수원지방법원 2025타경50201. 성남시 수정구 양지동 765의 연립·다세대 성격 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 연와조 스라브지붕 2층주택이고 각 층별 호수를 구분해 주택으로 이용 중입니다. 토지는 135.5㎡이며 제2종일반주거지역입니다. 말소기준권리는 2023.11.09. 설정된 조영준 근저당권 100,000,000원입니다.
등기상 말소기준권리 이후의 국 압류, 강제경매개시결정, 삼성카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준권리 이전에 전입한 점유·임차 관계입니다. 차옥영·윤철호·윤주복·박운신·황문식·문지혁·경기주·한국토·지주택까지 실제 임차인으로 기재된 9명이 모두 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50201 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 양지동 765 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 각 층별 호수 구분 주택 이용 |
| 건물구조 | 연와조 스라브지붕 2층주택 |
| 토지 | 135.5㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,185,000원/㎡ |
| 소유자 | 백수연 |
| 감정가 / 최저가 | 658,316,500원 / 54,215,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
현재 말소기준은 2023.11.09. 조영준 근저당권입니다. 이후의 국 압류, 강제경매개시결정, 삼성카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 2022.12.09.에는 민간임대주택등기가 존재하고, 임차인들의 전입일은 2008.04.28.~2023.10.16.로 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 따라서 이 사건은 후순위 등기 말소 여부만 확인하고 끝낼 수 있는 구조가 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 9명, 모두 말소기준 이전 전입
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차옥영 | 2008.04.28 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 미상 |
| 윤철호 | 2022.12.30 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 미상 |
| 윤주복 | 2023.10.16 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 미상 |
| 박운신 | 2022.10.11 | 미상 | 2025.03.14 | 대항력 有 | 미상 | 미상 |
| 황문식 | 2021.06.21 | 2017.02.20 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 미상 |
| 문지혁 | 2022.04.28 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 미상 |
| 경기주 | 2022.12.30 | 2022.12.16 | 2025.02.04 | 대항력 有 | 우선변제 | 0원 표기 · 금액 확인 필요 |
| 한국토 | 2022.04.28 | 2022.04.06 | 2025.02.05 | 대항력 有 | 우선변제 | 0원 표기 · 금액 확인 필요 |
| 지주택 | 2021.06.21 | 2021.06.01 | 2025.02.05 | 대항력 有 | 우선변제 | 0원 표기 · 금액 확인 필요 |
보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으므로 표에 잡힌 인원은 실제 임차인 9명으로 봅니다. 특히 경기주·한국토·지주택은 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있는 형태지만, 금액은 확인이 필요합니다. 나머지 임차인들도 전입은 말소기준보다 앞서므로 보증금 미배당분 인수 여부를 반드시 따져야 합니다.
③ 가격 판단 — 7회 유찰이 곧 ‘싼 가격’은 아니다
감정가는 658,316,500원, 현재 최저매각가는 54,215,000원으로 7회 유찰 뒤 감정가의 8.24% 수준입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 37,950,500원, 9회 유찰 시 26,565,350원입니다.
하지만 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았고, 무엇보다 대항력 임차인들의 실제 보증금이 확정되지 않았습니다. 따라서 이 사건에서 54,215,000원은 낙찰대금일 뿐 실질취득 총액으로 확정할 수 없습니다. 선순위 임차인의 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않는다면 미배당분이 매수인에게 남을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,215,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,375,870원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 조영준 | 100,000,000원 | 52,839,130원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 이진택 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,495,046원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 152,495,046원 중 예상 배당액은 52,839,130원이고 미배당은 99,655,916원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 계산은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 대항력 임차인들의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 인수위험 판단과는 분리해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철8호선 남한산성입구역 ④번 출구 북측 인근이며, 주변은 경사지대의 단독주택으로 형성된 일반 주택지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입은 불가능합니다. 양지동 복지센터 앞 대로변에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 연와조 스라브지붕 2층주택으로 외벽은 연와 노출쌓기 및 화강석 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 철재 및 샷시 창틀입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생시설, 전기시설, 도시가스시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 135.5㎡, 완경사·자루형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 2,185,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기환경규제지역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 9명 보증금부터 확정. 차옥영·윤철호·윤주복·박운신·황문식·문지혁·경기주·한국토·지주택의 실제 임대차보증금과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 미배당 인수액 계산. 대항력 임차인별 배당액과 미배당액을 산출해 낙찰가에 더한 실질취득액을 먼저 계산해야 합니다.
- 우선변제 관계 확인. 경기주·한국토·지주택은 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 나머지 임차인의 확정일자·배당요구 여부도 원본으로 대조해야 합니다.
- 차옥영의 지위 확인. 과거 소유권자와 동일 이름이므로 실제 임차인인지 관계인인지 점유원인을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 임대관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 차량 진입 확인. 감정평가상 본건까지 차량출입이 불가능한 것으로 기재돼 있으므로 현장 접근성과 환금성을 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각 대상의 정확한 범위와 현황을 대조해야 합니다.
맺으며 — “8.24%라는 숫자보다 인수액이 먼저다”
감정가 658,316,500원이 7회 유찰돼 54,215,000원까지 내려온 모습만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 9명이고, 그중 다수의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 최저가보다 더 중요한 숫자인 실제 미배당 보증금 인수액을 아직 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 압류·경매·가압류는 소멸하지만 그것만으로 안전형이라 평가할 수 없습니다. 7회 유찰과 차량출입 불가, 다수 점유관계까지 겹친 만큼 권리·점유·환금성 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다. 결론은 단순합니다. 최저가를 보고 들어갈 물건이 아니라, 임차인 9명의 보증금과 배당 후 인수액을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
