부산지방법원 2024타경61904. 부산 동래구 낙민동 동원로얄듀크 101동 8층 805호, 전용 121.79㎡ 아파트입니다. 감정가는 575,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 402,500,000원입니다. 말소기준권리는 2012.12.12 설정된 농협은행주식회사 근저당 230,400,000원이며, 이후의 경매절차 관련 권리는 말소기준보다 후순위입니다.
가격은 감정가보다 크게 낮아졌지만 비교 기준은 감정가가 아니라 실제 거래입니다. 동일 면적의 최근 거래 중 최신 거래는 2023.08 480,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 480,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 평균의 83.9%입니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -9.3%로 내려와 있어 단순히 할인율만 보고 접근하기보다 가격 하락 방향까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61904 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천천로399번길 14, 101동 8층805호 (낙민동,동원로얄듀크) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 121.79㎡ · 22층 건물 내 8층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 강경희 |
| 감정가 / 최저가 | 575,000,000원 / 402,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 208,681,432원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 농협은행
말소기준은 2012.12.12 농협은행주식회사 근저당권 230,400,000원입니다. 그 뒤 2018.06.04 같은 농협은행의 근저당권 36,000,000원이 설정됐고, 2024.08.29과 2025.05.21 각각 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들은 말소기준 이후 권리로 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
등기에는 2024.09.06 을구 20-2 근저당권이전과 20-3 근저당권부채권 근질권설정도 존재합니다. 그 기초가 된 2021.12.21 근저당권은 2012.12.12 말소기준보다 뒤에 설정된 권리입니다. 입찰 전에는 최신 등기사항전부증명서에서 이 후순위 권리의 현재 표시 상태를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
동원로얄듀크 동일 면적 121.79㎡의 실거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 519,600,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 121.79㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2022.05 | 121.79㎡ | 22 | 580,000,000원 |
| 2022.05 | 121.79㎡ | 22 | 403,000,000원 |
| 2021.09 | 121.79㎡ | 15 | 575,000,000원 |
| 2021.07 | 121.79㎡ | 9 | 560,000,000원 |
| 전체 평균 | 121.79㎡ | 5건 | 519,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 121.79㎡ | 1건 | 480,000,000원 |
현재 최저매각가 402,500,000원은 최근 12개월 평균 480,000,000원의 83.9%입니다. 전체 평균과 비교한 비율은 77.5%이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선하면 현재 가격은 최근 거래보다 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 402,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,425,000원 |
| 1. 을구 14번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 230,400,000원 | 230,400,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 129,675,000원 |
현재 최저가 402,500,000원을 가정한 배당 시뮬레이션에서는 채권총액 266,400,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 129,675,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안민초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린상가·온천천 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 22층 건물의 8층 805호이며, 승강기·도시가스·개별난방·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 25미터, 서측 및 남서측 약 10미터 내외 도로에 접하고 단지 진입로와 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,082,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 동원로얄듀크는 632세대이며 준공일은 1998.12.29입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 별도 임차인 목록은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입세대 확인을 우선하세요.
- 후순위 등기 확인. 2024.09.06 근저당권이전·근질권 설정 등기가 있으므로 최신 등기사항전부증명서와 말소기준 관계를 다시 대조하세요.
- 시세 하락 반영. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 83.9%지만 추세는 -9.3%입니다. 할인율과 하락 방향을 동시에 보세요.
- 표본 수 확인. 최근 12개월 평균은 480,000,000원이지만 거래 건수는 1건입니다. 개별 층·상태 차이를 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 부담은 낮고, 가격은 이미 한 단계 내려왔다
이 물건의 말소기준은 2012.12.12 농협은행 근저당이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 1회 유찰을 거쳐 402,500,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 480,000,000원의 83.9% 수준입니다. 감정가 575,000,000원만 놓고 보는 것보다 실제 거래와 비교할 때 현재 회차의 가격 차이가 더 분명합니다.
다만 최근 거래 추세가 -9.3%이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점, 감정요항상 임대관계가 미상이라는 점은 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 인수액 0원의 후순위 권리 구조와 최근 거래 대비 할인 가격이 장점인 반면, 최종 판단은 점유관계와 현재 시세를 다시 확인한 뒤 내려야 하는 유형입니다.
