부산지방법원 2025타경4937. 해운대구 우동 마린시티의 해운대두산위브더제니스 102동 59층 5909호, 전용 127.6584㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김태우·이유미로 각 지분 2분의 1이며, 2020년 9월 24일 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 당시 매매 원인은 2020년 6월 9일, 등기상 거래가액은 1,300,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 1,001,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 하나은행 추가 근저당, 엠캐피탈 근저당, 김해수 근저당 및 다수 가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4937 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1407 해운대두산위브더제니스 102동 59층 5909호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 마린시티2로 33 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 127.6584㎡ · 지하5층 지상75층 건물 중 59층 · 사용승인일 2011.11.30 |
| 소유자 | 김태우 2분의 1 · 이유미 2분의 1 |
| 취득 등기 | 2020.09.24 소유권이전 · 2020.06.09 매매 · 거래가액 1,300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,050,000,000원 / 2,050,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 73,944,338원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 자료상 인수할 임차보증금은 없지만, 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 등기상 과거 전세권은 이미 말소돼 현재 인수대상으로 남아 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 20.5억을 ‘싸다’고 볼 수 없다
해운대두산위브더제니스의 비교 실거래 표본은 12건이고, 최근 12개월 평균은 1,640,833,333원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 2,050,000,000원은 이 평균의 124.9%입니다. 따라서 전체 평균이 아니라 최근 12개월 기준으로 보더라도 현 회차는 가격 메리트가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 118.38㎡ | 22 | 1,530,000,000원 |
| 2026.07 | 118.38㎡ | 22 | 1,950,000,000원 |
| 2026.05 | 127.66㎡ | 4 | 1,340,000,000원 |
| 2026.03 | 127.66㎡ | 60 | 2,030,000,000원 |
| 2026.02 | 118.38㎡ | 15 | 1,500,000,000원 |
| 2025.12 | 118.38㎡ | 36 | 1,800,000,000원 |
| 2025.12 | 127.66㎡ | 20 | 1,760,000,000원 |
| 2025.11 | 127.66㎡ | 8 | 1,410,000,000원 |
| 2025.11 | 127.66㎡ | 8 | 1,410,000,000원 |
| 2025.11 | 118.38㎡ | 18 | 1,660,000,000원 |
| 2025.11 | 118.38㎡ | 7 | 1,540,000,000원 |
| 2025.10 | 127.66㎡ | 18 | 1,760,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,640,833,333원 |
표본의 최저 거래가는 1,340,000,000원, 최고 거래가는 2,030,000,000원입니다. 특히 대상 면적과 대응되는 127.66㎡의 2026년 3월 60층 거래가도 2,030,000,000원으로, 현 최저가 2,050,000,000원보다 낮습니다. 최신 거래는 2026년 8월 1,530,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,050,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,900,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,001,000,000원 | 1,001,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 을구 15번 근저당 · 엠캐피탈주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 정지윤 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 7. 을구 16번 근저당 · 김해수 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 주식회사국민은행 | 20,342,364원 | 20,342,364원 |
| 9. 갑구 13번 가압류 · 주식회사목산 | 6,723,840원 | 6,723,840원 |
| 10. 갑구 14번 가압류 · 최정현 | 65,160,500원 | 65,160,500원 |
| 11. 갑구 17번 가압류 · 박승배 | 284,416,706원 | 284,416,706원 |
| 12. 갑구 21번 가압류 · 최정현 | - | 0원 |
| 13. 갑구 22번 가압류 · 월스포츠주식회사 | 20,000,000원 | 14,456,590원 |
| 14. 갑구 27번 경매개시결정 · 엠지캐피탈 주식회사 | 73,944,338원 | 0원 |
| 15. 갑구 29번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,851,153원 | 0원 |
| 16. 갑구 31번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 15,523,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,136,962,761원 중 예상 채권자 배당액은 2,027,100,000원, 미배당액은 109,862,761원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,050,000,000원 | 2,027,100,000원 | 109,862,761원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,640,000,000원 | 1,621,200,000원 | 515,762,761원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,312,000,000원 | 1,296,480,000원 | 840,482,761원 | 0원 |
현재 신건 2,050,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높은 반면, 1회 유찰 시 1,640,000,000원은 최근 12개월 평균 1,640,833,333원과 가까운 구간입니다. 2회 유찰 시 매각가는 1,312,000,000원입니다. 어느 시나리오에서도 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트이며, 해운대두산위브더제니스는 총 3개동 1,788세대입니다.
- 입지. 해원초등학교 남동측 인근 마린시티에 위치하고, 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·부산요트경기장·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 부산지하철 2호선 동백역이 도보 13분여 거리에 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하5층·지상75층 건물의 59층이며 사용승인일은 2011.11.30입니다.
- 토지·도로. 공동주택부지 42,478.1㎡, 평지의 부정형 토지이며 단지 내 가로망이 확보돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 자연재해위험지구가 기재돼 있습니다. 토지 자료에는 해일위험지구 접함도 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 10,840,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 최근 비교 실거래 12건의 거래가는 1,340,000,000원부터 2,030,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현 실질취득 2,050,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.9%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유로 현 신건 가격에 프리미엄을 붙이지 않는 것이 핵심입니다.
- 동일 면적 거래 확인. 127.66㎡ 거래 중 2026.03 60층은 2,030,000,000원, 2026.05 4층은 1,340,000,000원입니다. 층·시점 차이를 감안해 응찰가를 별도로 판단해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 체납액을 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.22이고 매각기일은 2026.08.25입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 신건 가격은 비싸다”
이 사건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 권리분석이 비교적 단순합니다. 그러나 가격 판단은 정반대입니다. 신건 최저가이자 실질취득액인 2,050,000,000원은 최근 12개월 평균 1,640,833,333원의 124.9%입니다. 최신 거래 1,530,000,000원과 비교해도 현 가격을 싸다고 볼 수 없고, 대상 면적과 대응되는 127.66㎡ 60층의 2026.03 거래 2,030,000,000원보다도 높습니다.
따라서 현재 회차의 결론은 권리는 통과, 가격은 보류에 가깝습니다. 여기에 국세·지방세 압류 7건과 감정평가서상 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 매수인 인수 0원이라는 장점만으로 최근 시세보다 높은 신건 가격을 정당화하기는 어렵습니다.
