수원지방법원 2025타경51795. 성남시 수정구 고등동 대왕빌딩주건축물 제1동 1층 101호, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 이용상태는 커피에반하다로 조사되어 있고, 주위는 단독·다가구주택, 주상용 건물, 아파트, 오피스텔 등이 섞인 지역입니다. 권리의 출발점은 2021.01.22. 설정된 동서울농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 이부진 씨 1명으로 조사됩니다. 보증금 40,000,000원, 월차임 2,000,000원, 전입신고일은 2024.11.20., 배당요구일은 2025.04.09.입니다. 말소기준권리인 2021.01.22. 근저당보다 늦게 전입했으므로 현재 자료 기준으로는 대항력 없음입니다. 따라서 보증금은 낙찰자가 떠안는 금액으로 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51795 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 고등동 616 대왕빌딩주건축물 1동 1층101호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 근린생활시설(커피에반하다)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사행복 |
| 감정가 / 최저가 | 783,000,000원 / 187,998,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 461,495,221원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준권리는 2021.01.22. 을구 1번 동서울농업협동조합 근저당권입니다. 이후 을구 2번 근저당, 을구 3번 근저당, 을구 5번 근저당, 갑구 가압류·압류·임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 등기상 매수인이 인수할 후순위 권리로 잡히는 항목은 현재 데이터상 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이부진 | 대왕빌딩 101호 | 40,000,000원 | 2,000,000원 | 2024.11.20 / 미상 | 2025.04.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없고, 보증금 40,000,000원은 매수인 인수금으로 더하지 않습니다. 다만 감정평가서 기타참고사항에는 임대관계 미상이라는 표현도 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서·점유자 영업 여부를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,998,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,431,972원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동서울농업협동조합 | 4,800,000,000원 | 184,566,028원 |
| 을구 2번 근저당권 · 동서울농업협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 연규현 | 130,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 서울강동농업협동조합 | 540,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 전북은행 | 17,028,607원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 187,998,000원 가정 시 집행비용 3,431,972원을 제외한 184,566,028원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격·회차 시나리오 — 낮은 최저가와 낮은 환금성은 다르다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 24.01% | 187,998,000원 | 184,566,028원 | 6,142,462,579원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 16.81% | 131,598,599원 | 128,956,219원 | 6,198,072,388원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 11.76% | 92,119,019원 | 90,060,877원 | 6,236,967,730원 | 0원 |
권리상 인수금이 없으므로 회차가 내려갈수록 실질취득가는 매각가와 함께 낮아집니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 4회 유찰 자체가 가격 저항과 환금성 부담을 보여주는 신호일 수 있으므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰가를 공격적으로 잡는 것은 위험합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 근린생활시설, 즉 커피에반하다로 이용 중입니다. 임차인·영업자·점유자 관계를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
- 주위환경. 고등동행정복지센타 남측 인근으로, 단독·다가구주택, 주상용 건물, 아파트, 오피스텔 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입은 원활하고, 동측으로 간선도로인 대왕판교로가 통과하며 인근 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조, 지하2층/지상5층 중 제1층 제101호이며 위생·급배수·옥내소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(고등), 공공주택지구, 과밀억제권역 등으로 조사됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 없음으로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 데이터에는 실거래가가 없습니다. 인근 동일·유사 상가의 실제 매매가와 임대료를 확인한 뒤 실질취득가 187,998,000원과 비교해야 합니다.
- 임대관계 확인. 이부진 씨는 대항력 없음으로 보이나, 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 되어 있습니다. 점유자, 사업자등록, 영업 중인 주체, 원상복구 범위를 확인해야 합니다.
- 명도 리스크. 대항력은 없더라도 영업점포라면 인도명령, 영업시설 철거, 보증금·권리금 주장 등 실무 명도 부담이 생길 수 있습니다.
- 관리비·공용부분. 상가 집합건물은 관리비 체납, 공용부분 부담, 간판·주차·영업시간 제한을 관리단 또는 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 채권 미배당 착시. 후순위 채권 미배당이 크더라도 매수인 인수금은 0원입니다. 다만 배당과 별개로 당해세·관리비·점유 문제는 별도 확인 대상입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사업자등록 및 현장 점유 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 0원, 판단은 상가 가치”
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2021.01.22. 동서울농업협동조합 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 이부진 씨도 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없으므로, 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 실질취득가는 현재 최저가와 같은 187,998,000원입니다.
다만 좋은 경매물건인지는 다른 문제입니다. 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 이미 4회 유찰되어 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 실거래 시세가 제공되지 않은 상태에서 할인율만 보고 저평가라고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리는 합격, 가격은 현장 임대수익과 환금성 검증 후 판단. 이것이 이 물건의 핵심입니다.