수원지방법원 2025타경3625. 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 ‘프라하’ 비동 4층 402호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 구조는 철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호이고, 이용상태는 방3개·거실·주방/식당·욕실2개·발코니 등으로 기재되어 있습니다. 권리만 보면 핵심은 단순합니다. 2021.02.26 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 유한회사도드람종합주류 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 물건은 ‘권리가 깨끗하다’와 ‘가격이 싸다’를 분리해서 봐야 합니다. 현재 최저가는 189,000,000원으로 감정가 270,000,000원의 70.0%입니다. 제공 데이터에는 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래가·최근 낙찰가가 없습니다. 따라서 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 189,000,000원이고, 이 금액이 시장에서 통하는지는 별도 검증이 필요한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3625 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 254 프라하 비동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방3개, 거실, 주방/식당, 욕실2개 및 발코니 등) · 대상면적 66.25㎡ |
| 소유자 | 홍슬기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 189,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 195,172,645원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원, 채무자는 홍슬기입니다. 그 이후인 2025.07.30 유한회사도드람종합주류 근저당권 15,000,000원과 2025.08.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검증 — 실거래 대신 ‘실질취득 1.89억’을 봐야 한다
이 사건에는 동일 단지·동일 면적의 실거래 평균이나 최근 낙찰가가 제공되지 않았습니다. 그래서 “최저가가 감정가의 70%”라는 숫자만으로 싸다고 말할 수 없습니다. 실제 비교 기준은 최저가 189,000,000원 + 인수 0원 = 실질취득 189,000,000원입니다.
| 항목 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 270,000,000원 | 기준가 |
| 현재 최저가 | 189,000,000원 | 1회 유찰, 감정가 70% |
| 실질취득 | 189,000,000원 | 매수인 인수 0원 기준 |
| 단지 규모 | 20세대 | 프라하 |
| 최근 낙찰가 | - | 제공 데이터 없음 |
| 최근 낙찰일 | - | 제공 데이터 없음 |
프라하는 20세대 규모이고, 제공된 단지 통계의 매각률은 0.0%, 평균 유찰 횟수는 1.0회, 최근 낙찰가와 최근 낙찰일은 값이 없습니다. 이 경우 권리 리스크보다 가격·환금성 검증 리스크가 더 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,446,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 185,554,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 유한회사도드람종합주류 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 255,000,000원 중 185,554,000원이 배당되고, 미배당은 69,446,000원입니다. 신청채권자 농협은행의 청구액 195,172,645원 대비 예상배당은 185,554,000원으로 일부 부족합니다. 단, 배당부족은 매수인 인수액이 아니며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 퇴촌면행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 저층 공동주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 대상단지까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 배차간격 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 대체로 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호이며, 위생 및 급·배수설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제·공부. 제1종일반주거지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 기재되어 있고, 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가가 아니라 실질취득 189,000,000원을 기준으로 주변 매매·전세·낙찰 사례를 대조하세요.
- 임대관계. 임차인 목록은 0명이지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부조사도 불가능했습니다. 전입세대·확정일자·현황조사 원본 확인이 필요합니다.
- 배당부족. 현재 회차 기준 채권총액 대비 미배당은 69,446,000원입니다. 이 금액은 매수인 인수액이 아니라 채권자 배당부족으로 보는 구조입니다.
- 환금성. 프라하는 20세대 규모이며 최근 낙찰가·최근 낙찰일 자료가 없습니다. 재매각을 염두에 둔다면 거래 빈도 확인이 우선입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순”과 “가격 매력”은 별개다
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준이 명확하고, 제공 데이터상 임차인 목록은 0명이며, 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 가격 판단은 보수적으로 가야 합니다. 최저가 189,000,000원은 감정가의 70%이지만, 최근 실거래 평균·최근 낙찰가가 제공되지 않아 시장가 대비 저렴한지는 아직 확인되지 않았습니다. 특히 20세대 다세대는 환금성 차이가 크게 나타날 수 있으므로, 이 사건의 결론은 권리는 합격, 가격은 추가 검증입니다.