수원지방법원 2025타경3236. 경기도 광주시 문형동 노블클라세2동 1층 101호, 전용 55.35㎡ 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 방3, 주방/식당, 거실, 화장실2, 현관, 발코니 등이고 대체로 발코니 확장하여 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 사건 구조는 단순합니다. 소유자 김미혜가 2019년 수협은행 근저당을 설정했고, 이후 압류·가압류·임의경매개시결정이 뒤따른 형태입니다. 말소기준권리는 을구 1번 수협은행 근저당권이며, 그 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.
다만 이 물건은 “아파트”가 아니라 다세대주택입니다. 총 세대수는 8세대로 작고, 제공 데이터에는 해당 면적의 최근 실거래가가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 점만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 판단 포인트는 ① 후순위 권리 소멸, ② 임차인 대항력 없음, ③ 소규모 다세대 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3236 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 490-5 노블클라세2동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 55.35㎡ · 방3·주방/식당·거실·화장실2 · 1층 101호 |
| 소유자 | 김미혜 (2019.06.13 거래가 295,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 204,077,241원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2019.06.13 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 이후의 국 압류, 신한카드 가압류, 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 붙은 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 분석
임차인 표에는 이정희 1명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 점유자로 보되, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 범위나 배당요구 여부는 원본 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 부분 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정희 | 101호 / 주거 | 2024.07.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 225,400,000원 | 142,071,400원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,193,561원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 최저가 144,900,000원 기준으로 수협은행에도 전액 배당되지 않습니다. 총 채권액 231,593,561원 대비 총 배당액은 142,071,400원, 미배당은 89,522,161원입니다. 다만 미배당 채권은 매수인이 인수하는 구조가 아니며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격·환금성 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 144,900,000원으로 감정가 207,000,000원의 70%입니다. 표면적으로는 1회 유찰로 가격이 내려왔지만, 제공 데이터에는 최근 실거래가가 없습니다. 또한 노블클라세(2동)는 총 8세대 소규모 단지이고, 복수 거래 표본이 없으면 환금성 판단이 어려운 유형입니다.
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 144,900,000원 | 142,071,400원 | 89,522,161원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 101,430,000원 | 99,209,980원 | 132,383,581원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 71,001,000원 | 69,322,982원 | 162,270,579원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 문형동 소재 오포문형양우내안애아파트 북측 근거리에 위치한 다세대주택입니다.
- 주위환경. 주변은 다세대주택, 소규모 공장, 하천 등이 소재하는 공장주변 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 원거리 내 국도43호선과 능원I.C가 있으며, 북측 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 방3, 주방/식당, 거실, 화장실2, 현관, 발코니 등으로 이용 중이며 대체로 발코니 확장 상태입니다.
- 구조·설비. 2019.04.23 사용승인된 철근콘크리트구조로, 기본 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비·출입제어 설비를 갖추었습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으나 북측 후면으로 부합물 및 종물인 데크 등이 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이정희의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력은 없더라도 명도 협의와 점유관계는 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 갑구 7번 파산선고 기재가 있으므로 파산관재인, 경매절차 영향, 소유자 처분 제한을 원본에서 대조해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 8세대 다세대는 아파트처럼 거래 표본이 풍부하지 않습니다. 인근 다세대 실거래와 대출 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 1층 특성. 해당 호수는 1층 101호입니다. 채광, 습기, 사생활, 방범, 주차 동선 등 1층 특유의 감가 요인을 현장에서 점검해야 합니다.
- 부합물·종물. 북측 후면 데크 등 부합물 및 종물이 언급되어 있으므로, 사용 가능성·철거 가능성·경계 문제를 확인하세요.
- 미납 관리비. 다세대라도 공용부분 관리비나 공과금 체납이 있을 수 있으니 관리 주체와 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 반드시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 수협은행 근저당이고, 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 점유자도 말소기준 이후 전입이므로 대항력 있는 임차인으로 보지 않으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 실거래 표본이 충분히 제시된 아파트가 아니라 8세대 소규모 다세대입니다. 결론은 권리상 입찰 가능, 가격은 환금성 검증 후 보수적으로입니다.