부산지방법원 2025타경681. 부산 남구 용호동 벽산화이트타워 12층 1215호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 동일 단지 실거래 비교 면적은 84.91㎡입니다. 권리의 기준점은 2017.03.20. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류 32,000,000원, 국민은행 가압류 40,069,263원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 정지은의 2023.12.05. 전입이 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리인 2017.03.20.보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 전입자를 이유로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니지만, 실제 점유 및 명도 상태는 입찰 전 원본과 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경681 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 776-3 벽산화이트타워 12층 1215호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 25층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 정종배 · 2024.12.03. 상속, 2025.04.29. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 62,745,306원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유권은 정종배에게 있고, 2017.03.20. 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 설정된 부산신용보증재단과 국민은행의 가압류, 2025.08.14. 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 이용우 근저당권 50,000,000원은 2021.08.12. 해지를 원인으로 2021.09.14. 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지은 | 2023.12.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
정지은의 전입일은 2023.12.05.로 말소기준권리 2017.03.20. 이후입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계의 세부 내용은 매각물건명세서 원본을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로 신건이 높다
벽산화이트타워 동일 면적 실거래는 전체 12건이 확인되지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 166,428,571원, 최신 거래는 2026.02. 182,000,000원입니다. 현재 최저가 200,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.92㎡ | 5 | 182,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2025.06 | 84.91㎡ | 17 | 168,000,000원 |
| 2025.06 | 84.91㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 84.92㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 166,428,571원 |
전체 12건 평균 173,916,666원보다도 현재 최저가가 높지만, 더 중요한 지표는 최근 12개월입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -9.7%로 내려왔습니다. 특히 같은 12층 거래가 2026.01. 150,000,000원에 확인되는 상황에서 신건 200,000,000원을 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 32,000,000원 | 32,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 40,069,263원 | 40,069,263원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,330,737원 |
200,000,000원 매각 가정에서는 채권 합계 156,069,263원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 40,330,737원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성모병원 동측 근거리, 운산초등학교 북동측에 인접하고 주변은 학교·아파트단지·임야로 이루어져 있으며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 마을버스정류소와 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 내 12층이며 승강기, 도시가스 개별난방, 위생·화재탐지·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제2종전용주거지역이며 일반도로에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한도 확인됩니다.
- 단지. 벽산화이트타워는 343세대, 1994.12.15. 준공 단지입니다.
- 토지. 남서하향 경사지에 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 792,100원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저가 200,000,000원과 최근 12개월 평균 166,428,571원, 최신 거래 182,000,000원을 함께 비교하세요.
- 하락 흐름. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -9.7% 낮습니다. 과거 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 정지은의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 상황은 원본 및 현장에서 재확인하세요.
- 호수 대조. 건축물대장상 현황도와 실제 배치가 좌우 대칭입니다. 출입문 표시 1215호와 공부상 표시를 반드시 직접 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 160,000,000원, 2회 유찰 128,000,000원 시나리오에서 최근 실거래와 가격을 다시 비교하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 물건의 권리구조는 말소기준이 명확하고 후순위 가압류가 소멸하며, 전입자도 말소기준 이후에 들어와 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 그러나 가격은 전혀 다른 문제입니다. 신건 200,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 166,428,571원의 120.2%이고, 최신 거래 182,000,000원보다도 높습니다. 여기에 -9.7%의 최근 하락 흐름까지 겹칩니다. 건축물 현황도와 실제 호수배치가 좌우 대칭이라는 확인사항도 있는 만큼, 현재 회차는 가격을 보류하고 유찰 이후 재평가하는 쪽이 적절한 물건입니다.
