부산지방법원 2025타경5589. 부산 남구 용호동 도시타워아파트 8층 816호, 전용 44.6㎡ 아파트입니다. 1997년 장윤자가 소유권을 취득했고, 2015년 3월 3일 한국주택금융공사 명의의 채권최고액 315,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 1월 3일 상속을 원인으로 장신자·장운상·장종걸·장종소가 각 4분의 1 지분을 취득한 뒤 한국주택금융공사가 담보권 실행에 들어간 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 감정가 74,000,000원의 70%인 51,800,000원입니다. 경매 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원이므로, 권리분석상 비교해야 할 취득 기준가격도 최저가와 같은 51,800,000원입니다. 문제는 이 금액이 최근 시세보다 확실히 낮지 않다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 538-40 도시타워아파트 8층 816호 · 부산광역시 남구 용호로232번길 31 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 44.6㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 8층 |
| 현재 소유자 | 장신자·장운상·장종걸·장종소 각 4분의 1 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 51,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 55,864,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 한국주택금융공사 근저당
말소기준권리는 2015.03.03. 접수된 한국주택금융공사의 채권최고액 315,000,000원 근저당권입니다. 1999년과 2000년 조흥은행 근저당권은 2015.02.23. 해지로 이미 말소됐고, 2025.08.11. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰됐어도 최근 평균보다 싸지 않다
도시타워는 232세대, 1993.03.22. 준공 단지입니다. 전용 44.6㎡로 면적이 일치하는 실거래 12건이 확인되며, 가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 44.6㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2026.07 | 44.6㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 44.6㎡ | 1 | 38,000,000원 |
| 2025.03 | 44.6㎡ | 15 | 78,000,000원 |
| 2025.03 | 44.6㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2025.03 | 44.6㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 2024.06 | 44.6㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2023.07 | 44.6㎡ | 5 | 82,500,000원 |
| 2023.05 | 44.6㎡ | 12 | 83,000,000원 |
| 2022.07 | 44.6㎡ | 3 | 64,000,000원 |
| 2022.03 | 44.6㎡ | 9 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 44.6㎡ | 8 | 79,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.6㎡ | 3건 | 51,666,666원 |
전체 12건 평균은 67,791,666원이지만 2021~2024년의 78,000,000원~83,000,000원 거래가 함께 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 3건 평균은 51,666,666원, 최신 2026.09 거래는 57,000,000원입니다. 현재 실질취득액 51,800,000원은 최근 12개월 평균의 100.3%로, 최근 평균보다 오히려 소폭 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,332,400원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 315,000,000원 | 50,467,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 51,800,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,332,400원을 제외한 50,467,600원이 한국주택금융공사에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 264,532,400원이지만, 이는 매수인에게 승계되는 금액이 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산성모병원 북측 인근. 주변은 아파트단지·공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공동주택으로 이용 중이며, 급·배수설비·위생설비·승강기·화재탐지·소화전설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 동측 약 8m 내외 포장도로에 접하며, 부정형 토지에 동하향 완경사 형태입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제2종전용주거지역과 관련된 토지이용계획이 확인되며 공시지가는 1,037,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 232세대·1993.03.22. 준공 단지로 동일면적 거래는 확인되지만, 최근 12개월 3건이 38,000,000원·60,000,000원·57,000,000원으로 편차가 있고 최근 가격 추세가 -29.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 ‘70% 할인’로만 보지 말 것. 감정가 대비로는 70%지만, 최근 12개월 평균 대비로는 100.3%입니다. 실제 가격 판단의 기준은 최근 거래입니다.
- 최근 하락 추세 확인. 최근 거래가 이전 구간 대비 -29.4%인 만큼, 2026.09 최신 거래 57,000,000원과 최근 평균 51,666,666원을 함께 비교해야 합니다.
- 점유관계 원문 대조. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 점유자를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 동의 없이 임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 갑구 금지사항등기의 매각 후 처리 내용을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 공동상속 소유관계 확인. 현재 등기상 장신자·장운상·장종걸·장종소가 각 4분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 명도·인도 과정에서는 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 서류와 관리비 체납 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준이 2015년 한국주택금융공사 근저당으로 명확하고, 확인된 임차인 신고가 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 회차의 실질취득액 51,800,000원은 최근 12개월 평균 51,666,666원의 100.3%로 이미 최근 시장가격과 사실상 같은 구간입니다.
특히 최근 거래 추세가 과거 구간 대비 -29.4%라는 점이 중요합니다. 오래된 고가 거래까지 섞은 전체 평균 67,791,666원과 비교하면 싸 보이지만, 최근 거래를 기준으로는 뚜렷한 할인이라고 보기 어렵습니다. 권리 인수 부담은 낮지만, 현재 회차 가격은 최근 시세를 이미 반영한 수준이라는 것이 이 사건의 핵심입니다.
