부산지방법원 2025타경681. 부산 남구 용호동 벽산화이트타워 12층 1215호 아파트입니다. 감정가 200,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 140,000,000원입니다. 권리관계의 중심은 2017.03.20. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 84,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류 32,000,000원, 국민은행 가압류 40,069,263원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 정지은의 전입일은 2023.12.05.입니다. 말소기준권리인 2017.03.20.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 따라서 가격 판단은 최저가 140,000,000원 자체를 기준으로 최근 실거래와 비교할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경681 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 776-3 벽산화이트타워 12층 1215호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.91㎡ · 25층 건물 내 12층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 정종배 · 2024.12.03. 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 62,745,306원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2017년 국민은행 근저당이 말소기준
과거 이용우 근저당 50,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2017.03.20. 국민은행 근저당 84,000,000원입니다. 이후 2025년 설정된 부산신용보증재단 가압류와 국민은행 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지은 | 미상 | 2023.12.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가 1.40억, 최근 12개월 평균의 82.6%
벽산화이트타워 전용 84.91㎡대 실거래는 전체 12건 평균이 170,083,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 6건 평균은 169,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 175,000,000원입니다. 현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균의 82.6%이고, 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 19 | 175,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 19 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 5 | 182,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 169,500,000원 |
현재 최저가와 최근 12개월 평균의 차이는 29,500,000원입니다. 다만 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -0.7%로 소폭 하락입니다. 따라서 82.6%라는 할인율 자체는 분명하지만, 과거 평균만 보고 추가 상승을 전제하는 식의 판단은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 32,000,000원 | 32,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 40,069,263원 | 21,240,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 140,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 156,069,263원, 배당액은 137,240,000원, 미배당은 18,829,263원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 18,829,263원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 60,233,263원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 89,104,063원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 자료상 매수인에게 넘어오는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 이 물건은 낙찰가가 내려가면서 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형이 아닙니다.
⑥ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주거환경. 성모병원 동측 근거리, 운산초등학교 북동측에 인접하며 학교·아파트단지와 동측 임야가 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 마을버스정류소와 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 내 12층이며, 승강기·도시가스 개별난방·화재탐지·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 단지. 벽산화이트타워 343세대, 1994.12.15. 준공입니다.
- 토지. 남서하향 경사지에 조성된 아파트 부지이며 남서측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제2종전용주거지역이며 일반도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 정지은의 전입은 2023.12.05.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자는 다시 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 169,500,000원의 82.6%, 최신 거래 175,000,000원보다 낮습니다.
- 추세 확인. 최근 구간 가격 추세는 -0.7%입니다. 할인율만 보고 과거 평균으로의 회복을 전제하지 마세요.
- 호수 배치. 건축물대장 현황도와 현지 호수 배치가 좌우 대칭이므로 현황상 출입문 표시 1215호를 직접 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 최저가 가정 시 미배당 18,829,263원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 현황 확인과 가격 판단이 핵심
이 사건의 말소기준은 2017.03.20. 국민은행 근저당이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 정지은도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 200,000,000원에서 한 차례 유찰돼 140,000,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 평균 169,500,000원의 82.6%, 최신 거래 175,000,000원보다 낮은 수준입니다. 다만 최근 가격 추세가 -0.7%이고, 건축물대장 현황도와 실제 호수 배치가 좌우 대칭이라는 주의사항이 있으므로 가격 차이와 권리 소멸 여부만으로 끝내지 말고 현장 호수 확인까지 마치는 것이 핵심입니다.
