부산지방법원 2024타경55503. 부산진구 부전동 535-26의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하1층·지상8층 철근콘크리트조이며 2012.04.05. 숙박시설로 용도변경됐습니다. 현재 1층은 안내실·로비·주차장, 2~8층은 숙박시설 객실로 이용되고, 지하1층은 객실·수영장 등으로 개조하다 공사가 중단된 상태입니다. 현재 소유자는 송정애이며, 말소기준은 2021.08.31. 서남구기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다.
권리의 앞뒤는 비교적 명확합니다. 두 점유자의 전입신고는 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 김대원의 전세권도 2024.01.16. 설정되어 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건의 난도는 임차인 인수보다 부동산 자체의 물적·이용관계에 있습니다. 특히 현황도로 토지와 그 지상 타인소유 추정 제시외건물, 법정지상권 성립여부 불명 사항은 입찰 전에 반드시 원본과 현장을 대조할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경55503 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-26 · 부산광역시 부산진구 신천대로62번길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 · 토지3필지 및 건물 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층 지상8층 · 사용승인일 2003.06.14 |
| 토지 | 343.1㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 송정애 |
| 감정가 / 최저가 | 9,123,092,800원 / 4,470,316,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 4,635,154,184원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.08.31. 설정된 서남구기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 삼성도시개발주식회사 근저당, 김대원 전세권, 한경원 근저당, 주식회사국민은행 근저당, 경매개시결정, 국세 압류, 한국전력공사 가압류, 부산진구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유관계 — 2명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대원 | 숙박업소 | 2024.01.03 | 300,000,000원 | 25,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권창대 | 숙박업소 | 2023.11.06 | 미상 | 40,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 점유자 모두 전입신고가 2021.08.31. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 김대원은 2024.07.08. 배당요구를 했고, 등기부상 2024.01.16. 전세금 300,000,000원의 전세권도 설정되어 있으나 해당 전세권 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 권창대는 보증금이 확인되지 않았으므로 금액 자체는 추가 확인이 필요하지만, 전입일 기준 대항력 인수형으로 보기는 어렵습니다.
③ 가격·배당 — 3회 유찰, 채권 미배당은 커진다
현재 최저매각가는 4,470,316,000원으로 감정가 9,123,092,800원의 49% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 현재 회차에서도 채권자 총 청구액 6,535,834,970원 중 4,423,212,840원이 배당되고, 2,112,622,130원이 미배당으로 남는 시나리오입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 49%) | 4,470,316,000원 | 4,423,212,840원 | 2,112,622,130원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 39%) | 3,576,252,800원 | 3,538,090,272원 | 2,997,744,698원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 31%) | 2,861,002,240원 | 2,829,992,218원 | 3,705,842,752원 |
④ 예상배당표 (매각가 4,470,316,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 47,103,160원 |
| 1. 서남구기선저인망수산업협동조합 근저당 | 2,640,000,000원 | 2,640,000,000원 |
| 2. 대형선망수산업협동조합 근저당 | 2,820,000,000원 | 1,783,212,840원 |
| 3. 삼성도시개발주식회사 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 김대원 전세권 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 한경원 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 주식회사국민은행 근저당 | 103,200,000원 | 0원 |
| 7. 한국전력공사 가압류 | 12,634,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용과 선순위 두 근저당 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 후순위 근저당·전세권·가압류에는 미배당이 발생하지만, 이들은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진초등학교 북서측 인근이며, 숙박시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 노선버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 지하1층·지상8층 철근콘크리트조로, 1층은 안내실·로비·주차장, 2~8층은 숙박시설 객실로 이용 중입니다.
- 지하층. 공부상 제1종근린생활시설 및 기계실이나 객실·수영장 등으로 개조하던 공사가 중단된 상태입니다.
- 설비. 위생·급수·급탕·승강기·난방·소화전·화재경보·수변전 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며 일부는 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 5,627,000원/㎡이며 토지면적은 343.1㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외건물·법정지상권. 현황도로 위 타인소유 추정 제시외건물의 소유관계와 법정지상권 성립 가능성을 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 진입통로. 목록2 토지를 위한 진입통로로 사용되는 토지의 실제 통행관계와 이용 제약을 확인해야 합니다.
- 숙박시설 현황. 객실의 실제 운영상태와 지하1층 공사중단 부분의 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계. 김대원·권창대의 실제 점유 범위는 미상입니다. 명도 대상과 영업·시설물 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권창대 보증금. 보증금은 미상이므로 매각물건명세서와 관련 서류를 재확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말고 숙박시설·토지의 실제 시장가와 수익성을 별도로 비교해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “물건이 단순하다”는 같은 말이 아니다
이 사건은 등기와 임차관계만 보면 매수인 인수액이 0원으로 정리됩니다. 두 점유자의 전입일도 말소기준권리 이후이고, 김대원의 전세권 역시 매각으로 소멸합니다. 그러나 현재 최저가는 3회 유찰 끝에 감정가의 49%까지 내려온 상태이며, 비교할 실거래 시세가 없어 이 가격을 곧바로 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 더 중요한 것은 현황도로·타인소유 추정 제시외건물·법정지상권 성립여부 불명·숙박시설 운영상태·지하층 공사중단입니다. 권리 인수보다 물건 자체의 이용·환금성 검증이 승부처인 사건입니다.
