수원지방법원 2025타경51781. 경기도 광주시 태전동 매화낭 5동 3층 301호, 다세대주택입니다. 감정가는 303,000,000원이고 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 148,470,000원, 감정가의 49%입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 가격 할인 자체가 아니라 보증금 285,000,000원의 대항력 임차권과 2026.06.02. 제출된 주택도시보증공사의 확약서입니다.
임차인 안경애의 주민등록일은 2022.03.23., 확정일자는 2022.02.14.로 말소기준인 2023.07.05. 근저당보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매각대금에서 전액 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 대항력 임차인입니다. 현재 배당계산도 임차인에게 145,591,420원을 배당하고 139,408,580원이 부족한 것으로 계산돼 있습니다. 다만 이번 사건에서는 그 원칙을 그대로 적용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51781 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 태전동 400-4 매화낭 5동 3층301호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 고불로186번길 16-20 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 조명호 · 2022.04.20. 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 148,470,000원 (5회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 규모 참고 | 매화낭(5동) · 8세대 · 2017.05.11. 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 제거
등기상 과거 성남동부새마을금고 근저당 182,000,000원과 중소기업은행 근저당 148,500,000원은 이미 말소됐습니다. 현존 말소기준권리는 2023.07.05. 설정된 이은영 등 근저당 260,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 임차권입니다. 안경애는 2022.03.23. 전입하고 2022.03.31. 점유를 시작했으며 2022.02.14. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리보다 선행하므로 원래는 대항력 있는 인수형 임차인입니다. 2024.05.08. 설정된 첫 임차권등기는 2024.09.20. 말소됐고, 2024.09.23. 동일 보증금 285,000,000원으로 다시 임차권등기가 설정됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안경애 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.23 | 2022.02.14 | 285,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 HUG 양도 확약 인수 0* |
보증기관 명의가 별도의 임차인으로 중복 집계된 구조가 아니라, 실제 임차인은 안경애 1명입니다. 확약서에는 “주택도시보증공사(양도전:임차인 안경애)”로 기재돼 있으므로 보증금 285,000,000원을 안경애와 주택도시보증공사에 각각 더해 계산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세
매화낭(5동)의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 283,333,333원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 더 우선해야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 유일한 거래는 2026.05. 260,000,000원이며, 최근 가격 추세는 과거보다 -11.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 58.6㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2024.04 | 61.95㎡ | 1 | 305,000,000원 |
| 2022.04 | 61.95㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 283,333,333원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 260,000,000원 |
현재 최저가 148,470,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 260,000,000원의 57.1%입니다. 확약서 적용으로 인수액을 실질 0원으로 보면 실질취득 역시 148,470,000원이므로, 가격 자체는 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 전체 평균 283,333,333원만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다. 최근 시세가 과거 대비 11.9% 하락했고 최근 12개월 표본도 1건에 불과합니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,878,580원 |
| 1. 임차인 안경애 보증금(우선변제) | 285,000,000원 | 145,591,420원 |
| 2. 근저당권 · 이은영 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 안경애 보증금 미배당액은 139,408,580원입니다. 원래의 대항력 인수 규칙만 적용하면 이 금액이 매수인 인수 대상이지만, 2026.06.02. 제출된 확약서에 따라 해당 임차인의 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 집행비용은 2,878,580원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 이번엔 인수가 늘지 않는다*
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 임차인 미배당 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 49% | 148,470,000원 | 139,408,580원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 39% | 118,776,000원 | 168,686,864원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 31% | 95,020,800원 | 192,089,574원 | 0원* |
확약이 없다면 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이어서, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 안경애 관련 대항력 포기 확약이 제출돼 있으므로 현재 회차뿐 아니라 후속 회차에서도 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 따라서 가격 판단은 각 회차의 매각가 자체를 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 건물 내 3층 301호입니다.
- 주위환경. 태전교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야·소규모 공장 및 창고 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기·공동현관보안설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 토지. 대지 562.0㎡, 완경사 사다리형, 공시지가 537,700원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래도 3건에 그칩니다. 최근 가격 추세 -11.9%, 경매 평균 유찰 5.0회는 재매각 시 유동성을 보수적으로 볼 근거입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.02. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 매각조건에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 안경애의 보증금은 285,000,000원 한 건입니다. 주택도시보증공사 양도 관계를 별도의 임차보증금으로 더하지 마십시오.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 283,333,333원보다 최신 거래·최근12개월 평균 260,000,000원을 우선 기준으로 보십시오.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준은 과거 대비 -11.9%입니다. 148,470,000원이 낮아 보여도 향후 매도가는 보수적으로 잡아야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 이미 5회 유찰됐고 단지 경매 평균도 5.0회입니다. 현장 상태·접근성·수요층·매도기간을 직접 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 이번에는 확약이 핵심”
이 사건은 표면만 보면 보증금 285,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 상당히 위험한 물건입니다. 현재 배당가정에서도 임차보증금 139,408,580원이 미배당으로 남습니다. 하지만 2026.06.02. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약함으로써 결론이 달라졌습니다. 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*, 현재 실질취득은 148,470,000원입니다.
가격은 최신 실거래와 최근 12개월 평균 260,000,000원 대비 57.1%로 낮습니다. 그러나 5회 유찰, 총 8세대의 소규모 다세대, 거래 3건, 최근 추세 -11.9%, 단지 경매 평균 유찰 5.0회라는 조건을 함께 봐야 합니다. 권리 위험은 확약으로 낮아졌고 가격 여유는 있지만, 환금성과 확약서 원문 확인이 최종 승부처인 사건입니다.
* 배당계산 자체에는 안경애 보증금 미배당액이 남지만, 2026.06.02. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 확약을 적용한 실질 인수액입니다.
