부산지방법원 2025타경5589. 부산 남구 용호동 도시타워아파트 8층 816호, 전용 44.6㎡ 공동주택입니다. 등기 흐름상 1997년 장윤자 명의 소유권이전 이후 2015년 한국주택금융공사 근저당권이 설정됐고, 2025년 상속을 원인으로 장신자·장종소·장종걸·장운상이 각 4분의 1 지분을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2015.03.03. 한국주택금융공사 근저당권이며, 이 근저당권과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
가격은 권리보다 더 엄격하게 봐야 합니다. 전체 12건 실거래 평균은 69,708,333원이지만, 최근 12개월 평균은 49,000,000원으로 낮아졌습니다. 현재 최저가 74,000,000원은 전체 평균 기준으로도 106.2%, 최근 12개월 평균 기준으로는 151.0%입니다. 최신 거래 60,000,000원보다도 현재 최저가가 높은 만큼, 과거 전체 평균만 보고 가격을 긍정적으로 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5589 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 538-40 도시타워아파트 8층 816호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 44.6㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 8층 |
| 현재 소유자 | 장신자 · 장종소 · 장종걸 · 장운상 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 74,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 55,864,370원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 준공 | 1993.03.22 · 232세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
과거 주식회사조흥은행 근저당권 13,000,000원과 6,000,000원은 2015.02.23. 이미 말소됐습니다. 이후 2015.03.03. 설정된 한국주택금융공사 근저당권의 채권최고액은 315,000,000원이고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
확인된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원이더라도, 입찰 전 실제 점유관계와 임대차 유무는 현장 및 원본 자료로 다시 확인하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 가격을 우선해야 한다
도시타워 동일면적 44.6㎡ 실거래는 아래와 같습니다. 전체 표본 평균은 69,708,333원이지만, 최근 12개월 거래는 2건이며 평균 49,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 44.6㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 44.6㎡ | 1 | 38,000,000원 |
| 2025.03 | 44.6㎡ | 15 | 78,000,000원 |
| 2025.03 | 44.6㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2025.03 | 44.6㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 2024.06 | 44.6㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2023.07 | 44.6㎡ | 5 | 82,500,000원 |
| 2023.05 | 44.6㎡ | 12 | 83,000,000원 |
| 2022.07 | 44.6㎡ | 3 | 64,000,000원 |
| 2022.03 | 44.6㎡ | 9 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 44.6㎡ | 8 | 79,000,000원 |
| 2021.07 | 44.6㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 44.6㎡ | 2건 | 49,000,000원 |
| 전체 평균 | 44.6㎡ | 12건 | 69,708,333원 |
가격 추세는 최근 거래가 이전 구간보다 -33.6%로 나타납니다. 따라서 과거 83,000,000원까지 거래됐다는 사실보다 최근 49,000,000원 평균과 최신 60,000,000원 거래를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 74,000,000원이 최근 12개월 평균의 151.0%라는 점은 신건 입찰의 가장 큰 약점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,732,000원 |
| 2. 근저당권 · 한국주택금융공사 | 315,000,000원 | 72,268,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 242,732,000원으로 계산되지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산성모병원 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·공동주택·근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 8층 816호이며, 급·배수·위생·승강기·화재탐지·소화전·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 8m 내외 폭의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 토지이며 인근 지세는 동하향 완경사, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제2종전용주거지역 등이 확인되며 공시지가는 1,037,000원/㎡입니다.
- 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 69,708,333원보다 최근 12개월 평균 49,000,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 과거보다 -33.6% 낮으므로 과거 고가 거래만으로 가격을 정당화하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 임대차 관계를 재확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 관련 금지사항등기가 매각 후 어떻게 정리되는지 등기 원본과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시나리오이므로 실제 배당관계는 원본 자료와 대조해야 합니다.
- 회차별 가격 비교. 신건 74,000,000원, 1회 유찰 59,200,000원, 2회 유찰 47,360,000원을 최근 시세와 각각 비교해 접근하는 것이 핵심입니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
이 물건의 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 최근 시세는 강하게 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균이 49,000,000원, 최신 거래가 60,000,000원인데 신건 최저가는 74,000,000원이고, 최근 시세 대비 비율은 151.0%입니다. 거래 추세도 -33.6%로 낮아졌습니다.
따라서 현재 회차의 핵심 결론은 “인수 0원과 가격 메리트는 별개”입니다. 권리상 말소되는 근저당권 구조만 보고 바로 응찰하기보다는, 금지사항등기와 실제 점유관계를 확인한 뒤 최근 실거래 수준에 맞는 가격대가 형성되는지를 보는 편이 합리적입니다. 현재 신건 가격에는 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.
