수원지방법원 2025타경51897. 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬스타 26층 2625호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 서승희는 2023.12.19. 거래가액 320,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이나 가압류보다 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 박세준의 보증금 280,000,000원입니다.
박세준은 2024.01.18. 임대차계약을 체결하고 2024.02.26. 전입·점유를 시작했으며 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 이기현의 근저당은 그 뒤인 2024.03.04. 설정됐습니다. 따라서 박세준은 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51897 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1099 하남미사롯데캐슬스타 26층 2625호 · 미사강변중앙로 190 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층/지상29층 건물 내 26층 2625호 |
| 소유자 | 서승희 · 2023.12.19. 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이기현 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.22 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2024.03.04. 이기현 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 하남시 압류, 주택도시보증공사 가압류 1,816,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 박세준은 말소기준보다 앞선 2024.02.26. 전입·점유로 대항력을 갖췄습니다. 2026.03.05. 설정된 임차권등기 자체는 말소기준 이후 권리지만, 그보다 먼저 성립한 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박세준 | 26층 2625호 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.02.26 | 2024.02.26 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 유찰 시 인수 가능 |
임대차계약일 2024.01.18. · 배당요구 2026.03.05. · 보증금 280,000,000원. 신건 배당에서는 전액 변제되지만 매각대금이 내려가면 미배당 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 회차별 실질취득 — 최저가가 내려가도 총액은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 320,000,000원 | 0원 | 320,000,000원 | 34,720,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 256,000,000원 | 28,384,000원 | 284,384,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 204,800,000원 | 78,867,200원 | 283,667,200원 | 0원 |
신건에서는 실질취득가가 그대로 320,000,000원입니다. 그러나 한 번 유찰되면 낙찰가는 256,000,000원으로 낮아져도 보증금 미배당분 28,384,000원을 인수해 실질취득가는 284,384,000원이 됩니다. 두 번 유찰돼 낙찰가가 204,800,000원까지 내려가도 인수액이 78,867,200원으로 늘어 실질취득가는 283,667,200원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,280,000원 |
| 1. 임차인 박세준 보증금 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 이기현 | 50,000,000원 | 34,720,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,816,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,280,000원을 제외한 뒤 임차인 박세준에게 보증금 280,000,000원이 전액 배당됩니다. 이기현 근저당은 34,720,000원이 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 현재 회차 기준 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미사역(5호선) 북서측 인근으로 상업·업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 미사역까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 및 서측 약 20미터 내외 포장도로, 동측 약 10미터 내외 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·난방·소방·주차·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 기준일 확인. 박세준 전입·점유 2024.02.26.이 말소기준 근저당 2024.03.04.보다 빠릅니다. 대항력 있는 임차인이라는 점을 입찰가 계산의 출발점으로 두어야 합니다.
- 유찰가가 아니라 실질취득가. 1회 유찰은 256,000,000원 + 인수 28,384,000원 = 284,384,000원, 2회 유찰은 204,800,000원 + 인수 78,867,200원 = 283,667,200원입니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표에서는 임차보증금이 전액 변제되지만 실제 배당액이 달라지면 매수인 승계액도 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당관계를 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 전제해 접근하면 안 됩니다.
- 권리 소멸 구분. 하남시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만 대항력 임차인의 미배당 보증금 위험은 별도입니다.
맺으며 — “신건은 0원, 유찰부터는 보증금이 가격의 바닥을 만든다”
이 사건은 표면적으로는 감정가와 최저가가 모두 320,000,000원인 신건입니다. 현재 회차에서는 임차인 박세준의 보증금 280,000,000원이 전액 배당되기 때문에 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 박세준의 전입·점유가 말소기준 근저당보다 앞선다는 사실 때문에 유찰 이후의 구조가 완전히 달라집니다.
한 번 유찰되면 최저가는 256,000,000원으로 내려가지만 28,384,000원의 보증금을 인수해 실질취득가는 284,384,000원입니다. 두 번 유찰되면 최저가는 204,800,000원까지 내려가지만 인수액이 78,867,200원으로 늘어 실질취득가는 283,667,200원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 떨어질수록 대항력 보증금 인수가 늘어 실질취득가가 약 280,000,000원 부근에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다. 결론은 단순합니다. 신건은 인수 0원, 유찰 후에는 최저가가 아니라 실질취득가로 판단해야 하는 물건입니다.
