수원지방법원 2025타경2899. 하남시 풍산동 하남테크노밸리유1센터 1층 디-105호로, 감정평가상 근린생활시설(상호명 : 인생장칼)로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 김갑철이며, 2022.04.29. 거래가액 906,022,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액은 812,400,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 212,729,000원으로 감정가 886,000,000원에서 4회 유찰된 회차입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 실거래 비교 자료가 없으므로 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 실제 영업·임대수요와 공실 가능성, 재매각 시 매수층을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2899 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층 디-105호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 하남대로 947 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(상호명 : 인생장칼) · 15층 건 내 1층 디-105호 |
| 소유자 | 김갑철 · 2022.04.29. 소유권이전 · 거래가액 906,022,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 886,000,000원 / 212,729,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 698,742,284원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2022.04.29. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 2025.04.28. 주식회사 하나자산신탁 가압류, 2025.07.14. 농협은행 주식회사 임의경매개시결정, 2025.08.25. 농협은행주식회사 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2025.12.15.에는 기존 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이는 기존 말소기준 근저당의 권리이전입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류민정 | 디동 105호 | 2023.12.28. | 미상 | 3,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
류민정은 2023.12.28. 전입했고, 말소기준일인 2022.04.29.보다 늦습니다. 따라서 주어진 조사 결과상 대항력은 없습니다. 2025.08.25. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 보증금은 반드시 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 흐름 — 4회 유찰, 그러나 실거래 비교는 없다
감정가는 886,000,000원, 현재 최저매각가는 212,729,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰·감정가 24%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 148,910,300원(감정가 17%), 6회 유찰 시 104,237,210원(감정가 12%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 212,729,000원 | 208,950,794원 | 1,117,764,174원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 148,910,300원 | 146,025,556원 | 1,180,689,412원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 104,237,210원 | 101,977,889원 | 1,224,737,079원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 212,729,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,778,206원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 812,400,000원 | 208,950,794원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 503,556,153원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 10,758,815원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,778,206원을 제외한 208,950,794원이 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 전체 채권 미배당은 1,117,764,174원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 보증금도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕풍초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 아파트단지·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 근린생활시설이며 상호명은 ‘인생장칼’로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건 내 1층 디-105호이고, 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 강화유리 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 냉난방설비, 주차장, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측·서측·남측으로 노폭 약 40미터·20미터·25미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(지역현안사업1지구)이며 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 류민정의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 전입일 2023.12.28.은 말소기준일 2022.04.29.보다 늦어 현재 조사상 대항력이 없습니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 최저가가 감정가의 24%까지 내려온 만큼 현장 영업성·공실·임대수요·관리상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저평가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당 변수. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리와 좋은 가격은 별개”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.04.29. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 류민정도 말소기준보다 늦은 2023.12.28. 전입으로 대항력이 없으며, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 886,000,000원에서 이미 4회 유찰돼 최저가 212,729,000원까지 내려온 근린시설이라는 점은 별도로 봐야 합니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없기 때문에 감정가의 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론낼 수 없습니다. 권리는 정리되지만 가격·수요·환금성은 현장에서 다시 검증해야 하는 물건입니다.
