부산지방법원 2024타경64859. 부산광역시 영도구 봉래동5가 89-8 일원의 단독주택과 토지가 대상입니다. 등기상 건물은 봉래지역주택조합 2분의 1, 서종수 2분의 1 공유이고, 2022.06.27. 문순임의 2분의 1 지분이 봉래지역주택조합으로 이전됐습니다. 이후 2024.10.04. 봉래지역주택조합 지분 전부에 김미미의 채권최고액 75,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 2024.12.09. 이종빈을 채권자로 하는 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다.
권리 순서만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당표와 회차별 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 그러나 일반적인 단독주택 전체 소유권 취득과 동일하게 볼 수는 없습니다. 매각물건명세서 비고에는 “일괄매각. 목록7번 건물은 지분 매각”이라고 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 소멸 여부뿐 아니라 실제 매각 대상 범위와 지분 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경64859 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동5가 89-8 · 봉래동5가 89-8, 89-16 · 부산광역시 영도구 봉숭아길 177 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 목록 7번 건물 지분 매각 |
| 건물 | 벽돌조 슬라브지붕 2층 · 사용승인일 1992.10.13 · 현황 공가 |
| 등기상 공유자 | 봉래지역주택조합 2분의 1 · 서종수 2분의 1 |
| 토지 | 대 · 102.0㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 가축사육제한구역 포함 |
| 공시지가 | 553,200원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 221,668,760원 / 221,668,760원 (신건) |
| 청구액 | 46,496,437원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 김미미 근저당
2024.10.04. 설정된 김미미의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 75,000,000원이고 채무자는 봉래지역주택조합입니다. 이후 2024.12.09. 부산지방법원 강제경매개시결정이 기입됐으며, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
② 점유·이용 상태 — 공가지만 임대관계는 미상
감정평가 당시 건물은 단독주택으로 이용되고 있으며 현황은 “공가”로 확인됐습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 자료만으로 특정 임차인의 대항력이나 보증금 관계를 단정할 수는 없습니다.
| 이용상태 | 단독주택 · 현황 공가 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 건물구조 | 벽돌조 슬라브지붕 2층 |
| 외벽 | 외장타일 붙임 및 세멘몰탈위 페인팅 마감 |
| 창호 | 샷시 목재2중창 구조 |
| 공부와 차이 | 없음 |
| 위반건축물 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 221,668,760원입니다. 신건으로 아직 유찰된 적은 없습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 221,668,760원 | 121,496,437원 | 0원 | 96,268,960원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 177,335,008원 | 121,496,437원 | 0원 | 52,555,881원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 141,868,006원 | 121,496,437원 | 0원 | 17,585,417원 |
회차가 내려가더라도 2회 유찰 시나리오까지 채권자 청구액은 전액 배당되고, 신청채권자 이종빈의 46,496,437원도 전액 충족되는 것으로 계산됩니다. 하지만 이 계산은 배당구조에 관한 것이며, 시장가격 대비 할인 여부를 뜻하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,668,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,903,363원 |
| 2. 근저당권 · 김미미 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이종빈 | 46,496,437원 | 46,496,437원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 96,268,960원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 121,496,437원이 전액 배당되고 96,268,960원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 영도구 청학동 봉학초등학교 남서측 일원에 위치하며, 부근은 노후된 기존주택 및 폐공가 등으로 형성되어 있습니다.
- 접근성. 차량의 직접접근이 불가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 102.0㎡, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 벽돌조 슬라브지붕 2층 건물로 사용승인일은 1992.10.13이고, 감정평가 당시 공가 상태입니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저매각가의 시장 대비 수준은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 일괄매각 대상과 목록 7번 건물의 지분 매각 범위를 매각목록 원문에서 정확히 대조해야 합니다.
- 공유관계 확인. 건물 등기상 봉래지역주택조합과 서종수가 각각 2분의 1을 보유하고 있습니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 공가였지만 임대관계는 미상이므로 실제 현황과 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 접근성 확인. 차량 직접접근이 불가능하므로 실제 진입 동선과 이용 불편을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 조사. 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 221,668,760원의 현재 최저가만 보고 저가매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 배당 변동요인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 소멸과 좋은 물건은 같은 뜻이 아니다”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 계산상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 권리 구조가 단순합니다. 하지만 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 건물은 지분 매각이고, 감정평가 당시 공가이면서 임대관계는 미상이며, 차량 직접접근도 불가능합니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세가 없어 신건 최저가 221,668,760원을 가격적으로 유리하다고 평가할 근거도 없습니다.
권리는 비교적 선명하지만 취득 구조와 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건. 특히 목록별 매각 범위와 건물 지분관계, 현장 접근성, 실제 점유 상태를 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
