시세 자료의 단지 세대수는 743세대로 집계되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15~20m의 왕복 3차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역을 포함하고 정비구역·철도보호지구·교육환경보호구역 등 관련 제한이 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 3,575,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 완경사·부정형·중로각지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 반드시 대조하세요.
- 실질취득 기준. 현재 인수액 0원이므로 실질취득은 최저가 698,600,000원과 같습니다. 최근 12개월 실거래 평균 1,097,000,000원과 직접 비교해야 합니다.
- 배당 부족을 인수로 오해하지 않기. 후순위 채권 미배당 426,976,000원은 현재 권리 구조상 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
- 실거래 편차 확인. 동일 면적 최근 12건이 940,000,000원~1,308,000,000원으로 편차가 큽니다. 층·향·내부상태에 따라 적정가는 달라질 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 및 최신 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격 경쟁력은 크고, 확인 포인트는 점유관계
이 사건은 권리 구조 자체가 비교적 단순합니다. 2020.04.23 농협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당 2건과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 면에서는 1회 유찰 후 최저가가 698,600,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 면적 평균 1,097,000,000원의 63.7%, 최신 거래 1,040,000,000원보다도 낮습니다. 최근 실거래 최저인 940,000,000원과 비교해도 차이가 큽니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자를 확인한 뒤 가격 판단과 권리 판단을 최종 결합하는 것이 핵심입니다.
