부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 숙박시설과 토지가 일괄매각되는 대형 물건입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸되어 매수인 인수액은 0원 구조지만, 지하층 공사중단·제시외건물·법정지상권 성립 여부 불명·임대관계 미상이라는 현황 리스크가 핵심입니다.

감정가

9,123,092,800원

숙박시설 + 토지

최저매각가

6,386,165,000원

2회 유찰(70%)

매수인 인수

0원

말소기준 이후 소멸

핵심지표

현황 리스크

숙박시설·제시외건물

부산지방법원 2024타경55503. 부산진구 부전동 535-26 소재 숙박시설 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 91억 원대, 현재 최저가는 63억 원대로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 권리 구조는 2021년 설정된 서남구기선저인망수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며 이후 압류·가압류·후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경55503
소재지	부산광역시 부산진구 부전동 535-26
용도	기타 + 토지 · 숙박시설
소유자	송정애
감정가 / 최저가	9,123,092,800원 / 6,386,165,000원
청구금액	4,635,154,184원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 정리

말소기준권리는 2021.08.31 설정된 서남구기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이며, 이후 설정된 대형선망수산업협동조합 근저당권, 삼성도시개발 근저당권, 전세권, 후순위 근저당권 등은 매각으로 소멸합니다.

✅ 권리 분석 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산됩니다.

② 임차·전세권 검토

권리자	용도	보증금	대항력	배당
김대원	숙박업소	300,000,000원	없음	259,903,350원
권창대	숙박업소	미상	없음	확인 필요

⚠️ 전세권·임대관계 주의 김대원 전세권은 말소기준 이후 권리로 소멸하지만 배당표상 일부 미배당(40,096,650원)이 발생합니다. 권창대는 보증금 미상으로 현황 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 6,386,165,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	66,261,650원
서남구기선저인망수산업협동조합 근저당	2,640,000,000원	2,640,000,000원
대형선망수산업협동조합 근저당	2,820,000,000원	2,820,000,000원
삼성도시개발 근저당	600,000,000원	600,000,000원
김대원 전세권	300,000,000원	259,903,350원
후순위 근저당·가압류	173,234,970원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

2회 유찰 후 감정가 대비 70% 수준에서 진행됩니다.

④ 현황·입지 리스크

숙박시설 운영. 건물은 숙박시설로 이용 중이며 1층 안내실·로비·주차장, 2~8층 객실로 이용되고 있습니다.
공사중단. 지하1층 객실·수영장 등 개조 공사가 진행되다 중단된 상태입니다.
제시외건물. 매각 제외 타인 소유 추정 제시외건물이 있으며 법정지상권 성립 여부가 불명입니다.
입지. 부산진초등학교 북서측 인근, 숙박시설·근린생활시설이 혼재한 지역이며 범내골역 접근성이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

현황 확인. 숙박시설 운영 상태와 공사중단 부분을 반드시 현장 확인해야 합니다.
제시외건물 검토. 법정지상권 성립 여부와 매각 범위를 별도로 확인해야 합니다.
임대관계 확인. 보증금 미상 권리자의 실제 관계를 확인해야 합니다.
대형 자금 필요. 최저매각가가 63억 원 이상으로 자금 계획 검토가 필요합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 사업성은 별도 검토”

이 사건은 권리관계만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 하지만 숙박시설이라는 용도 특성상 단순한 권리 분석만으로 판단하기 어렵습니다. 공사중단 상태, 제시외건물, 법정지상권 가능성, 임대관계 확인이 실제 낙찰 판단의 핵심입니다. 권리는 정리되지만 운영 가능성과 현황 검토가 필요한 고난도 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-05-20	유찰	90억 7,939만원
2	2025-08-26	유찰	91억 2,309만원
3	2026-08-25	대기	63억 8,616만원

부동산임의경매

부전동 숙박시설, 권리는 정리되지만 공사·제시외건물 리스크가 남는다 — 부산 2024타경55503

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 정리

② 임차·전세권 검토

③ 예상배당표 (매각가 6,386,165,000원 가정)

④ 현황·입지 리스크

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만, 사업성은 별도 검토”

사건 개요

물건 전체 내역 (4)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (22장)

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