부산지방법원 2024타경52191. 부산 부산진구 가야동 벽산아파트 119동 7층 705호, 전용면적 비교대상 136.68㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 조인식이며, 2015년 소유권이전 당시 등기 거래가액은 343,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2018.09.27. 설정된 서부산농업협동조합 근저당 240,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 제이앤에이치컨설팅대부 근저당과 가압류 4건, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없고, 소유자 세대가 전입신고되어 있습니다. 임차인 신고도 없어 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 294,700,000원으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경52191 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 엄광로 68, 119동 7층705호 (가야동,벽산아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 · 15층 건물 내 7층 705호 |
| 소유자 | 조인식 · 2015.06.22 소유권이전 · 등기 거래가액 343,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 294,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사 제이앤에이치컨설팅대부 / 275,099,172원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 임차인 | 임차인 없음 · 소유자 세대 전입신고 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2018.09.27. 서부산농업협동조합 근저당권입니다. 후순위 제이앤에이치컨설팅대부 근저당, 농협은행·국민은행·신용보증기금·부산신용보증재단 가압류, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행·부산은행·페퍼저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 아래, 다만 하락 추세
벽산2 단지의 제공된 실거래 표본은 12건이며, 대상 비교면적은 136.68㎡입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 376,900,000원과 최신 거래 400,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 136.68㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 136.68㎡ | 15 | 360,000,000원 |
| 2025.08 | 136.68㎡ | 8 | 368,000,000원 |
| 2025.05 | 136.68㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2025.05 | 123.3㎡ | 3 | 356,500,000원 |
| 2025.04 | 123.3㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2025.04 | 136.68㎡ | 12 | 435,000,000원 |
| 2024.12 | 136.68㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2024.10 | 136.68㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2024.09 | 136.68㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2024.09 | 136.68㎡ | 10 | 440,000,000원 |
| 2024.09 | 136.68㎡ | 2 | 365,000,000원 |
현재 최저가 294,700,000원은 최근 12개월 평균 376,900,000원의 78.2%입니다. 최신 거래인 2026.04. 400,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 현재 회차 가격은 최근 시세보다 낮은 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 최근 12개월 평균은 이전 기간보다 3.7% 하락해, 시세 자체가 약세라는 점을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,925,800원 |
| 1. 근저당 · 서부산농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 제이앤에이치컨설팅대부 | 300,000,000원 | 49,774,200원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,073,732원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 107,080,557원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 28,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 부산신용보증재단 | 9,999,984원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 690,654,273원 중 289,774,200원이 배당되고, 400,880,073원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 후순위 채권자의 미배당은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 294,700,000원 | 289,774,200원 | 400,880,073원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 206,290,000원 | 202,601,940원 | 488,052,333원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 144,403,000원 | 141,581,358원 | 549,072,915원 | 0원 |
현재 회차에서도 경매신청채권자의 청구액 275,099,172원은 전액 충족되지 않고 예상 배당액은 49,774,200원입니다. 2회·3회 유찰 시 신청채권자 예상 배당은 0원이지만, 이 미배당을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 가격이 내려갈수록 채권자 미배당이 커질 뿐 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 7층 705호이며 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 가평초등학교 남측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 2호선 개금역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 북측 약 18m, 서측 약 14m 포장도로에 접하고 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 정비구역·교육환경 보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,255,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 벽산2는 836세대, 사용승인일은 1992.06.26.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 말소기준 2018.09.27. 서부산농업협동조합 근저당과 후순위 권리의 매각소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 소유자 세대 전입신고가 되어 있으므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 385,375,000원보다 최근12개월 평균 376,900,000원과 최신 거래 400,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -3.7%이므로 현재 할인율을 그대로 안전마진으로 보지 말고 응찰가 상한을 보수적으로 정할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 미납 관리비와 조세 관련 부담은 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 하락장 속 응찰가
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 서부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤따르는 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 294,700,000원은 최근 12개월 평균 376,900,000원의 78.2%라 가격상 할인 구간에 들어와 있습니다.
다만 시세 흐름은 최근 기간 기준 -3.7%로 내려오고 있습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”이라는 숫자만으로 낙찰가를 정하기보다, 최신 거래 400,000,000원과 최근12개월 평균을 기준으로 하락 추세까지 반영해 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리상 인수는 없고 가격 메리트는 존재하지만, 하락장 보정이 필요한 물건으로 정리할 수 있습니다.
