수원지방법원 2025타경51833. 하남시 감북동 135-1의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 및 기타지붕으로, 1층은 계단실, 2층은 제2종근린생활시설과 기타사무실로 이용되고 있습니다. 토지는 대 632.0㎡이며, 제시외 건물인 1층 창고도 매각에 포함됩니다.

등기상 말소기준은 2021년 12월 16일 구리농업협동조합의 채권최고액 2,364,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리가 소멸한다는 사실만으로 매수인 부담이 없어지는 것은 아닙니다. 현황조사상 임차인 4곳의 전입일이 모두 말소기준보다 앞서 있어, 임차보증금 승계 여부가 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 소멸과 임차인 인수는 별개

말소기준 근저당권은 2025년 2월 20일 농업협동조합자산관리회사에 확정채권양도를 원인으로 이전됐습니다. 말소기준 이후의 구리농업협동조합 근저당권 300,000,000원, 이재홍 명의 근저당권 300,000,000원, 임형선 근저당권 150,000,000원, 신용보증기금 가압류 252,000,000원, 폭스바겐파이낸셜서비스코리아주식회사 가압류 45,082,606원 등은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4곳

보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자는 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단했습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4곳입니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득비용

현재 최저매각가는 감정가의 70%인 2,243,742,000원입니다. 그러나 확인된 임차보증금 100,000,000원을 더하면 알려진 범위의 실질취득비용은 최소 2,343,742,000원입니다. 여기에 보증금 미상 임차인 3곳의 인수금액과 취득 관련 비용은 포함되지 않았습니다.

이 사건 자료만으로는 인근 실거래를 기준으로 한 적정 시세를 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 수 없습니다. 우선 선순위 임대차의 실제 보증금을 모두 확정한 뒤, 그 금액을 매각가에 더한 총 실질취득비용을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,243,742,000원 가정)

총 채권액 3,411,082,606원 중 예상배당은 2,218,904,580원이며, 미배당액은 1,192,178,026원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 임차인 3곳의 잠재 인수금액도 포함되지 않았습니다.

⑤ 입지·토지 규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 하남감북 TG 서측 인근으로, 소규모 창고·공장·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
• 토지 형상. 평지의 부정형 토지로, 세로한면(가)에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(안촌지구)이며 소로3류에 저촉됩니다.
• 규제 확인. 과밀억제권역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 인접·저촉 사항. 개발제한구역·공익용산지·자연녹지지역에 접하고, 도시관리계획 입안중 및 도시지역기타에 저촉됩니다.
• 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확보. 실제 임차인 4곳의 보증금·차임·계약기간·점유 부분을 계약서 원본으로 대조해야 합니다.
• 사업자등록 현황 확인. 전입일만으로 최종 대항력을 확정하지 말고 현재 점유와 사업자등록 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 임차인들의 배당요구 여부와 확정일자 유무를 매각물건명세서 및 배당요구종기 자료로 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 최저가에 알려진 100,000,000원뿐 아니라 추가로 확인되는 선순위 보증금을 모두 더해야 합니다.
• 점유 구획 확인. 2층 외 임차인들의 점유 부분이 특정되지 않았으므로 현장 방문을 통해 실제 사용 구역을 구분해야 합니다.
• 제시외 창고 확인. 일괄매각에 포함되는 1층 창고의 구조·면적·사용자와 인허가 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역, 도시관리계획 입안중 저촉 등 규제의 적용 범위를 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가가 최종 가격은 아니다”

이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후의 권리가 정리되는 전형적인 구조입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 임차인이 4곳이고, 확인된 보증금 100,000,000원은 배당 없이 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 현재 최저가를 기준으로 한 알려진 최소 실질취득비용은 2,343,742,000원이며, 보증금 미상 임차인 3곳의 금액은 여기에 포함되지 않았습니다.

따라서 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 이 물건의 선결 과제는 응찰가 산정이 아니라 선순위 임대차 4건의 실체와 최종 인수액을 확정하는 것입니다. 현재 자료만으로는 권리비용의 상한을 알 수 없으므로, 임차보증금 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 D등급 위험형입니다.