부산지방법원 2024타경64859. 부산광역시 영도구 봉래동5가 89-8 일원의 단독주택 + 토지입니다. 등기상 소유자는 봉래지역주택조합과 서종수로 각 지분 2분의 1이며, 봉래지역주택조합 지분에는 2024.10.04. 김미미 명의 채권최고액 75,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤이은 2024.12.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
권리 외에 반드시 구분해서 볼 부분은 매각 대상 자체입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이라고 기재돼 있으면서, 목록 7번 건물은 지분 매각이라고 명시돼 있습니다. 감정평가 당시 해당 단독주택은 공가였고 임대관계는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경64859 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동5가 89-8, 89-16 · 부산광역시 영도구 봉숭아길 177 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 감정평가 당시 공가 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬라브지붕 2층 · 사용승인일 1992.10.13 |
| 토지 | 대 · 102.0㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유관계 | 봉래지역주택조합 지분 2분의 1 · 서종수 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 221,668,760원 / 155,168,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 청구 | 46,496,437원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
2020.10.08. 문순임과 서종수가 각 지분 2분의 1로 소유권보존을 했고, 2022.06.27. 문순임의 지분 전부가 봉래지역주택조합으로 이전됐습니다. 이후 2024.10.04. 봉래지역주택조합 지분 전부에 김미미의 근저당권이 설정됐으며, 채권최고액은 75,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준입니다. 2024.12.09. 채권자 이종빈의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 — 실거래 시세 없이 회차별 구조로 봐야 한다
현재 최저매각가는 155,168,000원으로 감정가 221,668,760원의 70% 수준입니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 저렴한지 여부를 이 자료만으로 판단할 수는 없습니다. 따라서 가격 메리트보다는 유찰 회차별 배당 부족액과 매각 구조를 확인하는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 155,168,000원 | 121,496,437원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 108,617,600원 | 106,296,954원 | 15,199,483원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 76,032,320원 | 74,263,738원 | 47,232,699원 | 0원 |
현재 회차에서는 신고된 채권 합계 121,496,437원이 전액 배당되고, 소유자에게 30,699,211원이 남는 계산입니다. 2회 유찰 시에는 채권 미배당액 15,199,483원, 3회 유찰 시에는 47,232,699원이 발생하지만, 제시된 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,972,352원 |
| 1. 근저당권 · 김미미 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이종빈 | 46,496,437원 | 46,496,437원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,699,211원 |
현재 최저가 기준 신고 채권은 전액 배당되고 소유자 잔여액이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 영도구 청학동 봉학초등학교 남서측 일원으로, 부근은 노후된 기존주택과 폐공가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 평가 대상 토지는 차량의 직접 접근이 불가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 벽돌조 슬라브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1992.10.13입니다. 외벽은 외장타일 붙임 및 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 목재2중창 구조입니다.
- 토지. 면적 102.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 해당 토지 정보에는 제3종일반주거지역이 기재돼 있으며, 공시지가는 553,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 매각 범위 확인. 목록 7번 건물이 지분 매각이라고 명시돼 있으므로, 매각목록별 토지·건물 범위와 취득 지분을 매각물건명세서 원본에서 정확히 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 공가이고 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 입찰 직전 실제 점유·출입 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 접근성 확인. 차량 직접 접근이 불가능한 것으로 평가돼 있으므로 실제 진입 동선과 도로 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가 155,168,000원의 가격 적정성은 별도의 주변 거래사례·매물 조사로 검증해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 유찰 시 채권자 미배당액은 증가하지만 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액을 곧바로 매수인 부담으로 해석하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리 소멸보다 ‘무엇을 사는지’가 더 중요하다
이 사건은 말소기준 근저당권 이후의 경매개시결정이 소멸하고, 제시된 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 155,168,000원입니다. 그러나 최근 실거래 시세가 없어 이 가격을 싸다고 단정할 수 없고, 목록 7번 건물의 지분 매각, 차량 직접 접근 불가, 공가 상태라는 물리적 조건이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 보는 사건이 아니라, 매각 지분·현장 접근성·실제 이용 가능성을 원본과 현장에서 확인하는 것이 핵심입니다.
