수원지방법원 2025타경2561. 경기도 하남시 덕풍동 743 트윈렉스1 4층에이-406호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. ‘아파트’로 보면 안 됩니다. 본건은 감정가 260,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 182,000,000원, 즉 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다.
권리의 기준점은 2012년 주식회사신한은행 근저당입니다. 이후 2024년 하남시 압류, 2025년 오케이저축은행 가압류, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 국민건강보험공단 압류, 2024년 박춘호 임차권등기가 이어지지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 분류됩니다. 따라서 권리표만 놓고 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2561 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 743 트윈렉스1 4층에이-406호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가 이용상태: 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 손광미 (2012.05.25 소유권이전 · 거래가액 251,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 104,440,091원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 기준은 2012년 신한은행 근저당
말소기준권리는 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 최초 등기상 채권최고액은 192,000,000원이고, 2021.04.26 변경등기에는 채권최고액 120,000,000원 기재가 있습니다. 배당표는 채권최고액 192,000,000원 기준으로 계산되어 현재 최저가 182,000,000원에서는 신한은행에도 미배당이 발생합니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 아님
tenants 데이터에서 is_guarantor와 is_subrogation이 모두 false이므로 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 봅니다. 다만 두 임차인 모두 전입일이 말소기준권리인 2012.05.25 이후라는 사유로 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 사용 | 전입/점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 배지 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 채훈숙 | 주거 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 2025.07.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박춘호 | 주거 (임차권등기) | 2020.05.06 | 2020.04.24 | 미상 등기 원문: 110,000,000원 / 120,000,000원 기재 | 2024.06.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 192,000,000원 | 178,652,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 29,446,157원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 182,000,000원 기준 채권총액 221,446,157원 중 채권자 배당액은 178,652,000원, 미배당은 42,794,157원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격·회차 시나리오 — 싸진 것은 맞지만, 시세 근거는 없다
현재 회차는 감정가 260,000,000원의 70%인 182,000,000원입니다. 2회 유찰 시 127,399,999원, 3회 유찰 시 89,179,999원 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 데이터에는 실거래가가 없으므로, “최저가가 낮다”는 이유만으로 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 182,000,000원 | 178,652,000원 | 42,794,157원 | true |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 127,399,999원 | 124,816,399원 | 96,629,758원 | true |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 89,179,999원 | 87,174,759원 | 134,271,398원 | false |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동 소재 하남풍산센트레빌아파트 북서측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔·일반음식점·근린상가·공원·아파트 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 출입 및 주정차가 가능하고, 동측 인근 덕풍동로에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 사건 용도는 근린시설이므로 주거용 아파트 전제의 환금성 판단은 금물입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지4층 지상8층 오피스텔 중 4층 에이-406호이며, 현상 및 관리상태는 보통으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(풍산지구), 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 정리됩니다. 위반건축물 여부는 false, 공부와의 차이는 없음입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 채훈숙·박춘호 2명 모두 대항력 없음으로 정리되어 있으나, 보증금 미상과 임차권등기 원문상 보증금 기재를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 호실·출입문 확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가 기타사항 모두 현관출입문이 A-406호, A406-1호로 관리되고 있다고 적고 있습니다.
- 가격 검증. 데이터에 실거래가가 없으므로 감정가 대비 70%만 보고 저가로 단정하지 말고, 근린시설·오피스텔 용도에 맞는 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 미배당 구조. 현재 최저가에서도 신한은행 일부와 오케이저축은행 전액 미배당이 발생합니다. 유찰이 더 진행되면 미배당은 커집니다.
- 관리비·점유. 집합건물은 미납 관리비와 실제 점유자 인도 문제가 남을 수 있으므로, 관리주체·현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인 0개”는 다르다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2012.05.25 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 물건은 근린시설·오피스텔 이용 상태이고, 실제 임차인 2명, 보증금 미상, 임차권등기 원문상 보증금 기재, A-406호/A406-1호 출입문 관리 문제가 함께 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 낮지만, 원본·현장 확인 전 공격 입찰은 보류입니다.
