수원지방법원 2025타경3533. 하남시 풍산동 희가로프리미어주건축물제1동 지하2층 비201-3호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 주식회사태일엘이디가 2022.05.13. 거래가액 73,165,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 66,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 붙은 국세 압류와 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
현재 가격은 두 차례 유찰을 거쳐 36,015,000원까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 특히 지하2층 지식산업센터라는 이용형태와 임대관계 미상, 공매공고가 함께 존재하므로 권리와 점유를 별도로 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3533 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 598 희가로프리미어주건축물제1동 지2층 비201-3호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변중앙로31번길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) · 지하2층 |
| 소유자 | 주식회사태일엘이디 (2022.05.13. 거래가액 73,165,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 73,500,000원 / 36,015,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 청구액 | 53,541,592원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
2022.05.13. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 66,000,000원이 말소기준입니다. 2024.05.30. 경기광주세무서장의 압류와 2025.08.14. 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 앞선 한국토지신탁·아시아신탁의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임대 — 확인된 임차인은 없지만 ‘미상’
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서의 기타 참고사항에는 “임대관계는 미상”으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 이해관계인이 폐문부재해 내부구조 역시 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰을 통해 표시했습니다. 따라서 임차인 없음으로 단정하기보다 점유자·임대차 존재 여부를 현장에서 재확인하는 접근이 필요합니다.
③ 가격 — 감정가 49%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가 73,500,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 36,015,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 25,210,500원(감정가 34%), 4회 유찰 시 17,647,350원(감정가 24%)입니다.
다만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 이 할인율이 실제 시장가치 대비 어느 정도인지 비교할 근거는 없습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌다”와 “시세보다 싸다”는 서로 다른 판단으로 봐야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 36,015,000원 | 31,033,270원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 25,210,500원 | 41,643,289원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 17,647,350원 | 49,070,302원 |
④ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,048,270원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 66,000,000원 | 34,966,730원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 36,015,000원을 매각가로 가정한 배당입니다. 주식회사하나은행 채권최고액 66,000,000원 중 34,966,730원이 배당되고 31,033,270원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 근린시설이며 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 하남시 풍산동 황산사거리 동측 인근으로, 주위는 지식산업센터·업무시설·상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하4층·지상10층 건물의 지하2층 비201-3호이며 사용승인일은 2021.03.05.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 왕복3차선 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지계획. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구) 등으로 기재돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 2025-02122-001 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행관계를 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 감정평가서상 임대관계 미상이고 현장 폐문부재였으므로 실제 사용자·점유자와 임대차 존재 여부를 재조사해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용이므로 실제 사용 가능 범위와 필요한 사업상 요건을 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것
이 물건은 말소기준 이후 권리가 데이터상 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원이라 등기 구조 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 실전 난도는 가격표만큼 낮지 않습니다. 감정가 73,500,000원에서 36,015,000원까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래가 없고, 공매공고가 존재하며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 검증 필요, 공매·점유 확인은 필수”입니다. 할인율보다 절차와 현황을 먼저 확인해야 하는 지하2층 지식산업센터 물건입니다.
