💰 최저가 1,435,000,000원 ✅ 매수인 인수 0원 📉 최근12개월 대비 87.5% 🏢 1,788세대
부산지방법원 2025타경4937. 해운대 마린시티의 해운대두산위브더제니스 102동 59층 5909호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 2,050,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,435,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.09.24. 하나은행 근저당권 1,001,000,000원이며, 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 보증금이나 권리 금액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 실질 취득원가는 현재 회차 기준 최저매각가 1,435,000,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원문에서 실제 점유관계를 최종 대조하는 절차는 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4937 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1407 해운대두산위브더제니스 102동 59층 5909호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용면적 매칭 127.6584㎡ · 102동 59층 |
| 소유자 | 김태우 2분의 1 · 이유미 2분의 1 |
| 취득 거래가액 | 1,300,000,000원 (2020.06.09 매매 · 2020.09.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,050,000,000원 / 1,435,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 73,944,338원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 / 규모 | 2011.11.30 · 지하5층 지상75층 · 총 3개동 1,788세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 없음. 말소기준권리는 2020.09.24. 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 1,001,000,000원)입니다. 이후 하나은행 추가 근저당, 엠캐피탈 근저당, 김해수 근저당과 다수 가압류·압류 및 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
② 시세 비교 — 감정가보다 ‘현재 최저가’가 의미 있다
해운대두산위브더제니스의 최근 거래 12건 평균은 1,640,833,333원입니다. 현재 최저가 1,435,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 87.5%입니다. 전체 평균도 동일한 1,640,833,333원으로 집계됐고, 최신 거래는 2026.08. 1,530,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래 금액보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 118.38㎡ | 22 | 1,530,000,000원 |
| 2026.07 | 118.38㎡ | 22 | 1,950,000,000원 |
| 2026.05 | 127.66㎡ | 4 | 1,340,000,000원 |
| 2026.03 | 127.66㎡ | 60 | 2,030,000,000원 |
| 2026.02 | 118.38㎡ | 15 | 1,500,000,000원 |
| 2025.12 | 118.38㎡ | 36 | 1,800,000,000원 |
| 2025.12 | 127.66㎡ | 20 | 1,760,000,000원 |
| 2025.11 | 127.66㎡ | 8 | 1,410,000,000원 |
| 2025.11 | 127.66㎡ | 8 | 1,410,000,000원 |
| 2025.11 | 118.38㎡ | 18 | 1,660,000,000원 |
| 2025.11 | 118.38㎡ | 7 | 1,540,000,000원 |
| 2025.10 | 127.66㎡ | 18 | 1,760,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,640,833,333원 |
거래 범위는 1,340,000,000원~2,030,000,000원으로 넓습니다. 같은 단지 안에서도 면적·층에 따라 실거래 편차가 큰 편입니다. 특히 대상 물건은 59층이므로 단순 평균만으로 개별 호수 가치를 확정하기보다, 127.66㎡ 고층 거래인 2026.03. 60층 2,030,000,000원과 저층 거래를 함께 봐야 합니다. 다만 현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 87.5%이므로, 감정가 2,050,000,000원 단계보다는 가격 부담이 분명히 낮아졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,435,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,750,000원 |
| 2. 하나은행 근저당 · 을구 9번 | 1,001,000,000원 | 1,001,000,000원 |
| 3. 하나은행 근저당 · 을구 10번 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 하나은행 근저당 · 을구 11번 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 엠캐피탈 근저당 · 을구 15번 | 300,000,000원 | 177,250,000원 |
| 6. 정지윤 가압류 · 갑구 11번 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 김해수 근저당 · 을구 16번 | 65,000,000원 | 0원 |
| 8. 국민은행 가압류 · 갑구 12번 | 20,342,364원 | 0원 |
| 9. 목산 가압류 · 갑구 13번 | 6,723,840원 | 0원 |
| 10. 최정현 가압류 · 갑구 14번 | 65,160,500원 | 0원 |
| 11. 박승배 가압류 · 갑구 17번 | 284,416,706원 | 0원 |
| 13. 월스포츠주식회사 가압류 · 갑구 22번 | 20,000,000원 | 0원 |
| 14. 경매개시결정 관련 청구 | 73,944,338원 | 0원 |
| 15. 신한카드 가압류 · 갑구 29번 | 14,851,153원 | 0원 |
| 16. 하나카드 가압류 · 갑구 31번 | 15,523,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,136,962,761원 중 예상 배당액은 1,418,250,000원, 미배당액은 718,712,761원입니다. 현재 회차에서 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 국세·지방세 당해세가 있을 경우 배당순위와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 1,435,000,000원 | 1,418,250,000원 | 718,712,761원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 1,004,499,999원 | 992,054,999원 | 1,144,907,762원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 703,149,999원 | 693,718,499원 | 1,443,244,262원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 즉 가격이 내려갈수록 매수인의 취득원가도 같은 방향으로 내려가는 일반적인 권리구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래자료 기준)
- 입지. 해원초등학교 남동측 인근 마린시티에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설, 부산요트경기장, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 2호선 동백역은 도보 13분여 거리로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하5층·지상75층 건물의 59층입니다. 사용승인일은 2011.11.30이며 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방 등 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지규모. 총 3개동 1,788세대의 대규모 공동주택 단지입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 자연재해위험지구 등 관련 제한사항이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 편차. 최근 12건의 실거래 범위가 1,340,000,000원에서 2,030,000,000원으로 넓어, 동일 단지라도 면적·층에 따른 가격 차이가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원문에서 실제 점유자와 인도 대상자를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 당해세 존재 여부와 예상 배당순위를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 고층 개별가치 확인. 대상은 59층입니다. 최근 127.66㎡ 거래 중 60층 거래가 2,030,000,000원인 반면 4층 거래는 1,340,000,000원이므로 단순 단지 평균만으로 판단하면 층 프리미엄을 놓칠 수 있습니다.
- 관리비 확인. 대형 고층 주거단지는 공용부분 관리비가 클 수 있으므로 체납 여부와 승계 가능 범위를 관리사무소에서 확인할 필요가 있습니다.
- 회생절차 이력 대조. 이유미 지분에는 2025.09.12 회생절차개시가 있었고 2026.05.07 폐지, 2026.05.12 관련 등기가 말소된 이력이 있습니다. 최신 등기 원본으로 현재 상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 입찰가 상한 설정. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 87.5%이지만, 최근 실거래 편차가 크므로 해당 동·층·면적을 기준으로 별도의 상한가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 ‘고층 시세의 적정성’
이 사건은 등기상 권리 숫자는 많지만 구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.09.24. 하나은행 근저당이고, 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 신고가 없으며 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 2,050,000,000원에서 1회 유찰돼 1,435,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 1,640,833,333원의 87.5%이고 최신 거래 1,530,000,000원보다 낮습니다. 다만 이 단지는 1,340,000,000원부터 2,030,000,000원까지 거래 편차가 매우 크고, 대상 물건이 59층이라는 점 때문에 단순 평균이 아니라 고층·동일 면적 실거래를 중심으로 응찰가를 결정해야 합니다. 권리 인수보다는 당해세 확인, 실제 점유 확인, 고층 프리미엄의 적정성 검증이 이 물건의 핵심입니다.
