수원지방법원 2025타경3236. 경기도 광주시 문형동 노블클라세2동 1층 101호의 다세대주택입니다. 2019.06.13 김미혜가 거래가액 295,000,000원에 소유권을 취득한 날 수협은행이 채권최고액 225,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국의 압류, 신한카드 주식회사의 6,193,561원 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 71,001,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있지만, 가격 판단은 별개입니다. 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 특히 노블클라세(2동)는 8세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.0회로 나타나, 환금성과 실제 매수층 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3236 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 490-5 노블클라세2동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 보뚱치길 109 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방3, 주방/식당, 거실, 화장실2, 현관, 발코니 등 |
| 건물 | 2019년 4월 23일 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 1층 101호 |
| 소유자 | 김미혜 · 2019.06.13 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 71,001,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 204,077,241원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.06.13 수협은행 근저당권입니다. 이후 2024.11.08 국의 압류, 2025.03.18 신한카드 주식회사의 가압류, 2025.08.01 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.03.07 파산선고가 있고 2025.04.08 등기된 사실도 확인되므로, 입찰 전 경매기록과 배당관계 원본을 함께 대조해야 합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정희 | 101호 · 주거 | 2024.07.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사됐습니다. 이정희의 전입일은 2024.07.10으로 말소기준권리인 2019.06.13 수협은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 임차보증금이 낙찰자에게 그대로 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 가능 여부와 실제 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 감정가 34%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 71,001,000원으로 감정가 207,000,000원의 34% 구간입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 49,700,700원, 5회 유찰 시 34,790,490원으로 제시되어 있습니다.
그러나 이 물건에는 가격 판단에 쓸 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 34%라는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 투자 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 노블클라세(2동)는 8세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.0회이며 낙찰 이력도 확인되지 않습니다. 소규모 다세대 특성상 실제 매수층과 환금성 검토를 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,018원 |
| 2. 근저당권 · 수협은행 | 225,400,000원 | 69,322,982원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,193,561원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 231,593,561원 중 69,322,982원이 배당되고, 미배당은 162,270,579원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오포문형양우내안애아파트 북측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 소규모 공장, 하천 등이 소재하는 공장주변 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 원거리 내 국도43호선과 능원I.C가 있으며, 북측 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019년 4월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택으로, 기본 위생·급배수·도시가스 난방·출입제어 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 490-5, 490-14 일단지이며 평지의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 남동측으로 약4미터의 세로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없으나 북측 후면으로 데크 등 부합물 및 종물이 소재합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 노블클라세(2동)는 8세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 실거래 비교자료가 없어 가격과 환금성을 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이정희는 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 기록을 대조하세요.
- 현재 점유 확인. 감정평가 조사에는 소유자 자가 거주, 현황조사에는 이정희 전입이 확인됩니다. 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 파산기록 확인. 2025.03.07 파산선고가 등기되어 있으므로 경매기록과 배당관계를 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 71,001,000원은 감정가 34% 구간이지만 실거래 시세자료가 없습니다. 인근 유사 다세대의 최근 거래와 현재 매물을 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 부합물 확인. 북측 후면 데크 등 부합물·종물의 현황과 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변수. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 가격 판단은 아직 열려 있다
이 물건의 말소기준은 2019.06.13 수협은행 근저당이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이정희의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 3회 유찰로 최저가가 71,001,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 주기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래가가 없고, 8세대 규모의 다세대이며 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 여기에 임차보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계까지 확인이 남아 있습니다. 결론은 “등기상 인수 0원, 그러나 시세·점유 확인 전 가격 판단 보류”입니다.
