수원지방법원 2025타경51742. 성남시 분당구 서현동 202, 도로명 안골로 17-5의 프라임빌 지층 비02호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 방3, 욕실겸화장실2, 주방·식당, 거실, 현관 등으로 이용 중이며, 전용면적은 58.06㎡입니다. 감정가는 313,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 219,100,000원으로 감정가의 70%이고 이미 7회 유찰된 상태입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “보증금 310,000,000원이 최저가보다 크다”가 아닙니다. 강연주는 2021.04.09 전입하고 2021.04.01 확정일자를 갖췄으며 2023.04.28 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2023.08.28 국 압류보다 앞서므로 본래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 매각가 가정에서는 배당 후 부족분 94,767,400원이 남아 매수인 인수형이 되는 구조입니다.
하지만 신청채권자로부터 2026.06.09 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 강연주 임차인에게만 적용되며, 그 결과 강연주의 인수액은 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51742 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 서현동 202 지층비02호 · 경기도 성남시 분당구 안골로 17-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 58.06㎡ · 방3·욕실겸화장실2·주방/식당·거실·현관 · 지층 비02호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사지붕 4층 · 사용승인일 2002.09.17 |
| 소유자 | 장윤미 · 2023.05.23 매매 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 219,100,000원 (7회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준권리는 2023.08.28 국 압류입니다. 그보다 앞서 강연주의 전입일 2021.04.09, 확정일자 2021.04.01, 점유개시일 2021.04.16이 존재하고 2023.04.28 주택임차권이 등기됐습니다. 따라서 확약이 없다면 매각으로 소멸하지 않는 선순위 대항력 임차권으로 보아야 합니다. 반면 2023.11.28 성남시 압류와 2025.03.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강연주 | 제지층 제비02호 전부 · 2021.04.09 | 2021.04.01 | 310,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 | 룰상 94,767,400원 · 확약 반영 실질 0원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 절반 수준
프라임빌 전용 58.06㎡ 거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 366,250,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 422,500,000원, 최신 거래는 2024.11의 420,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 36.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 58.06㎡ | 1 | 420,000,000원 |
| 2024.01 | 58.06㎡ | 2 | 425,000,000원 |
| 2023.05 | 58.06㎡ | -1 | 310,000,000원 |
| 2023.03 | 58.06㎡ | -1 | 310,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 58.06㎡ | 2건 | 422,500,000원 |
확약을 반영하면 실질취득은 최저가와 동일한 219,100,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 422,500,000원의 51.9%입니다. 전체 거래 평균 366,250,000원 대비로도 최저가는 59.8% 수준입니다. 다만 최근 420,000,000원·425,000,000원 거래는 1층과 2층이고, 본건과 같은 지층 거래는 2023.03과 2023.05에 각각 310,000,000원이므로 단순 평균만으로 지층 호실의 환금가치를 동일하게 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,867,400원 |
| 1. 임차인 강연주 보증금 | 310,000,000원 | 215,232,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 강연주 보증금 중 94,767,400원이 부족해 원칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 2026.06.09 확약에 따라 강연주의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 있으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 인수액이 커지지만, 확약 반영 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 70% | 219,100,000원 | 94,767,400원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 56% | 175,280,000원 | 137,973,920원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 45% | 140,224,000원 | 172,539,136원 | 0원 |
대항력 포기 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액도 늘어납니다. 그러나 이 사건은 강연주에 대한 확약이 있으므로 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 현재 판단에서 실질취득은 매각가 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 방3, 욕실겸화장실2, 주방/식당, 거실 및 현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 서현중학교 북측 인근으로 공동주택, 단독주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 수인분당선 서현역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역이며 공시지가는 2,855,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 4층 건물 내 지층 비02호이고 사용승인일은 2002.09.17입니다.
- 호별위치 확인. 집합건축물대장 건축물현황도의 호별위치와 현황 출입문 표시상 호별위치가 상이하며, 탐문조사 결과 현황 출입문 표시상 위치로 확인됐습니다.
- 경매 환금성. 프라임빌은 10세대이고 경매통계상 평균 유찰 7.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 본건도 7회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용대상과 문언을 매각기록 원본에서 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 분리해서 판단. 배당계산상 강연주 미배당액은 94,767,400원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 호별 위치 현장 대조. 건축물현황도와 현황 출입문 표시상 호별위치가 다르므로 대상 호실을 현장에서 정확히 특정해야 합니다.
- 지층 가격 보정. 최근 420,000,000원·425,000,000원 거래는 1층·2층이고 지층 거래는 310,000,000원이므로 최근12개월 평균만으로 지층 가격을 그대로 평가하지 않아야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 7회 유찰이고 단지 경매통계 평균도 7.0회입니다. 가격 외에 물건성·수요·현장상태 요인을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 현황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 7회 유찰의 이유를 확인해야 한다”
이 사건을 확약 없이 보면 보증금 310,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 매각가 219,100,000원에서 배당받지 못하는 94,767,400원이 매수인에게 넘어가는 계산이 나옵니다. 그러나 2026.06.09 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 제출됐으므로 강연주에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
그 결과 실질취득은 현재 최저가 219,100,000원이고 최근 12개월 평균 422,500,000원의 51.9%입니다. 가격 격차만 보면 상당히 큽니다. 다만 본건은 지층 다세대이고 이미 7회 유찰됐으며 호별위치 확인사항까지 있습니다. 같은 건물 지층의 2023년 거래가도 310,000,000원이어서 위층 최근 거래와 단순 비교하면 안 됩니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 낮아졌지만, 반복 유찰과 지층·호별위치 리스크를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
