수원지방법원 2025타경51877. 성남동 지앤느모란 7층 709호, 공부상 근린시설이나 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 표면적으로는 감정가 154,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 18,118,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인 원성일의 보증금 185,000,000원입니다. 보증금이 최저가보다 훨씬 크므로, 낙찰가가 내려가도 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커져 실질취득 총액은 보증금 185,000,000원 수준으로 고정됩니다.
따라서 이 물건은 최저가 18,118,000원을 보고 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 비교해야 할 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 185,000,000원입니다. 최근 동일 면적 실거래 평균은 156,583,333원, 최고 거래가도 170,000,000원입니다. 실질취득은 평균을 넘고 최고 거래도 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 3135 지앤느모란 7층 709호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정 이용상태: 오피스텔 · 전용 21.42㎡ |
| 소유자 | 박설화 (2022.02.22. 거래가 165,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 18,118,000원 (6회 유찰, 감정가 11.6%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원성일 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2023.12.14 삼성카드 가압류입니다. 등기부상 근저당은 없고, 삼성카드 가압류 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리보다 앞선 점유입니다. 임차인 원성일은 2022.04.08 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 185,000,000원입니다. 확정일자는 없고 우선변제권은 확인되지 않지만, 대항력은 있는 구조로 표시되어 매수인 인수 가능성이 큽니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 원성일 | 전부 | 2022.04.08 | 미상 | 185,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. 다만 notes에는 “임차인 원성일이 등기부상 권리자/채무자와 동일 → 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성”이 있습니다. 이 문구는 인수위험을 없애는 확약이 아닙니다. 대항력 포기, 임차권등기 말소, 확약서가 확인되지 않으므로 인수 185,000,000원 리스크를 전제로 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
지앤느모란 동일 면적 21.42㎡의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 156,583,333원, 최저는 149,000,000원, 최고는 170,000,000원입니다. 이 사건의 최저가는 18,118,000원이지만, 대항력 임차인 보증금을 반영한 실질취득은 185,000,000원으로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 21.42㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2026.01 | 21.42㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 21.42㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2024.08 | 21.42㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2022.09 | 21.42㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2022.08 | 21.42㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2022.04 | 21.42㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 21.42㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 21.42㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2022.04 | 21.42㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2022.03 | 21.42㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.02 | 21.42㎡ | 6 | 164,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 156,583,333원 |
실질취득 185,000,000원은 실거래 평균의 118.2%입니다. 감정가 154,000,000원은 평균보다 낮아 보일 수 있지만, 이 사건에서는 감정가보다 임차보증금 인수가 더 중요한 가격 기준입니다. 최저가 18,118,000원만 보면 11.6%짜리 물건처럼 보이지만, 실질 기준으로는 평균 실거래보다 비싼 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 726,124원 |
| 인수. 임차인 원성일 보증금 | 185,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 28,651,799원 | 17,391,876원 |
| 3. 경매개시결정 · 원성일 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 18,118,000원 가정 시 배당가능 재원은 집행비용과 삼성카드 일부 배당으로 소진됩니다. 임차인 원성일 보증금은 배당 0원으로 표시되어 매수인 인수 185,000,000원 가능성이 핵심입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 착시 — 낙찰가가 내려가도 인수가 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 18,118,000원 | 17,391,876원 | 196,259,923원 | 185,000,000원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 12,682,600원 | 12,054,313원 | 201,597,486원 | 185,000,000원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 8,877,820원 | 8,318,019원 | 205,333,780원 | 185,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 성남시 수정구 수진동 소재 풍생중학교 남동측 인근으로, 주변은 숙박업소·오피스텔·상업시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 전반적인 교통상황은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 14층 중 7층 709호이며, 급배수·위생·승강기·도시가스·개별난방·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등이며 북측과 남측이 각각 약 50미터, 약 20미터 도로에 접합니다.
- 환금성. 지앤느모란은 29세대, 2020.04.28 사용승인 단지입니다. 동일 면적 실거래는 있으나 보증금 인수형이면 매각 후 환금성보다 취득가 과다가 먼저 문제됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 18,118,000원은 입찰 시작가격일 뿐, 대항력 임차인 보증금 185,000,000원을 반영해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 전입일, 점유, 배당요구, 확정일자, 임차관계 진정성, 가장임차인 의심 문구를 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본으로 대조해야 합니다.
- 확약 여부 확인. 대항력 포기, 임차권등기 말소, 보증금 인수 포기 확약이 없다면 인수 185,000,000원 전제로 계산해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일성. 임차인 원성일이 경매개시결정 채권자 원성일로도 나타납니다. 관계인 구조는 법률 검토 없이는 안전하다고 단정할 수 없습니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔·근린시설형 집합건물은 관리비 체납과 공용부분 부담을 관리단 또는 관리사무소에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,812만원 물건”이 아니라 “1.85억 인수형”
이 사건은 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 154,000,000원짜리가 6회 유찰되어 18,118,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 핵심 숫자는 최저가가 아니라 대항력 임차인 보증금 185,000,000원입니다. 최근 실거래 평균 156,583,333원과 비교하면 실질취득은 오히려 높습니다. 등기상 말소 구조는 단순하지만, 임차인 인수와 관계인 의심 문구가 겹쳐 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.