수원지방법원 2025타경2899. 경기도 하남시 풍산동 하남테크노밸리유1센터 1층 디-105호에 위치한 근린시설입니다. 감정평가 당시에는 ‘인생장칼’이라는 상호의 근린생활시설로 이용되고 있었습니다. 소유자 김갑철이 2022년 소유권을 취득한 후 농협은행에 채권최고액 812,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이를 기초로 임의경매가 진행된 사건입니다.
눈에 띄는 것은 가격의 낙폭입니다. 감정가 886,000,000원에서 5회 유찰을 거치며 현재 최저매각가가 148,910,000원까지 내려왔습니다. 그러나 근린시설은 주거용 아파트와 달리 임대수익, 상권, 공실 가능성 및 매각 유동성이 가격을 크게 좌우합니다. 감정가에서 크게 하락했다는 사실과 실제 시장에서 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2899 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층 디-105호 도로명주소: 경기도 하남시 하남대로 947 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 15층 건물 내 1층 디-105호 |
| 감정 당시 이용상태 | 근린생활시설 · 인생장칼 |
| 소유자 | 김갑철 (2022.04.29 소유권이전 · 거래가액 906,022,000원) |
| 감정가 | 886,000,000원 |
| 최저매각가 | 148,910,000원 (5회 유찰 · 감정가 대비 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 698,742,284원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29 농협은행 근저당권 (채권최고액 812,400,000원) |
| 현재 근저당권자 | 농업협동조합자산관리회사 (2025.12.15 근저당권 이전등기) |
① 권리 흐름 — 근저당권을 기준으로 후순위 소멸
권리분석의 기준점은 2022.04.29 설정된 농협은행의 을구 1번 근저당권입니다. 이보다 늦게 등기된 하나자산신탁의 가압류, 농협은행의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2019년 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2022년 소유권이전 과정에서 이미 말소됐습니다. 따라서 과거의 신탁등기를 현재 존속하는 별도 인수권리로 취급하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
조사된 실제 임차인은 류민정 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금이 확인되지 않았으므로 임대차계약의 구체적인 내용과 배당요구 사항을 입찰 전에 대조해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 류민정 디동 105호 |
2023.12.28 | 미상 | 3,300,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 해당 없음 |
| 임차인 | 류민정 |
|---|---|
| 점유 부분 | 디동 105호 |
| 전입신고 | 2023.12.28 |
| 보증금 | 미상 |
| 월차임 | 3,300,000원 |
| 대항력 | 없음 · 말소기준권리 이후 전입 |
| 우선변제권 | 확정일자 미확인 · 우선변제 여부 확인 필요 |
| 배당요구 | 신청 있음 · 2025.08.25 |
| 보증금 승계 | 현재 산정상 인수 0원 · 보증금 및 임대차 원본 확인 필요 |
③ 가격 분석 — 5회 유찰, 감정가의 16.81%
감정가 886,000,000원이 현재 최저매각가 148,910,000원까지 하락했습니다. 현재 최저가는 감정가의 16.81% 수준입니다.
다만 가격 판단에 필요한 동일 건물·유사 근린시설의 실거래 시세를 별도로 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 현 시점의 시장가치나 예상 매각이익을 산정할 수는 없습니다.
| 가격 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 886,000,000원 | — |
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 148,910,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 104,237,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 72,965,900원 | 0원 |
향후 유찰 가격은 시나리오상 금액이며, 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,910,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당 채권에 배당됩니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없는 것으로 산정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,884,740원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행 | 812,400,000원 | 146,025,260원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 하나자산신탁 | 503,556,153원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 농협은행 | 10,758,815원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권 배당은 채권최고액 기준 추정치입니다. 등기상 농협은행의 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 실제 배당권자 및 확정채권액은 권리이전 내역과 배당절차에서 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 현재 회차 | 6회 유찰 시 | 7회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 148,910,000원 | 104,237,000원 | 72,965,900원 |
| 채권자 배당 | 146,025,260원 | 101,977,682원 | 71,252,514원 |
| 채권 미배당 | 1,180,689,708원 | 1,224,737,286원 | 1,255,462,454원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
농협은행의 경매 신청채권액은 698,742,284원입니다. 현재 회차의 신청채권자 예상배당은 146,025,260원이며, 다음 유찰 시나리오에서도 신청채권 전액을 충족하지 못하는 것으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 하남시 풍산동 소재 덕풍초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 1층 디-105호입니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 인테리어 마감이며 위생·급배수, 냉난방, 주차장 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 상호명 ‘인생장칼’의 근린생활시설로 이용 중이었습니다. 실제 영업 지속 여부와 계약상 임차인의 점유 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 도로. 북측·서측·남측으로 각각 약 40미터·20미터·25미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 감정요항표상 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(지역현안사업1지구)이며 과밀억제권역 및 배출시설설치제한지역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지식산업센터 내 근린시설은 주거용 부동산과 매수층이 다릅니다. 5회 유찰이라는 이력을 고려해 동일 건물의 실제 거래가격과 임대수요, 공실 및 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 886,000,000원과 현재 최저가 148,910,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 동일 건물·유사 용도·유사 위치의 실제 거래 및 매물 호가를 교차 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 류민정의 보증금과 확정일자, 임대차계약서, 배당요구 원본을 대조하세요. 월차임 3,300,000원도 현재 계약 및 실제 지급 상황을 확인해야 합니다.
- 영업·점유 확인. 감정 당시 상호 ‘인생장칼’의 현재 영업 여부, 실제 점유자, 시설물 소유관계와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 농협은행에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 등기내역과 배당권자를 대조하세요.
- 관리비·추가비용. 지식산업센터의 공용부분 관리비 체납, 관리규약, 냉난방·주차 관련 부담 및 점포 운영비를 관리주체에 확인하세요.
- 환금성 검토. 5회 유찰된 물건인 만큼 향후 임대와 재매각에 걸리는 기간, 주변 상권 및 수요를 따로 검토하세요.
- 매각기일 확인. 2026.10.12 매각기일과 최저매각가격, 매각물건명세서의 변경 여부를 법원 공고에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 문서를 최종 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “감정가의 17%라고 반드시 싼 것은 아니다”
하남테크노밸리유1센터 디-105호는 5회 유찰을 통해 감정가 886,000,000원에서 최저매각가 148,910,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 근저당 이후의 권리들은 매각으로 소멸하고 임차인도 대항력이 없는 것으로 조사되어, 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건에서 중요한 것은 큰 할인율 자체보다 근린시설의 실제 시장가치와 향후 환금성입니다. 임차인의 보증금이 확인되지 않았고, 반복 유찰 이력도 존재합니다. 실제 임대관계와 점유 상태를 확인하고 동일 건물의 거래·임대 시세를 확보하기 전까지는 최저가가 시장가치보다 낮다고 판단하기 어렵습니다.
권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 임대차 확인과 환금성 검증은 남아 있습니다. 이번 사건의 핵심은 감정가 대비 낙폭이 아니라, 실제 시장에서 얼마에 거래되고 어떤 수익과 비용이 발생하는지를 검증하는 데 있습니다.
