부산지방법원 2024타경4433. 해운대구 우동 해운대자이2차1단지 103동 21층 2101호, 전용면적 약 84.9㎡의 아파트입니다. 정홍규·홍정연이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2020년 1월 17일 매매를 원인으로 2020년 4월 23일 거래가액 810,000,000원에 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 농협은행이 채권최고액 638,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다.
그 뒤 엔에이치농협캐피탈의 근저당권 2건과 부산신용보증재단 가압류가 추가됐고, 2024년 7월 29일 농협은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4433 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로469번길 110, 103동 21층 2101호 (우동,해운대자이2차1단지) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 약 84.9㎡ · 철근콘크리트구조 32층 건물 중 21층 |
| 사용승인일 | 2018.01.31 |
| 소유자 | 정홍규 2분의 1 · 홍정연 2분의 1 |
| 취득 거래가액 | 810,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 998,000,000원 / 998,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 521,291,916원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.04.23 농협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 엔에이치농협캐피탈 근저당권 2건, 부산신용보증재단 가압류 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 국민건강보험공단 압류는 2024.09.04 해제로 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 90.9%
해운대자이2차1단지 전용 84.7~84.9㎡대 최근 거래 12건의 평균은 1,097,833,333원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 11층 1,070,000,000원이고, 같은 21층 거래는 2026년 7월 1,160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 11 | 1,070,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 21 | 1,160,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 5 | 940,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 5 | 1,020,000,000원 |
| 2026.06 | 84.76㎡ | 22 | 1,200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 6 | 1,096,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 13 | 1,140,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 24 | 1,000,000,000원 |
| 2026.03 | 84.76㎡ | 27 | 1,308,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 10 | 1,090,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 4 | 1,100,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 8 | 1,050,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,097,833,333원 |
최근 12건은 940,000,000원~1,308,000,000원으로 편차가 큽니다. 그 가운데 신건 최저가 998,000,000원은 최근 12개월 평균보다 99,833,333원 낮고, 평균의 90.9%입니다. 최신 2026년 8월 거래 1,070,000,000원과 비교해도 72,000,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 998,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,380,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 638,400,000원 | 638,400,000원 |
| 2. 근저당 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 3. 근저당 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 108,000,000원 | 17,220,000원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 39,790,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,116,190,000원 중 채권자 예상배당은 985,620,000원이며, 미배당액은 130,570,000원입니다. 배당 부족분은 후순위 채권자의 문제로, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 998,000,000원 | 985,620,000원 | 130,570,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 798,400,000원 | 788,016,000원 | 328,174,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 638,720,000원 | 629,932,800원 | 486,257,200원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 해운대공업고등학교 북측 인근으로, 주변은 대단지 공동주택·근린생활시설·북측 임야지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 지하철 2호선 벡스코역, 시내버스 정류장 및 근거리에 동해선 벡스코역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 32층 건물 중 21층이며 사용승인일은 2018.01.31입니다. 급배수·위생·승강기·도시가스·화재경보·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 감정요항표에는 총 8개동 813세대 부지로 기재돼 있고, 실거래 자료의 단지 세대수는 743세대입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15~20m의 왕복 3차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종·제3종일반주거지역, 정비구역, 철도보호지구, 교육환경보호 관련 구역 등이 포함 또는 접하며, 토지 공시지가는 3,575,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·전입관계·점유원인을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.04.23 농협은행 근저당권이 말소기준이며 후순위 근저당·가압류의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 가격 비교. 최저가 998,000,000원은 최근 12개월 평균 1,097,833,333원보다 낮지만 최근 거래 최저 940,000,000원보다는 높습니다.
- 동일층 비교. 2026년 7월 21층 실거래 1,160,000,000원이 있으므로 대상 21층의 향·조망·수리상태 차이를 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있으므로 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 평균 아래지만 점유 확인은 필수
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 담보권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가 998,000,000원을 기준으로도 후순위 채권에 130,570,000원의 미배당이 발생하지만, 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 역시 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 90.9%이고 최신 거래 1,070,000,000원보다 낮아, 적어도 최근 평균보다 비싼 신건은 아닙니다. 다만 거래가격의 폭이 크고 감정요항표에 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리와 가격 위치는 양호하되, 실제 점유와 개별 호수 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정할 물건”입니다.
