부산지방법원 2024타경61904. 동래구 낙민동 동원로얄듀크 101동 8층 805호, 전용 121.79㎡ 아파트입니다. 소유자는 강경희이며 2005년 11월 1일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2012년 12월 12일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 230,400,000원입니다. 이 기준권리 뒤의 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
이 사건의 승부처는 권리보다 가격입니다. 감정가와 현재 최저매각가가 모두 575,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 평균과 최신 거래는 각각 480,000,000원입니다. 최저가는 최근 시세의 119.8%로, 신건 단계에서 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 최근 가격 흐름은 과거 거래 대비 -9.3%로 하락 방향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61904 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천천로399번길 14, 101동 8층805호 (낙민동,동원로얄듀크) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 121.79㎡ · 22층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 강경희 · 2005.11.01 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 575,000,000원 / 575,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 208,681,432원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | 동원로얄듀크 · 632세대 · 1998.12.29 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준은 2012.12.12 농협은행주식회사 근저당권 230,400,000원입니다. 이후 2018.06.04 농협은행주식회사 근저당권 36,000,000원이 설정됐고, 2024.08.29 주식회사 바로크레디트대부의 임의경매개시결정, 2025.05.21 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 매각을 전제로 한 예상배당에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 19.8% 높은 신건
동원로얄듀크 동일 면적 121.79㎡ 거래는 5건이 집계돼 있습니다. 전체 평균은 519,600,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표가 중요합니다. 최근 12개월 평균은 480,000,000원, 최신 거래 역시 2023.08 · 480,000,000원이며 최근 흐름은 과거 대비 -9.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 121.79㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2022.05 | 121.79㎡ | 22 | 580,000,000원 |
| 2022.05 | 121.79㎡ | 22 | 403,000,000원 |
| 2021.09 | 121.79㎡ | 15 | 575,000,000원 |
| 2021.07 | 121.79㎡ | 9 | 560,000,000원 |
| 전체 평균 | 121.79㎡ | 5건 | 519,600,000원 |
현재 최저가 575,000,000원은 전체 평균 519,600,000원의 110.7%이고, 최근 12개월 평균 480,000,000원의 119.8%입니다. 특히 최신 거래도 480,000,000원이므로, 신건 최저가를 기준으로는 최근 시장가격보다 높은 수준입니다. 전체 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 575,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,150,000원 |
| 1. 을구 14번 근저당 · 농협은행주식회사 | 230,400,000원 | 230,400,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 농협은행주식회사 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 300,450,000원 |
현재 매각가 가정에서는 채권총액 266,400,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 300,450,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.4% 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격 변화가 중요
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 575,000,000원 | 266,400,000원 | 300,450,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 460,000,000원 | 266,400,000원 | 186,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 368,000,000원 | 266,400,000원 | 95,648,000원 | 0원 |
권리구조는 회차가 내려가도 크게 달라지지 않습니다. 세 시나리오 모두 채권총액 266,400,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰의 의미는 권리 위험 해소가 아니라 매입가격이 최근 시세와 어느 수준에서 만나는지에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 철근콘크리트조 스라브지붕 22층 건물 중 8층입니다.
- 주위환경. 안민초등학교 동측 인근으로 아파트단지, 근린상가 및 온천천 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·주차. 동측 약 25미터, 서측 및 남서측 약 10미터 내외 도로에 접하며 단지 내 진입로와 가로망이 정비돼 있고 주차시설이 있습니다.
- 설비. 위생설비·소화전설비·승강기설비·도시가스설비 및 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 평지의 사다리형 토지이며 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,082,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 632세대 아파트이지만 동일 면적 거래가격이 403,000,000원부터 580,000,000원까지 분포해 개별 층·상태에 따른 가격 편차를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 519,600,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 480,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 흐름 반영. 최근 가격 추세가 -9.3%이므로 과거 560,000,000원·575,000,000원·580,000,000원 거래를 그대로 현재 가치로 적용하기 어렵습니다.
- 신건 프리미엄 경계. 최저가 575,000,000원은 최근 시세의 119.8%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 점유관계 현장 확인. 임대관계가 미상이고 내부 상태도 조사되지 못했으므로 실제 점유자와 인도 상태를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 매각조건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되고 예상배당상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리구조는 비교적 명확합니다. 하지만 신건 최저가 575,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 480,000,000원의 119.8%이고, 가격 추세도 -9.3%입니다. 따라서 현 회차를 ‘싸게 나온 경매’로 평가하기는 어렵습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로. 이 물건은 권리 위험을 피하는 문제보다 시장가격에 맞는 회차와 응찰가를 고르는 것이 핵심입니다.
